为什么西安小产权房多卖(西安共有产权房“僵局”调查)

编辑:韦墨辰

楼市低迷期,商品房遇冷,但保障房市场上,依旧万人过独木桥的景象。

共有产权房即其中一类,让不少怯于高房价的购房群体看到了希望。据西安市住建局官网公示信息显示,截至2022年3月,至少4万余户家庭,取得共有产权房购房资格,并进入轮候库。

但实际上,西安市场上目前可供应的共有产权房,不足轮候家庭的1%,供求对比悬殊。

至于原因,其一,开发商积极性不高,自西安推进共有产权房建设以来,4宗成交土地中,只有两宗地稍显动态;其二,也不排除购房者对共有产权房认知不足,从众心理导致热捧(参考其他城市案例)。

业内人士指出,其实背后更大的痛点在于,共有产权房在房屋预售、品质保障、产权管理、退出机制等方面,相关政策还不明朗、不成熟。其实,这也是各地普遍存在的问题。

陕西明确提出,到“十四五”末,要建立以公租房、保障性租赁住房和共有产权房为主体的住房保障体系。对于后者来说,如何科学合理定位,快速打通阻点,有效发挥保障功能?

就此话题,镐京笔记(ID:Haojing2022)日前走访项目现场,并与政府职能部门,以及多位业内人士深入交流……

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首批房源亮相

西安首批上市的共有产权房,由滞销的限价商品房转换而来。

官微“西安住建”不久前发布消息称,鸿基新城24#地块限价商品房,剩余251套滞销房源,若是在2022年6月2日之前未销售完,将调整为共有产权住房。

实际共有多少套房源转为共有产权房?

镐京笔记日前走访位于科技三路与科技四路的鸿基新城24#地块,该项目又名绿城春风心语,15栋为限价商品房,部分楼宇主体已经完工,外立面仍是水泥墙,工地现场未见有施工迹象。

据该项目工作人员介绍,“目前移交给住建局的房源(共有产权房)约有二百套左右,具体信息要等8月初住建部门的下一步通知。”

共有产权住房,顾名思义是政府与购房人按份共有产权,针对在收入上不能享受公共租赁住房保障等,但有一定购房支付能力,又无法完全通过市场解决住房困难的“夹心层”家庭。

这一机制既保障购房人的合法产权及增值收益,又使共有产权住房不具有投资性购房功能,也是住房供给侧改革之下,对经济适用住房、限价商品住房的进一步整合。

除现有的其他类型房源调整之外,西安也在通过土地供应,积极推动共有产权房建设。据统计,截至目前,先后发布挂牌公告的共有产权房宗地共8宗,成交4宗土地,可建设共有产权房4000余套。

但上述宗地实际推进缓慢。

镐京笔记根据土地招拍挂信息了解到,成交的宗地中,一宗是曲江荣苑林樾,但该地块2021年10月收地,计划今年9月才能开工建设;一宗是“星皓·和悦”,样板间已公示;另外2宗尚无进展。

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市场缘何遇冷

共有产权房宗地自2021年5月招拍挂以来,至今一年过去,建好的房子寥寥无几。

西安住建部门表示,因市场遇冷,目前开发企业参与共有产权住房积极性不高,区县、开发区将结合实际情况确定建设计划。下一步将深入研究,科学确定共有产权发展路径和建设目标。

另一个明显特点是,目前在建的共有产权房项目开发企业多为国企,民企积极性并不高。

西安一知名房企负责人介绍,“民企参与比较谨慎,政府拿出一块地建设共有产权房的政策是好的,后期回收会覆盖企业成本。但对于民企,除非政府明确代建的税点、点位,让开发商觉得有钱可赚,大家才可能参与。不然算一下没钱可赚,开发商反应就比较平常了。”

作为保障住房的一种,共有产权房的推出,让不少怯于高房价的购房群体看到了希望,因为销售均价为同地段、同品质商品住房市场价格的50%-80%之间。

据官方公示的信息显示,截至2022年3月,至少4万余户家庭,取得共有产权房购房资格,并进入轮候库。仅从供需数量上来看,确实有些供不应求。

一位进入共有产权轮候库的购房者表示,“虽然有4万户家庭轮候,但很多通过几轮审核拿到资格的人都在观望,因为对政策认知不全,有一定的从众心理,导致出现供求悬殊的现象。但实际房源上市后,会出于对房价、首付、房屋品质等种种考量产生犹豫。而且政府代持的产权部分还要付租金。”

以鸿基新城的共有产权房为例,89㎡的房源,销售均价12271元/㎡,(同地段二手房价格在1.8万元/㎡)总价为109.21万元,30%首付款为32.76万元,贷款76.44万元。共有产权房购房人产权份额为77%,政府产权份额为23%。

共有产权房推进缓慢,还有购房环节上的不畅通。

以上述空港新城的星皓和悦项目为例,据知情工作人员透露,虽然项目已经动工,但因合作银行贷款方式的不明确,房源迟迟无法上市。

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健全机制是关键

在保障房体系建设中,西安提出“两个20原则”,即20%的居民用地用来建设共有产权房,还有20%的公租房,剩下的60%为商品房。

如何有效推进西安的共有产权房建设,不妨看看其他城市的做法。

北京自共有产权房推出以来,出台了《北京市共有产权住房预售合同(试行)》《北京市共有产权住房现房买卖合同(试行)》等一系列制度,完善了土地开发、房屋预售、房屋品质及退出机制等各个流程,有效促进了共有产权房的发展。

“现阶段西安共有产权房推进不理想,和共有产权房政策不完善有关。”陕西省房地产研究会会长王圣学认为,政府可以在政策上给些优惠,放低土拍价格,给开发商一点薄利,让民企积极参与进来,加快共有产权房的建设。同时完善相关的制度流程,促进共有产权房健康发展。

此外,从全国来看,共有产权住房政策实施成本较高,它不同于一般的保障性住房,不仅要解决建设和供应问题,更要解决供应销售中不同产权关系的处理、更加复杂的产权登记问题,还要解决后期的产权管理、使用管理等。

上海师范大学商学院教授、房地产与城市发展研究中心主任崔光灿认为,“共有产权住房管理体系需要有一套专门的保障机制和管理队伍,需要管理的规模效应。”

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