买小产权房如何讲价？专家深度分析，看完什么都明白了-2024深圳小产权房信息

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提问：雕叔你好！如果是投资买房，应该选多大面积的合适？

回答：投资，不同于自住，首先要考虑房子的流通性，包括出租和出售。大面积的房子，居住舒适度较高，但流通性比较差。出租的时候，不太好寻找租客，因为租房人大多是单身贵族，最多是三口之家，对房屋的需求面积基本在100㎡左右，对大面积的需求较少。如果出售，大面积总价较高，能接手的客户群体相对有限。能够入手大面积的客群，眼光也较为挑剔，选择面也比较大，往往不喜欢看二手房。当然，也有特殊情况。如果是核心版块的优质项目，周围可选的项目又有限。购买这个地块的人群，对居住品质要求较高，往往喜欢购入大面积的房子。但是比较少普通人投资建议选择90-130平三四房最佳！

提问：雕叔你好！请教一下，目前主城区有2套房，限购了，手上可支配现金100W，想投资三圈层，请教三圈您看好哪个区域?新津如何?

回答：坦白说,如果是我自己的话,我可能会优先考虑东部新区，东部新区现在是按三圈层来限购的,但是它的对标是天府新区，虽然这个过程比较长,但你本来也打算持有10年以上，我个人觉得现在1万以内可以扫货，个人预期在3万左右，当然其他三圈层中，新津是最好的，你如果看不起东部新区，也可以考虑新津吧，但一定要有地铁，价格最好1万出点头即可，贵了就不要追高了。另外，拿去投资理财,按兵不动也是一种选择,因为我觉得未来三年远郊都难有涨幅,甚至还可能阴跌,所以啥都不干，也许也是正确的。在三圈层中，新津是最好的，买郊区一定要有地铁，价格最好1万出点头即可，贵了就不要追高了。还有个考虑东部新区，东部新区现在是按三圈层来限购的,但是它的对标是天府新区，虽然这个过程比较长,我个人觉得1万以内可以买。

提问：雕叔你好！纠结这批次的万科锦绣198和下批次的保利楼王7栋198,相比之下买哪款嘛?保利得房率高，后期改造空间大，但是你又说锦绣档次更高。自住兼投资，如何选择?

回答：优先天府锦绣。定位不同，天府锦绣定位更加高端，小区内部打造花的心思更多，高端材质更重，一个合理价格的高端楼盘本身就有一种溢价的潜能。

提问：雕叔你好，最近想在西安中建群星汇买二手两室房，由于8号线开始施工，卖方价格都有上涨，而且房源很少，是等等还是应该现在入手。那附近还有哪些刚需适合入手的？

回答：一般地铁的开通都能带动房价的上涨，但这三个时间段对房价的影响最为明显。地铁规划确认会涨一波；地铁开工又涨一波；地铁开通运营会再涨一波。每波的涨幅大概在5%左右，整体涨幅大概在15-20%。这只是地铁带动的涨幅，算上整个大市的涨幅，实际涨幅肯定在20%以上。每个城市地铁对房价的影响基本都一致。做房产投资，可以在规划确认前买入，地铁开通后卖出。这个收益还是比较稳妥的，但持有时间一般都会在5年以上。中建群星汇现在买入还有机会，刚需的话入手还是不错的。另外区域内龙湖紫宸、清凉山樾、保利天悦也可以看看。

提问：你好，雕叔，我打算在成都投资买房，只有五个主城区和天府新区和高新区资格，没有近郊资格，成都哪个区是投资最安全的地方？哪里是最有价值投资的？另外学区地铁商业配套，我应该更重视什么？地铁离这个楼盘门口越近越好吗？500米和300米对价格有很大影响吗？另外，现在有差价的新房子，我该试着摇还是买二手房怎么呢？

回答：成都高新区金融城是成都高房价最高的板块，我一般不太重视这些小区。因为这些楼盘一般涨幅相对较小，属于首席执行官CEO富贵盘。天府新区太远了，价格不便宜，现在限价慢慢放开了，没有必要去。把主城放在第一位吧。依次优于商圈地铁学区。地铁300米和500米没有多大区别，最重要的投资是成本效益，不是说离地铁越近越好。新房、二手房都可以考虑，最重要的还是价格，如果能摇得到剪刀差的新盘更好，没有摇到就以二手次新为主。目前，房地产市场是一个分化的市场，城镇化已经进入下一个过程，未来10年，人口将主要流向大都市区、城市群。各地情况不同，一些城市地区比较热，有些地方比较冷。但无论如何，未来大城市的房地产是相对安全的，真正面临风险的是县城和地级小城市。原因有两个：第一，后者基本上属于人口外流，大量房屋不易被消化。第二，由于教育和医疗等公共服务资源的地区差异，人口将流向大城市，这自然会支撑大城市的房价。

提问：你好，雕叔。家庭现有锦江区二号桥05年套三，翡翠城套二，卓锦万黛套三。一直想二换一，卖锦江区二号桥和翡翠城5期，550万左右，买复地金融岛，145平，去年九月朋友买成500万，现在买基本报价700左右了，（首付550，贷100多的样子）有没有必要置换，主要不满意现在的学区和住房条件。还有没有其他更优选择的楼盘，请推荐锦江，青羊，高新，天府新区上班太远暂不考虑。考虑学区和自住。由于去年父母有资格买房，现金流不多，总价650左右我们觉得比较合适。一直不想放弃置换，没想到合理方案。谢谢！

回答：卓锦万黛是限售了不能卖？二号桥不知道你说的是哪个楼盘，如果是天涯石小学的话，学区还是相当不错的了，另外翡翠城的学区在锦江不算一流，但也中上，这才保证了它的房价段位，当然套二的居住属性确实不佳。如果对当下的学区不满意，那么寻求高新五区，兼顾自住和学区的话，确实是一个很大的升级，而其余比如锦江、青羊、天府新区，并不能解决多大的实际问题，我们不建议你浪费时间和精力。单就高新而言，当下可选项也是不少的，除了你觉得单价总价过高的复地金融岛，还可以看周边的银泰泰悦湾和招商大魔方。如果到金融城其他核心区，仁和春天国际花园、保利锦湖林语都可以。

提问：雕叔，货币贬值，实际购买力在下降，房子下跌已成为了趋势所在，未来房子还能比钱更保值吗？

回答：未来房价肯定会上涨，尤其是一、二线城市，以及城市群周边城市，或经济相对较好的东部城市。为什么房价会上涨是因为通货膨胀，我们的经济还在增长，另一方面可能是人民币贬值。房地产仍然是一种很好的保值资产。刚需应该抓紧时间买房。从长远来看，房价大幅下跌的可能性不大。存钱收益跑不赢通胀。从保值和收益的角度来看，存钱并不是一个好的选择。

提问：请问一下，我把泸州的房子卖了，想在成都买，但是现在又在犹豫是在成都追南门还是打新房？主要是担心追高了。就目前形势来看你觉得成都的房价，大降的可能性有多大？

回答：你置换方向是对的，有资金，有房票坚定不移买成都，建议速度进场。成都在调控升级之后，现在也处于一个僵持阶段，成交量是下降了，但是价格还没有大跌。1、房子的价格不会脱离本身的价值而存在。按照目前各大城市的供地规模来看，并不缺普通的房子，这种房子价格并不贵，缺的是被附加上了“地段，房龄，教育资源等”这样的条件后的好房子，这样的房子还是少数。2、成都这类大城市，人口一直有净流入，产业机遇对人才的吸引力大。长期来看，对房价有一定的助推作用，但人口的流入与房价的上涨不能划等号。合理的产业结构、稳健的信贷政策，充足的土地供应，严格的预期调控等等，这都是保持房价在合理范围内的保障，否则只会助推泡沫增长，酿成“破裂”风险。3、房地产市场，其实也是一个风险市场，因为人们的预期是买房了，房子价格就会随着时间推移，价格上涨。但只要是商品，自然会因为各种因素，对价格形成波动，没有只涨不跌的市场。目前房地产的发展模式和增长趋势，还有待继续转变，其中也蕴含了相当大的金融风险、民生风险和市场风险等。如北京、武汉等，这几年也一直在经历房价涨涨跌跌的起伏过程。4、在大城市买房，本质就是一个筛选的过程，如果你的收入暂时不如别人高，并不意味着你一定就丧失了买房的机会。上车的时机还是很重要的，另外买房的决心也很重要。如果大的买不起，就先买小的；好地段的买不起，就先买相对次一点的。

提问：雕叔你好，最近很纠结想置换房屋应该先买房还是先卖房呢？

回答：个人认为这个事情得分为两种情况，前提条件你要先去判断买方市场和卖方市场，不同的市场环境，方案有差异。比如07年，10年，16年的市场，就是卖方市场。在市场狂热的情况之下，一套房子分分钟有几个甚至夸张的几十号人在抢，而且房东夸张到一晚上涨价数十万。在这种情况下我建议先买好房，再卖房。市场环境处于卖方市场的时候，你原来的房子也好处理。相对应的时候是买方市场，比如现在，二手房交易的速度会慢很多，成都现在的一些二手房有的放盘一年半载都没卖出去。目前市场的流动性变差了，这个时候如果你先买房，再卖房的话，就会比较被动，所以这个时候建议先卖房。

提问：雕叔您好!我目前在天府新区有自住房没有贷款，高新南区社保，目前卖了青羊区的老小区想再入手一套主要是投资保值以后可以自住带学区的我应该怎么选择预算200-300是买高新南的二手还是去摇号(重的几率太小),如果在高新南买二手推荐一个板块或者楼盘，如果买新房摇哪个片区和楼盘，谢谢!

回答：你普通资格，基本不太可能买到热点楼盘，所以投资的预期我觉得可以降下来，保值就行了。200-300万预算，顶着天花板买是可以买到金隅金成府的，这个项目学区不错，建议优先考虑，且普通资格也有机会。此外大概率就只有去大源板块买二手房了，你这个预算可能只有买一些单价2.5万，100-120平左右的房子，尽量买品牌开发商的大盘，可以保值。