农村小产权房能否转让(城里人买卖农村房屋到底有效没效?)

在实际当中,目前农村的房屋主要有两类:农村居民房屋和“小产权房”。

农村居民房屋也就是狭义上的农村房屋,它是指农村村民在审批的宅基地上建造的用于居住的房屋,又叫宅基地房屋。

对农村宅基地的使用是具有所在村集体经济组织成员身份,在符合“一户一宅”政策的前提下,才有资格享有的。这里村民享有的并不是宅基地的所有权,而是使用权,而村民使用宅基地的所有权一直是村集体的。也就是说农村宅基地,村民可以按照程序免费使用,但是并不拥有。

不过,这处宅基地上建好的房屋却是村民自己所有的,根据相关政策,在村民对房屋拥有所有权的同时是可以一直使用房下的宅基地的,村集体不可以提前收回宅基地。这就是农村所说的“地随房走”政策。

这几年我国对农村宅基地房屋的使用情况也进行了确权登记,通过确权的宅基地房屋,村民有更多的自主权来处置自己的房产。但是村民对自己宅基地的使用权和房屋的所有权并不需要这次确权登记作为凭证依据,村民对自己宅地基房屋的所有权并不会因有没有经过确权登记而受到影响,也就是说村民即便自己的房宅没有确权登记并不影响村民对房宅所享有的权利。

我们再说说“小产权房”。这里为什么我要加个引号,因为G方并没有这样的称谓,它一般是指在没有得到相关用地和审批程序,由村集体或乡镇Z府独立或与房地产开发企业联合在农村集体土地上开发建设的房屋。

在农村建造的房屋没有经过相应的合法审批程序是违反《土地管理法》的,建造者因此也无法取得该房屋的所有权,性质上属于违法建筑,不能得到国家的相关认可,因此更无法办理权属登记。

上面解释了农村房屋和小产权房的性质,那么回到话题,城里人买卖农村房屋到底有效没效?

根据我国目前的相关政策,原则上城里人是不能购买农村房屋的。有什么法律依据吗?

我国《物权法》中明确规定:

“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。”

可是新土地管理法中有这样的规定:

第六十二条:

“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准”。

可以看出村民的房产是可以出卖的,而且土地管理法全文并没有作出“城镇居民禁止购买农村房屋”相关的明确规定。

作出明确禁止规定的是国W院1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》,该通知第2条第2款规定:

“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅,有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”

2004年11月,国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》也进一步明确规定了:

“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”

2004年12月,国W院在《关于深化改革严格土地管理的决定》中再次强调:“加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地。”

2007年12月11日,国W院又专门召开会议,再次强调严格执行土地用途管理制度,城镇居民不得到农村购买宅基地、购买农村住宅或“小产权房”。

以此可以看出,我国相关法律虽然没有明确规定“城镇居民禁止购买农村宅基地房屋”这一内容,但是相关出台的政策上则不止一次对此作了明确规定。

按照我国《民法通则》第6条规定:

“民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策”。

由此可见,虽然农村房屋虽然是可以买卖的,但是买卖的对象原则上却不包括城里人。即便是双方私下签订了买卖合同,这个合同也是无效的,法律并不会承认,更不会保护的。如果遇到一方反悔或以后面临拆迁赔偿纠纷等,法律还是支持原村民或原主体对房屋的所有权的。

但是任何事情都不是绝对的,都有一定的特殊情况,“城镇居民禁止购买农村宅基地房屋”这一规定也不例外,在与相关法律、政策等不冲突的前提下,也可以根据实际情况做出灵活处理。

我们以案例的形式来解释一下这几种特殊情况:

特殊情况一:

农村村民老张将自己宅基地房屋卖给了城镇户籍的小王,并签订了买卖合同。就在合同签订之前,老张所在村子的宅基地已被征收,转变成了国有土地。

这时老张也转变成了城镇居民,老张和小王交易的土地就不能再看作是宅基地了,而是城市建设用地。因此老张和小王双方的房屋买卖就成变成了城市商品房的买卖,这种情况下,他们签订的签订的买卖合同则是有效的,相关法律也会承认和支持的。

特殊情况二:

依旧拿此二人作举例,如果农村村民老张将房屋卖给了城镇户籍的小王,并签订了买卖合同。而小王对自己所购买的房屋也通过了相关部门的审批和村集体的同意,顺利拿到了购买房屋的产权变动手续,并取得了合法权属证书。

这种“生米做成了熟饭”的情况下,法律会承认双方交易的合法性的。不过一般情况下,城镇居民私下购买农村房屋后,是很难获得相关部门审批,并顺利拿到房屋权属证书的。

特殊情况三:

假如还是:农村村民老张将房屋卖给了城镇户籍的小王,并签订了买卖合同。之后小王将自己的城市户口也顺利转迁到房屋所在的村里,加入了这个村集体,小王由城里人也转变成了农村人,这种情况法律也会承认双方房屋买卖的合法性的。

特殊情况四:

还是:农村村民老张将房屋卖给了城镇户籍的小王,并签订了买卖合同。另外小王的妻子(或父母、子女)是所在村集体的成员,而且双方签订买卖合同时是以和小王妻子共同出资的名义进行的,这种情况法律会将双方的交易认定为家庭共同购房,也是会得到法律的承认的,买卖合同也是有效的。

特殊情况五:

还是:农村村民老张将房屋卖给了小王,并签订了买卖合同。双方的交易是在1991年《土地管理法》修订之前,而且小王的身份是回乡落户的干部(职工、退伍军人或华侨都可),这种情况下双方交易也会被认定为有效的。

特殊情况六:

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