同村的小产权房怎么买房？就买个小产权房？-2024深圳小产权房信息

不少城市房价非常高，远超刚需购房者的收入水平，即便凑够了首付也可能无力偿还每个月的月供。所以有的刚需型购房者就认为反正是自己家庭居住用，也不用考虑日后出售，何不买一个价格便宜的小产权房？

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。因此，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在集体成员内部转让、置换。

我们从上面的定义不难看出，所谓的小产权房是不受法律保护的。原则上作为“本村人”，自己的房子只有使用权，只能在本村内转让或置换给同村人，不可以向“外村人”出售，而“外村人”根本不具备购买的资格。

但是为什么出现了小产权房的交易行为呢？主要还是因为市场的供需关系引起的，城市人买不起“大产权房”，但是又想拥有自己的房子不想常年租房被房东赶来赶去，而城市里的“村民”刚好又建了很多楼房想卖掉。这样一呼一应，自然就有了小产权房的交易。当然，为了保证小产权房交易的“公正”，保护购买者的利益，可能会要求签署一些列的合同、协议，甚至将购房者加入自己村变成“本村人”，使其具备拥有使用本村房产的资格。

我们需要知道的是这一切行为都是打政策的擦边球，或者是完全没有法律效力的，国家一旦进行查办，那么小产权房的交易就会被视为无效。那么购房者很有可能蒙受很大的损失。小产权房即使进行了交易也无法办理正式产权证，换句话说就是只有使用权而没有所有权。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户，这样对房屋的保值和升值也有非常大的影响。虽说买小产权房的人可能是出于自己购买使用并且不再出售的目的，但是国家一旦不承认交易，或者要进行拆迁，那么补偿的对象也可能是原所有者，这样一来只能欲哭无泪了。

小产权房虽然相对于大产权房要便宜很多，但是在大城市这样的房子总体要价也不低，一方面是因为小产权房的房屋面积不一定小，一方面也有地段、周边配套的因素。这也给想购买小产权房的人带来一定的经济压力，因为小产权房并没有国家认可的产权，所以并不能像大产权房那样付首付然后到银行贷款，需要一次性支付所有的房款。从这个角度出发，购买小产权房也是有不小的风险。如果抱有买了小产权房然后等着拆迁那国家赔偿款，估计最后的结果就是鸡飞蛋打了。

综上，想通过购买小产权房来拥有住房的做法是有很大风险的，整个交易不受法律保护，产权的合法性得不到保障，同时资金支出也不少。所以，建议还是好好攒钱买大产权房，别打小产权房的主意了。