商品房和小产权哪个划算，市区老破小VS郊区高大上、面积大VS户型正 怎么选

注意，如果要选最好的房子，当然是黄浦江边市中心高档别墅啦。

问题是刚需没那么多钱，手里就这点紧巴巴的预算，房子不可能十全十美，鱼与熊掌不可兼得，如何取舍才是最聪明的选择呢？

市区老破小VS郊区高大上

也就是地段和房屋新旧，小区品质之间该优选哪个。

总价一样的情况下，建议在满足基本居住面积需求的情况下，尽可能选择距离市中心更近的。

比如北京五环附近、上海外环附近、深圳龙岗一带，虽然现在房价也很贵了，但如果买不起市中心，买这一带，能最大限度平衡自身居住需求和未来投资保值的需求。

但我不鼓励年轻人买市中心很小的老房子，方便是方便，但更适合租，而非买。

多层VS电梯高层

多层得房率高，物业费低，更实惠，高层有电梯，上下楼轻松。

年轻人体力好，其实多跑几层楼无所谓，反而可以强迫跑楼梯健身。

年纪大的就hold不住了。

所以你买的房子，现在或预期未来10年内，不会有父母或家里其他老人同住，更建议买多层。如果有父母要和你同住，建议电梯房。

2/3楼VS4/5楼

不带电梯的多层住宅，一般都是6层楼。

6楼夏天太热，冬天太冷，隔热防水问题多少都会有。除非你预算太少，要住的人太多，看重的是附送的阁楼，否则一般不推荐6楼。

1楼视野差，采光差，空气流动差，虽然过去十几年新建的商品房都会做地基垫高处理，一楼也要比地平面高一点，但总体上还是能不选就不选，除非家里有行动极为不便的连一层楼也爬不动的老人或残疾人。

剩下的2、3、4、5楼，都可以选。

过去叫“金三银四”，3、4楼价格差不多，相应的，2、5楼价格差不多。

但未来随着老龄化越来越严重，没电梯的多层住宅，低层需求会比高层需求更多，就逐渐会演变为2、3楼一个价，4楼便宜点，5楼更便宜点。

因此同等条件下，优选2、3楼房子，长期看，未来如果要卖掉，能卖个更好的价钱。

低层电梯房VS高层电梯房

电梯房的价格，一般楼层越高越贵，因为楼层越高，私密性越好，视野越好，也不易受地面噪音污染。

有人为了省钱，就选低层的。

那为啥还要买电梯房呢？买1-5楼的电梯房，还不如直接买多层呢。

但楼层高又太贵，钱不够，怎么破？

那就买中间楼层，比如总高20楼，买9-10楼。

私密性够好了，看出去视野够开阔了，一般人也不会恐高，万一电梯坏了，楼梯也勉强爬的动。

关键是价格也适中。

新房VS二手房

新的总比二手的好，但价格也更贵，对吧？

这两年由于调控，新房限价，很多城市出现了同一板块的新房价格比二手房更便宜的怪象。

所以买新房得排队摇号，这就是个运气活了。

如果能摇上号，当然买新房。

如果遇到新房比同板块周边二手房贵，就要好好思量一下。

我更倾向于选择已上市5-10年的次新房。

首先，作为二手房，可少交增值税。

其次，5-10年房龄，还算比较新的，无论是房型设计、小区环境还是物业管理，各方面应该都还不错。

第三，现在5-10年房龄的二手房，是2008-2013年之间建成的。这段时间，私家车已经处于快速进入寻常百姓家的阶段，所以新建小区基本都配有相对齐全的停车位和地下停车库，能避免让车主头痛的小区停车难问题。

而2007年以前建成的小区，大多规划建设时还没有意识到私家车大爆炸的问题，很多没有建地下车库，就算建了，配比也完全不够。

当然，在北上市中心，土地都开发差不多了，极少有新盘还能供应，所以如果想买市区，基本没得选，就是二手房。

地铁房VS非地铁房

现在有些开发商噱头吹到爆，距离地铁站3、4公里远的也敢自称地铁房。

我认为，真正的地铁房，是冬天一碗汤的距离。

也就是大冬天，你端着碗汤，从家走到地铁站，汤还是热的，这才叫地铁房。

步行500米内的距离，是真正毫无瑕疵的地铁房，标准放宽，最多也不能超过1000米，步行不超过10分钟。

但这种房子，往往房价比周边的高出一截。

但是地铁真的很方便，未来一二线城市堵车会越来越严重，停车会越来越困难，地铁出行是大势所趋。

所以我认为刚需最优选择是买准地铁房，也就是距离地铁站步行1-2公里之间的房子。

注意，我说的是步行距离，不是直线距离，绿化带、河道、天桥，这些交通阻碍都不能无视。

步行超过2公里，还敢自称地铁房，那北京上海满大街全是地铁房了。

步行2公里，还是有点距离的，但好在有共享单车，也就几分钟的事。

正规商品房VS小产权房

很多人买不起正规商品房，就想买相对便宜的小产权房，可以吗？

如果是刚需自住，很差钱，又急着买房，没得选，当然只能买小产权房。

如果想投资，就算了。

普通住宅VS商住两用楼（酒店式公寓等）

同上，能不买就别买。

不懂理财的人，投资时的本能考量就是买价格便宜的。

比如买基金，小白就会觉得净值1元的肯定比净值2元的更划算。

事实很可能恰恰相反，净值2元的基金更有投资价值。

买房也一样。

一线4万，四线1万，是一线太贵而四线太便宜吗？

错，明明是一线便宜到令人发指，四线贵到让人崩溃。

贪便宜，万万使不得。

面积大VS户型正

总价一样，有的房子面积大，但户型不正气，要么不是南北向的，要么房间不是横平竖直的，要么房间是错位的，要么有很长的过道，除了走路什么都不能干。

有的房子面积小一点，但户型很正气。

怎么选呢？

我更建议选户型更正气的，可以通过后期的装修设计，把户型正的优势最大限度释放出来。

如果一味追求面积大而在户型上让步，装修会很头痛，以后住起来也会觉得各种不舒服，各种浪费。

房价这么贵，户型正的房子，才能把每一平米都充分利用起来呀。

链家上找了下房型图，下面这几个是我个人比较喜欢的，基本没有浪费空间。

一室一厅一卫50平米

厨卫朝北，卧室朝南，客厅在中间，都是四四方方的，做橱放东西很方便。有些客厅会有朝东或朝西开的窗，那就最好了。

这种房子比较适合老两口住，小夫妻住也可以，但有孩子后就要面临换房问题。

另外还很适合单身女性，还没找到对象，手里攒了点小钱，但又买不起大房子，又怕现在不买以后更买不起，可以先买这种小户型。

就算以后不结婚，一辈子单身贵族，这样的房子一个人住也够了。如果以后结婚有孩子了，再换房，这种小户型也很抢手，很容易卖掉。

越是房价高企的城市，这种小户型的需求越多，相对大户型的单位溢价也越高。

两室两厅一卫98平米

主卧、次卧、客厅、餐厅、阳台、厨房、卫生间，都很正气，没有哪个区域给人特别狭小，活动不开的感觉。尤其是正门走进来就是很大气的客厅，有很多施展空间。

其中主卧和次卧门对门，南北通透，客厅+南阳台和餐厅+北阳台（工作阳台）同样南北通透，采光很好，很舒服。

三房两厅一卫116平米

和上面的两房相比，就多了一间朝南的卧室。

如果三代同堂，可以保证各有一间房。

如果有二个娃或准备要二胎，能保证两个孩子各有一间独立房。

如果只有一个孩子，也不和老人同住，可以两间朝南卧室分别给父母和孩子住，北边的卧室改造成书房，平时办公，老家有父母或亲戚来时，临时改成客卧。

现在有很多新建的电梯房，公摊面积很大，还要加一个很鸡肋的卫生间（我去过的有两个卫生间的房子，平时大多只用一个卫生间，另一个当储物室用了），像上面这种实用面积的三房，往往建筑面积要130-140平米，得多花好多银子。

房型好有多重要，再看看下面这些奇葩房型你就懂了。

“订书机”户型

“恶魔之嘴”户型

“马桶”户型

“日不落”户型

“菜刀”户型

“跑道”户型

最后，除了买嘉兴还是买东莞这种大方向上的战略考量，微观上的买房考量维度，就三个：地段、小区（新旧、好坏）、房子（户型、面积、楼层等）。

从投资角度看，重要程度是地段>；小区>；房子。

从自住角度看，重要程度是房子=地段>；小区。

你发现了没，力哥最重要的理财智慧是贯穿我所有文章始终的，也包括微观买房技巧。

那就是“平衡”。

PS，特别提醒一下，装修房子时，千万记得多打一些柜子。随着时间推移，储物空间，只可能不够用，永远不会嫌多。

愿天下有情人终成眷属；

望所有中国人都有个窝。

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