农村小产权房能否转让(城里人买卖农村房屋到底有效没效？)

我国《物权法》中明确规定：

“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”

可是新土地管理法中有这样的规定：

第六十二条：

“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。

可以看出村民的房产是可以出卖的，而且土地管理法全文并没有作出“城镇居民禁止购买农村房屋”相关的明确规定。

作出明确禁止规定的是国W院1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，该通知第2条第2款规定：

“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”

2004年11月，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》也进一步明确规定了：

“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”

2004年12月，国W院在《关于深化改革严格土地管理的决定》中再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”

2007年12月11日，国W院又专门召开会议，再次强调严格执行土地用途管理制度，城镇居民不得到农村购买宅基地、购买农村住宅或“小产权房”。

以此可以看出，我国相关法律虽然没有明确规定“城镇居民禁止购买农村宅基地房屋”这一内容，但是相关出台的政策上则不止一次对此作了明确规定。

按照我国《民法通则》第6条规定：

“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”。

由此可见，虽然农村房屋虽然是可以买卖的，但是买卖的对象原则上却不包括城里人。即便是双方私下签订了买卖合同，这个合同也是无效的，法律并不会承认，更不会保护的。如果遇到一方反悔或以后面临拆迁赔偿纠纷等，法律还是支持原村民或原主体对房屋的所有权的。

但是任何事情都不是绝对的，都有一定的特殊情况，“城镇居民禁止购买农村宅基地房屋”这一规定也不例外，在与相关法律、政策等不冲突的前提下，也可以根据实际情况做出灵活处理。