坂田北原始小产权房，坂田吉祥花园鸿悦居值得买吗？

项目距离10号线雪象站不远，算是地铁口物业，不过周边多为工业区，环境一般，且产权仅剩下23年。

价格方面，项目均价约5.99万/㎡，周边住宅新盘在6万左右，二手房挂牌价最高破9万，未来还是有一定升值空间的。（文末附周边房价具体分析）

区位

地处新晋都市核心区——坂田

享坂雪岗科技城利好

吉祥花园鸿悦居位于龙岗坂田，在去年6月的“十四五”规划中，坂田被纳入了都市核心区之列，再加上它位于坂雪岗科技城范围内，区域发展前景十分优秀。

坂雪岗科技城是“广深科技创新走廊”重要节点，作为“深圳市东进战略的先行示范区”、坂田街道乃至龙岗区的世界级名片，被定位世界级科技CBD。

坂雪岗科技城规划图

区域内集结了以华为全球总部、天安云谷智慧园区、富士康、上雪科技城、深圳东部科创谷、梦网科技为首的多个产业园区，将构建多层次的产业生态。

坂雪岗科技城不仅仅在产业上飞速发展，交通、商业配套等方面也发展迅速。

交通方面，将打造五和交通枢纽，区域内现有5/10号线，两站到达深圳北可换乘4/6号线。未来还有深大、深惠、深广中轴三条城际在此交汇。

五和枢纽规划图

教育方面，将在全区试点推行大学区制，新建了深圳市第十七高级中学、南京师范大学附属龙岗学校、和美外国语学校、科技城外国语学校、坂田实验学校等学校。

坂田实验学校

商业配套方面，随着地铁10号线的通车，片区较大型的商业场地基本上都布局在各个地铁站点周边。

比如坂田站的城立方商业中心、万科里；雅宝站的星河WORLDCOCOPark；光雅园站的坂田手造文化街、8号仓奥特莱斯名品店；五和站的阳光湾畔；坂田北站的坂田天虹商场、坂田商业广场；岗头站的天安云谷商业配套等。

旧改方面，坂田未来5年计划投资超1000亿元，推动约89个旧改项目，总面积超2120万㎡，相当于3倍福田CBD体量、6倍白石洲旧改体量！有华侨城、万科、碧桂园、信义、保利等品牌开发商抢滩进驻。

旧改规划图

总的来看，项目所属区位各方面配套都在逐步完善中，待建成后必将会有一番新的变化。

项目规划

仅打造一栋住宅

吉祥花园鸿悦居位于龙岗坂田街道坂澜大道以西，占地面积约1985㎡，总建面约5119㎡，由一栋两个单元组成，每个单元仅有8层高。

项目效果图

据掌柜君了解，项目虽然是住宅，但由于土地用途为商住用地，所以产权只有50年产权，而项目所占用的土地受让时间为1995年，到如今只剩下23年产权了。

现场实探

楼栋即将封顶

掌柜君是乘坐10号线前往项目的，从雪象站出来后，步行大约10分钟可以到达。

到达项目后可以看到项目已经建至一定高度了，绿网上挂有准现房的标语，现场里面也在忙碌地施工，想必很快就能建好。

沿着项目绕了一圈，发现周边都是工业区，生活氛围并不浓厚。

项目的营销中心也没有看见，在网上搜索发现原来是开设在南山区朗峰大厦楼上了。

周边配套

交通

距10号线雪象站约630米

轨道方面，从10号线雪象站出来后，约630米即可到达，步行大概需要10分钟时间。

地铁口实景

公交方面，项目200米内有雪象新村东站、坂田雪象村总站等多个公交车站，可以乘坐334路、M543路、334路、339路、624路、624线大站快车、M292路、M383路、M524路、M543路等公交线路，能前往南山、龙华、福田等区域。

附近公交站台实景

自驾方面，周边有中浩一路、坂雪岗大道、坂澜大道、雪岗南路等城市道路，能直达福田、龙华等区域。

商业

周边大型商场较少

项目仅带小规模底商，日常生活所需还是得依靠周边社区的商业，如佳兆业城市广场15万平商业、万科城的底部商业，周边最大的商场为彩生活时代广场，距项目直线距离约1公里。

彩生活时代广场实景

除此之外就是坂田北站附近的天虹商场(坂田店)、坂田商业广场、maxcity百佳华购物中心了，但距离较远。

教育

距深大附属坂田学校约650米

虽然项目周边商业资源并不多，但教育资源非常丰富。

项目距雪象小学约400米，距深圳大学附属坂田学校约650米。

深大附属坂田学校是深圳大学与龙岗区政府合作办学的一所九年一贯制公立学校，现有70个教学班（小学46个班，初中24个班），共有学生3498人。

深大附属坂田学校实景

再远一点，还有深圳市龙岗区雪象学校、深圳市龙岗区外国语学校(集团)云和学校、宝岗小学、深圳科学高中等。

深圳市龙岗区雪象学校占地面积约12000平方米，建筑面积约7463平方米，是一所校园环境优美、教学设施一流、管理理念超前、师资力量雄厚、办学特色鲜明的中、小学九年一贯制民办学校，曾获“龙岗区德育先进学校”、“区先进教工之家”等荣誉。

雪象学校实景

医疗

步行6分钟可到深圳市人民医院

从项目出发，步行6分钟可到深圳市人民医院(坂田院区)。

深圳市人民医院(坂田院区)是坂田片区第一所三甲公立医院，院区占地面积4952平方米，总建筑面积约10987平方米，是一家“以门诊、急救功能为主，少量住院为辅”为定位的综合性医疗机构。

深圳市人民医院(坂田院区)实景

除此之外，开车5分钟可以到深圳肖传国医院，该医院是一所国家二级专科医院，同时是深圳市医保定点医院，工伤医保定点医院，劳务工医保定点医院，更和多家深圳市三甲医院以及国内各省著名医院建立合作。

肖传国医院实景

休闲

步行约10分钟到雪竹径公园

从项目出发，步行约10分钟可以到雪竹径公园。

雪竹径公园占地面积142.25公顷，共分为滨水休闲区、健康运动区及生态游憩区三个功能区，包含有超大面积的儿童乐园、儿童欢乐谷、阳光草坪、网球场、篮球场、羽毛球等，是茶余饭后日常休闲的好去处。

雪竹径公园

此外，周边3公里内还有坂田国际艺术中心（建设中）、云里梦想乐园、甘坑古镇，博物馆（规划中）、图书馆、深圳科技博览中心（建设中）等人文配套。

户型

主推建面约57-67㎡2房

项目已于7月9日开盘，推建面约57-193㎡住宅共61套，其中主推产品为57-67㎡2房，58套，余下133㎡、188㎡、193㎡各只有1套，备案均价约5.99万/㎡，单价区间约5.51-6.36万/㎡，精装交付。

据掌柜君了解，深圳市房地产信息平台上显示已有2套房源签订了购房合同。

A户型

A户型建面为57-59㎡2房，整体户型方正，入门处正对面即为一个书房，亦可当做一个卧室，右侧为客餐厅及厨房，厨房为“L”型设计，并配备有一个生活阳台。

B户型

B户型建面为62-64㎡2房，分布在楼栋的两边，不管是卧室还是客厅，采光都十分良好，厨房也是采用“L”型设计，可活动空间充足。

C户型

C户型面积为65-67㎡2房，分为C1和C2两种，不过两者并没有什么区别，仅仅是呈镜像分布，厨房和客厅呈双动线互不打扰，卫生间采用干湿分离设计。

D户型

D户型建面为65㎡2房，同样分为D1和D2两种，入门处侧边即为次卧，在册则为超5米的客餐厅及阳台一体，空间开阔，卫生间也采用干湿分离设计。

周边房价

周边新房住宅约5.8-6.23万/平

周边二手房挂牌价约6.81-9.03万/平

价格方面，项目均价约5.99万/㎡，周边在售的新房住宅价格约5.8-6.23万/㎡左右，二手房指导价在5.29-5.9万/㎡之间，挂牌价则在6.81-9.03万/㎡之间。

新房方面，项目周边有佳兆业云望府、联发天境雅居在售，其中佳兆业云望府约5.8万/㎡、联发天境雅居约6.23万/㎡。

周边二手房

二手住宅方面，据贝壳显示，项目周边有佳兆业城市广场、万科城、嘉霖华禧等在售。

掌柜君咨询中介人员获悉，佳兆业城市广场二手房挂牌价约6.98万/㎡、万科城二手房挂牌价约9.03万/㎡、嘉霖华禧阁二手房挂牌价约6.81万/㎡。

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