97年买的小产权房拆迁 开发商失联 2.7亿房款或打水漂

面对屡创新高的深圳房价，总是有人欢喜有人愁。高企的房价使得部分“买不起”一族将目标锁定在小产权房市场。福永鸿福花园自去年开始售卖，且销售情况理想，与此刻被集装箱封死的小区，形容巨大的落差。

项目售卖时大多为100到150平米的房源，单价8000元左右，算下来总价均为80万到120万不等。相比深圳9月新房36191/平的成交均价，这里实在便宜了太多。

对此，广东信荣律师事务所张茂荣律师告诫广大购房者，“由于小产权房属于违法建筑，可能会有强拆风险，导致住户损失惨重，得不偿失。”

打拼多年，深圳住房梦破灭

据悉，鸿福花园所在地为原宝翔工业区。该楼盘自6月17日起楼盘被查封，多位住户已拿到住房钥匙并缴纳了贷款，物业等费用。

业主陈女士，河南人，1993年来深圳发展，至今已有22年。2015年1月，加入深圳户籍。由于受深圳房价影响，陈女士通过传单得知并购买了鸿福花园一处50㎡小产权房。首付5成，贷款6年。截止10月，马女士已缴纳3个月住房贷款。

业主马先生，东北人，2008年来深圳工作。八五后的马先生作为独生子，全款购买了一套97㎡四室住宅用作婚房，并赡养四位老人。为筹住房款，家里卖了两套东北房产。购买小产权房业主理由万千，但归根到终是折服于深圳高房价之下。

不少业主恐鸿福花园最后无解决之路，一直被集装箱“封死”成为烂尾楼，导致房、财两失的结果。在找寻开发商多方无果的情况下，业主与街道办进行了交谈。2015年9月30日，深圳市土改委登记了共560户的住户资料，并做出回复。

关于鸿福花园被查封的问题，记者致电广东信荣律师事务所张茂荣律师就相关问题进行了咨询。张茂荣律师表示，除了证件齐全的商品房外，其余都可以称之为小产权房。

小产权房可分为两类，一类为违法建筑，另一类为安居房，既所谓“绿本房”。鸿福花园在2012年国土局网上备案显示的土地用途为工业用地，不符合楼盘建设条件。而开发商开盘时并未提及土地用途。这也是造成现在只有鸿福花园没有解封的主要原因。

律师：小产权房不要买

张茂荣律师提到，分辨小产权房可以通过网上查到合法楼盘相关的售卖许可信息。也可以从售房处查看到国家要求张贴的证件，如土地使用权证，房屋销售许可证。如果是期房，则可以要求查看预售许可证等。

同时，记者从深圳房地产律师刘子孺处还了解到，交易小产权房存在诸多风险。首先，由于小产权房不受法律保护，业主与开发商所签合同无效，权益无法得到保障，可能导致的结果是，最终法院判定合同无效，开发商执行赔付房款困难，住户还需要支付房屋使用费。

其次，由于小产权房属于违法建筑，可能会有强拆风险，导致住户损失惨重，得不偿失。由于小产权房缺少相关部门质量监督，消防验收等不达标，可能导致房屋质量出现问题，对居民生活造成影响。

更值得警惕的是，小产权房不合法，会导致拆迁得不到补偿，无法为小孩安排就近入学，售卖出租相关问题均会受到影响。

张茂荣律师表示，已经购买了小产权房的住户，持有绿本的可以选择等待“转正”，但多数开发商并不愿意花费高昂代价重新申请所有权变动，所以实际“转正”情况不多。

另一方面，违建住户可以请法院裁定合同无效，责令开发商申请退款，但裁定后的执行比较困难。所以，律师提醒需要购买住房的买家，最好不要购买小产权房，如需购买，一定要综合评定自己是否能接受这些风险，以免受到损失。

事件回顾，业主问题未解决

鸿福花园被查封，业主与开发商及政府经过多次的沟通，至今未得到可以解决问题的方案。

遭查封的鸿福花园位于宝安福永街道，临近即将通车的地铁11号线桥头站。小区体量甚大，包括1200余套住宅和200多套商铺在内的总计1500余套房源。

该地块的地皮方为深圳市福华金属有限公司，并已于2012年备案。原申报的建设主体为两栋宝翔工业区的工厂宿舍，可实际建成的却是8栋21层高的住宅，开发商则是深圳市振升达实业发展有限公司。

据了解，该小区自去年7月封顶以后开始陆续销售，截止到查封为止，已登记的业主多达560余户，涉及金额高达2.7亿元。由于鸿福花园的购房者中不乏投资客，实际已售房源数目为900余套。全款，贷款五成和最低首付人数比例为1:1:1。

2015年7月5日，业主与开发商进行了第一次沟通。当时，开发商对业主所做出的解释为7月15日解封。

2015年7月25日，开发商在第二次谈判中承诺，如果7月31日不解封，会退还3000万给业主。但是从9月1日起，业主已经联系不到开发商的相关负责人。记者试着拨打了负责人蔡先生的电话，为无人接听状态。

2015年8月3日，在找寻开发商多方无果的情况下，业主与街道办进行了交谈。2015年9月30日，深圳市土改委登记了共560户的住户资料，并做出回复。

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