南京最便宜小产权房？主城343套“翻新”现房，预计8月开卖

对于这个盘评价，市场众说纷纭，褒贬不一。有人说它是地铁口现房，且是名校学区，有小户型，价格合适，性价比高；当然也有一部分人认为，小区地段虽好，但土地年限缩水，外加无电梯，毛坯交付，居住体验感差，建议慎重。

那么这次出新后的宁工新寓一村，首付3成究竟能不能买呢？如果能买，适合什么样的人群买；如果不能买，有哪些地方需要“避坑”，接下来，我们就带大家一起来看看。

Part1

逆袭之路！从寂寂无名老破小考成名校学区房

据了解，宁工新寓分一村和二村，都是拉小直属分校——宝船小学的学区房，初中为宁海中学分校。要说宁工新寓名气大振，还得从学区说起。

追溯至2019年小区第一次出成绩时，宁工新寓因考取南外5人而被南京人熟知。而当年公办小学达到这个标准的，南京仅拉力琅芳银这样的一梯队头牌名小。

在鼓楼龙江板块名校学区房云集之下，对于貌不惊人的宁工新寓来说，能考上5个南外那可是一次大大的褒奖与肯定。

而当年宝船的毕业班，只有3个小班不到百人，这意味着南外录取率达到了5%以上。

成绩出来后，业主们迅速做出反应，又是挂横幅宣传，又是上调二手房报价，加上媒体的渲染报道，宁工新寓从一个名不见经传的城中老破小，摇身一变名校学区房。

据附近中介透露，自从宝船小学的成绩出来之后，小区不少房主开始上调挂牌价，甚至有房主撤回房源，声称看好宝船小学未来前景，坐等房子涨价。

实探过程中，宝船小学就位于二村里面，名校就在家门口，家长接送十分方便。

据了解，未成名校学区之前，2019年宁工新寓挂牌均价3.8万/㎡，出成绩次月，跳涨到4.2万/㎡，一个月猛涨了近4000元/㎡。目前小区成交均价4.3万/㎡，其中一村成交价3.8-4.2万/㎡，二村成交价普遍比一村高出4000-5000元/㎡，达到4.2-4.7万/㎡。

不过5月份以来，一村、二村成交价均有所下调，相比之前下调了3000-4000元/㎡。

尤其是一村近期成交几套房源都在3.5万/㎡-4万/㎡之间，二村成交价稳定在4.2-4.5万/㎡，少量会低于4万以下成交。

今年以来二村成交了三套60-90㎡房源，成交价都在4.7万/㎡以上，最高成交记录为去年10月一套80㎡三室房源，成交价5.1万/㎡，至今没被打破。

整体来看，无论是成交量和成交均价，二村均高于一村。

Part2

翻新后产权重新核算，确定70年！8月上市

当然，并不是说这个盘有多抢手，而是其备受争议的背景。

宁工新寓最早是在去年12月传出开盘消息，曾出现在今年3月份新盘上市名单中，但如今时隔7个月迟迟没有开盘。

关于项目一直迟迟不开盘现象，销售表示，项目是南京地铁收购的房子，重新出新，房龄较老，需要补缴一定比例的土地出让金，前期在走流程。

会有第三方来估这个房子的价格，确定好价格，并公示15天左右后，最快8月份能上市销售，预计首付3成，无验资要求。

样板间全部做在了实体楼里，出新后的楼梯地砖交付，总高有7层。

有人可能会疑惑，被南京地铁收购是怎么一回事呢？

2015年，由于南京地铁4号线施工，导致宁工新寓一村部分居民楼出现沉降、墙体开裂等情况。经过房屋鉴定部门鉴定，一部分住宅为局部险房，需要进行消险加固后才能使用。

随后，南京地铁公司以高于市场价5000元/㎡左右价格，收购了宁工新寓有塌陷的几栋楼，当时宁工新寓小区二手房的挂牌均价为21783元/㎡，地铁公司收购价26000-28000元/㎡。

据悉，经过加固翻新后，宁工新寓一村待售房源一共8栋楼，户型面积约48-114㎡，房源产权属于南京地铁公司，现房销售。

建面约48㎡的单室套户型，共9套；

建面约58㎡的两室一厅户型，共161套；

建面约83-110㎡三室一厅户型，共173套。

不过房子，还是建于1994年，至今已有28年房龄，严格意义上来说并不是新房，而是加固、翻修之后，重新拿出来卖的二手房。

至于房屋产权年限问题，负责销售宁工新寓一村的销售表示，这8栋楼房屋产权是从今年（2022年）开始算起，全部为70年住宅产权。

需要注意的是，这8栋楼没有安装电梯，上下楼可能不太方便。

价格方面，销售表示，项目毛坯放风价约4-4.3万/㎡，靠近草场门大街前排楼栋，会比后排便宜些。

目前有5个面积段，其中3个做了实体（精装）样板，分别是57㎡两房，89和110㎡三房，未来上市需买房人多付2000元/㎡，包含硬装及样板间内洗衣机、空调等家电。

置业顾问透露，从目前蓄客量来看，项目开盘或需摇号，来看房的购房人基本以周边客群为主，且大多为自住+学区考虑，其中58m2两室一厅最受欢迎。

“以前有沉降、裂缝，现在房子已经没问题了，验收合格。目前也有部分原业主，已经回迁居住。”销售表示。

宁工新寓出新后小区外观

89㎡三室一厅一卫：

其他户型图：

从户型格局来看，宁工新寓本次推出的房源均为“狭长型”，短面宽、大进深，和当下主流户型“大面宽，短进深”刚好相反的，部分房源卫生间为暗卫，通气性较差。

除此之外，实体样板间里客厅窗户较小，后期室内采光会受到一定的影响。

Part3

优劣势明显！宁工新寓值不值得买？

优势突出：

①学区房！

宁工新寓一村作为现房，位于鼓楼龙江地段，地处宝船小学（拉萨路小学分校）+宁海中学分校施教区，虽然这两所学校的实力在龙江片区不值得一提，但放眼全南京，这样的学区组合比上不足，比下有余。

②首付低！

按照毛坯放风价43000元/㎡，最小面积约48.91㎡来计算，宁工新寓一村这批房源起步总价约210万，首付3成仅需约63万元。建筑面积110㎡户型总价约473万，首付仅约141万，这样的上车门槛在河西乃至主城范围内，都是非常低的。

③小高层！

房源是7层小高层，每层2户，得房率超80%，密度低，单纯自住+上学考虑，比一般鼓楼老破小要舒服得多。

④双地铁房！

宁工新寓是地铁4号线、9号线（在建）双地铁房，周边有省妇幼保健院、省人民医院（直线距离3公里以内），新城市广场都在附近，小区楼下就有沿街底商，配套求全，生活方便。

当然，宁工新寓优势突出，劣势也非常明显。

①房龄老，质量一般！

房龄较老，此前部分房源发生过地面沉降，虽已进行过加固翻新，但有人仍会介意。另外翻新后的这批房源，没有倒挂，毛坯价可能比目前在售的同小区二手房价格还贵些。

②无电梯，上下楼不方便！

小区没有电梯，车位紧张，社区环境无法和新建商品房小区相提并论，一定程度上也限制了后期房价涨幅。

③环境嘈杂，居住体验略差！

沿街有底商，道路狭窄拥堵，马路上机动车、电动车穿梭不断，尤其是对小孩、老人，散步行走不安全，休息质量无法得以保障。

写在最后

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