北京立汤路小产权房(「新盘评级A007」昌平——北七家——和悦华玺)-2024深圳小产权房信息

和悦华玺项目总建筑面积67960平方米,占地面积30891平方米,绿化率30%，比华润理想国规模略小一些。住宅共9栋,10-17层,一梯两户,主力户型是89的三居和129㎡的4居，总计房源大约650套，住宅总面积大约5.7万平米。另外项目有一栋自持，未来会作为长租公寓，产权40年。据销售介绍说，项目还有少量60平米的一居和80平米的两居户型，60平米户型大约30套，据说是建在顶层，但是具体户型尚未最终确定。

项目预计下半年首次开盘500套，限价49877元/平米。目前和悦华玺尚未拿到住建委的预售证，还处于意向登记阶段。

和悦华玺评级：

地理位置★★☆

区域规划★★☆

项目本身★★★

商业设施★★☆

学区教育★★★

医疗配套★★★

环境绿化★★☆

房价指数★★★

综合得分★★☆

（注：每项满分为五颗星★★★★★）

后台有人留言问和悦华玺和华润理想国之间怎么选择，文末会给出购买建议。

下面是单项详细评级。

地理位置★★☆

项目位于位于立汤路与北清路交叉点向东800米北清路南侧，北五环至六环之间，天通苑的北侧4公里左右。距离未来科技城大概4-5公里，这大概是这个位置最大的优势了。

和悦华玺的最大缺点就是交通，距离5号线和17号线均有不近的距离，距离5号线天通苑北站车程3.2公里；至17号线未来科技城南站车程4.7公里，而且5号线天通苑北站上下班高峰极为拥挤，通勤进城的话，乘坐地铁比较困难。如果开车，立汤路，定泗路，北清路和京承高速上下班高峰期都非常拥堵，立汤路是个死结，毕竟要穿越数十万人居住的天通苑地区，交通可想而知。销售吹嘘的31号线和5号线北延，基本上可能性微乎其微。现在比较可靠的消息是，31号线被北部联络线取代。北部联络线连接回龙观与天通苑，预计是5站，天通苑东-天通苑-回龙观-西二旗-马连洼，每一站都是换乘站，这个缩短版的联络线，不仅打通两个最大的住宅区域，还能连接中关村科技城和未来科技城，符合北京市三城一区的规划。目前全国都在紧缩财政，全中国已经半年没有批准新的轨道项目了，未来精简轨道建设，降低债务是个大的趋势。从这个角度来看，北部联络线可信度较高，而31号线和5号线北延，则很可能遥遥无期了。

另外，北清路未来会拓宽，这算是个好消息了。

5号线天通苑北站早高峰进站的情景

区域规划★★☆

近三年昌平区在北七家大量拍卖了土地，绝大部分都是住宅项目，因此未来几年北七家地区的住宅供应量会非常充足。由于住宅项目多，功能单一，配套跟不上，因此也为很多人诟病，昌平区也认识到了这些问题，近期针对北七家，增加了不少商业类的规划调整，同时也保障了教育用地的规划，总的来说，北七家未来的生活，应该比较便利。

北七家距离未来科技城比较近，可以说，这一带的住宅都可以算作是昌平未来科技城的配套，因此北七家的区域规划和长期发展主要依托于未来科技城。总的来说，昌平对北七家的支持力度还算可以，毕竟“三城一区”是北京市的重要方向，只是由于能力所限，推进较慢，尤其是交通方面。

笔者并不太看好未来科技城的发展。北京市对于未来科学城的期望是-搞活。“搞活”是在官方文件里的关键词，这说明现在未来科技城是半死不活的状态的，为什么会这样呢？主要是因为进驻未来科技城的都是央企国企的研究部门，而且基本都是传统行业的企业，比如中国神华，中国电信，中海油，国家电网，鞍钢，武钢，中国铝业，中国建筑等等。这些单位，自然是死不了的，但是也没什么活力。因此，要搞活未来科技城，可真不容易。

但另外一方面，由于进驻的都是重量级的单位，将来未来科技城的基本配套，比如商业和教育资源，应该还是问题不大的。

关于未来科技城和北七家的规划，我们以后会单独写一篇文章。

项目本身★★★

与华润理想国不同，和悦华玺是一个纯住宅部分，规模略小。除了一栋楼自持作为长租公寓之外，其余都是限竞价商品房。

住宅共9栋,10-17层,一梯两户,主力户型是89的三居和129㎡的4居，总计房源大约650套。

项目是毛坯交房，容积率2.2，楼间距35-60米，绿化率30%，车位配比为1：1.02，共669个。和悦华玺的密度与华润理想国几乎一样。

官方宣称交房时间是2020年12月份，估计真正交房要到2021年了。如果1年以后拿到房本，限价房锁定5年，那么可以上市买卖的时间就是2027年了。这一点还是要注意的。

和悦华玺的主力户型是89的三居和129㎡的4居，两种户型基本都是全明户型，南北通透，户型设计不错，不足之处是略有浪费的空间。而华润理想国的主力户型也是90平米的三居，120平米和140平米的4居，两个楼盘几乎在每一个方面都是直接竞争的局面。

商业设施★★☆

目前北七家一带没有成熟的商业体，还是一篇城乡结合部的情景，四周有大片荒芜的土地。往南5～8公里左右，有天通苑地区的华联和龙德广场等等商业。

项目对面的万科翡翠公园，将来会建成一个8万㎡商业综合体，距离大约2公里左右，预计2020年建成。另外，保利有计划在未来科技城建一个更大的商业综合体保利大都汇，距离大约6公里左右。

学区教育★★★

和悦华玺的教育主要依赖于北七家和未来科技城的教育配套规划。

去年北七家镇首师大附小附中分校规划已经出炉，学校的位置位于定泗路北侧。

而今年初，昌平区发布了《昌平区北七家镇CP07-0203-0001地块控制性详细规划》，该地块位于昌平区北七家镇海鶄落村，立汤路东侧，规划用地面积约5.49公顷，建筑面积约5.52万平方米。未来会建设小学和初中一体的九年一贯制学校。

同时未来科技城规划了7所北师大公立学校，虽然项目距离未来科技城有些距离，但未来也可能受益于划片。

因此未来几年，北七家的教育资源会逐渐跟上。

医疗配套★★★

项目的附近有王府中西医结合医院，这是个三甲医院，步行范围之内，比较便利。稍远一点，还有天通苑的清华长庚医院。

环境绿化★★☆

小区本身的容积率较高，因此未来的绿化面积有限。而现在周边的环境则完全一派城乡结合部的景象，谈不上有什么绿化。等以后北七家地区开发完毕，也许整体环境会有所改善。附近也没有什么大型的郊野公园，半截塔郊野公园则在立汤路西侧，不是很方便。倒是未来科技城的滨水公园，目前建设得不错。

房价指数★★★

和悦华玺的限价是均价不超过49877元/平米，旁边的华润理想国限价是49520元/平方米。

理想国北侧的万科翡翠公园，是高档改善楼盘了，以叠拼和叠墅为主，均价60000/平米，单价仅高出约1万元。

如果与附近的二手房价格比较：

名佳花园，链家上的二手房均价是4.5万/平米，小户型接近5万/平米左右，大户型大约3.5万/平米；

美树假日嘉园，2004年的楼盘，4层小楼的上下叠墅，目前的价格在4.1万/平米。

名流花园，年代稍早，目前均价3.5万/平米。

总的来说，和悦华玺相对周边二手房溢价率较高，而相对竞争的新盘并无明显优势。

购房建议：

项目优点：户型不错，将来附近也会有九年制学校，距离未来科技城较近。

项目缺点：交通是最大的硬伤，限价房至少8年无法上市流通，价格无论相对二手房还是附近的新盘并无优势，商业配套较弱。

我们认为，以北七家的配套和规划水平来讲，北七家的几个限竞价房项目的定价偏高，所以基本没有变成共产房的风险。

和悦华玺的限价49877元/平米，旁边的华润理想国本来限价更低—49520元/平方米。但是，此前根据销售的介绍，由于捆绑精装修，华润理想国的价格实际上会提高了好几千元/平米。这两个项目是最直接的竞争对手，和悦华玺一个优势优势就是毛坯交房，也就是不会捆绑销售。后台有网友留言说，华润理想国已经改了口风，说是49520元/平米的均价包含精装修，如果华润真的是让利大酬宾，那么精装修反而就成了一个优势了，虽然可想而知，对装修的质量不能有太高的期望。当然，由于这两个项目都没有开盘，具体的销售细节还得等开盘才能确定。

从各个方面来讲，这两个楼盘基本没什么大的区别，二选一的话，选择谁呢？