凤凰小区小产权房(小心别入坑)

根据意见稿内容，棚改安置补偿标准中产权调换标准按照套内建筑面积1:1，或者不超过建筑面积1:1.2的比例确定。同时，各区政府可以根据项目实际情况，奖励权利主体每套住房增购不超过10㎡的建筑面积，增购面积的价格按照同地块安居型商品房的价格计收，最高不超过被搬迁住房类似房地产的市场价格。

在棚改新政的推动下，深圳城市更新的进度加快。

最近深圳旧改消息频传，很多项目都取得了突破性进展。很多粉丝也蠢蠢欲动想入场抄底，锋哥听了直摇头。搏旧改究竟可不可行？且听锋哥细细道来。

暴富or血亏只在一念之间

随着深圳楼市政策的进一步收缩，深圳商品房投资潮在逐步地冷却，然而深圳的投资热情并未因此销声匿迹，存在众多历史遗留问题的无产权旧改房成为了投资客在深圳又一波追逐的热土。

在深圳，旧改几乎跟一夜暴富画上了等号，一个个拆迁造富的都市神话在旧改中诞生：

2006年，蔡屋围村民蔡某拿自己的六层小楼和开发商几经磋商，获得1700万元天价赔偿款；

2009年，岗厦村旧改原住民中个人资产过赔偿亿元的有10户，500多栋楼房的主人跨入千万富豪之列；

2010年，大冲旧村改造产生了10个亿万富翁，400多户家庭资产均过千万，平均每户6-7套回迁房；

......

然而，一夜暴富的神话似乎正在成为历史。现在深圳进入棚改时代，最高拆赔比已经锁定，溢价空间正在减少。另外，大拆大建的时代也已经过去，深圳城市更新转向综合整治，能整治的不拆除，时间周期拉长。

语境在变，时代在变。搏旧改有时能赚得钵满瓢满，有时候也可能血本无归，成败在一念之间。

在深圳小产权房的交易总有很多故事，有人一夜暴富，有人亏到心在滴血。

最近，有购买了深圳市光明区凤凰村小产权房的多位买家叫苦连天，原因是由于信息不对称，他们买入的价格大部分高于拆迁赔偿的价格。

其中一位买家表示，如果按自己2万元/平的买入价格、7900元/平拆迁补偿款计算，购买一套100平的小产权房就损失了至少120万。

买旧改房的优缺点分析

旧改房从价格上看，与周边的新房甚至是二手房相比有巨大的优势。以福田和南山为例，单价5万元以下的房子几乎找不到，除非是老破小的旧改房。

简单粗暴地说，就是用现在的“抄底价”，等到有朝一日旧改成功，水涨船高一次性赚大钱。

业内有一种说法是，一套带拆迁的旧改房若运气好，时机把握精准，六年时间价值翻3倍有余；一套普通的一手新房若运气好，时机把握精准，六年时间价值翻1倍封顶。

老旧小区一般实用率很高，不管是按照套内面积还是建筑面积赔偿，老旧小区都能获得更高的性价比。

另外，老旧小区容积率低，且早期的小区地理位置比较好，多处在市中心的位置，这也是老旧小区热门的主要原因之一。再加上部分老旧小区有学位加持，也导致了它不愁卖的现象，部分投资客想着拿在手上搏一搏，反正也有人接盘，就干脆放手一试了。

买旧改房，最大的风险在于不确定性。第一，不确定拆赔标准；第二，不确定时间周期；第三，不确定最终能不能拆。

以锋哥身边一个案例来说，锋哥有一个哥们儿在龙华买了几套拆迁房，耗在手上四年了，如今卖也不是继续持有也不是。

买旧改房，还有一个致命伤是要一次性付款，然后静静地等待，被迫不动如山。

买入旧改房的正确姿势

一是由于旧改政策法规相对比较严格，买房之前务必要了解相关政策以及未来带来的不确定风险因素。

二是房子的产权，因为买了不可能马上拆，自己也得去实地考量评估一下。了解房屋主体结构，有没有损害特别厉害，买进来如果自己不能入住的话是不是也能出租，有没有减少成本的希望。另外还得考虑其它属性，比如地段交通、居住环境、生活配套等，即使遇到旧改政策变动至少转手或居住无需担忧。

三是由于老旧小区毕竟时间久，部分业主年龄也许会在七十岁以上，这种情况下务必在其子女陪同的情况下购买比较合适，否则到时候产生纠纷，有一定的法律风险。

四是买旧改房尽量买早期的福利房或微利房，类似南华村，当面临拆迁旧改，可能实施进度会比其它的更快更顺利。对于住宅类商品房，有单独栋或者商业类的不建议买。商业类旧改房可能后续赔偿也是相应的性质产权，不划算。

锋哥在这里不太建议各位买小产权房或者农民房，这类旧改房带来政策风险更大，很可能会血本无亏。

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