小产权房协议付款 一文读懂昆明市二手住宅交易涉及的费用

在二手住宅交易过程中会涉及到交易税费，主要包括：契税、增值税及附加（教育附加、城市维护建设税、地方教育附加税）、个人所得税、印花税、土地增值税、土地出让金、不动产登记费。由于各地政府政策不一样，本文主要以昆明市政策进行阐述。昆明市截止2023年二手方交易税费仅有：（1）契税增值税、（2）个人所得税、（3）不动产登记费。

在介绍税费之前，需要弄懂几个问题：

一、在交易缴纳税费时需要携带哪些资料？

（一）通用资料。网签买卖合同公证

（二）卖方。需要携带不动产权证/房产证、身份证、户口本、婚姻状况证明、原购房契税发票/购销合同/买卖合同（呈贡区域不需要提供

（三）买方：需要携带身份证、户口薄、婚姻状况证明

二、如何理解家庭及家庭名下住宅套数？（家庭名下套数会影响税率）

（一）家庭成员的定义

家庭成员，是指夫妻双方及未成年子女，成年子女（18岁以上）不计算在内。

（二）家庭名下拥有的住宅套数计算方式

家庭名下已经拥有住宅套数：指家庭成员名下独自一人拥有或与他人共有的成套住宅的套数。为了加深理解，可以明确下列3店：

（1）居民家庭已拥有住房，包括已经取得不动产证书的住宅和已完成网签但尚未取得不动产权证书的住房。

（2）来自不同家庭的2人以上共同拥有一套住房的，各计一套已拥有住房。

（3）非住宅的商品房不计入住房套数。非住宅包括如：写子楼、商业、办公、厂房、车位配套公建、仓储等。

在弄清了以上问题后，接下来给大家介绍昆明市涉及交易税费：

一、契税

（一）如何计算契税的额度

（1）影响契税税率的因素包括：购房人的性质（是个人还是公司）、房屋的性质（住宅还是非住宅）、房屋的套数、面积（大于90平米；小于等于90平米）

（2）契税的优惠政策。

只有同时满足两个条件才能享受优惠政策；①购买人为个人；②交易房屋为住在；只要有1条不满足，契税税率均为3%。

（3）住宅契税的计算

90平米以下（含90平）

90平米以上

家庭首套：计税核定价×1%

家庭二套：计税核定价×1%

家庭三套或以上：

计税核定价×3%

家庭首套：计税核定价×1.5%

家庭二套：计税核定价×2%

家庭三套或以上：计税核定价×3%

（二）契税优惠或减免征的常见情形。

（1）个人首次或二次购买住宅，在3％税率基础上下调征收契税；

（2）法定继承；对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配

偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征

契税；

（3）夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，免征契税；

（4）个人使用拆迁补偿费、安置补助费（包括被拆迁房屋产权单位向房屋使

用人支付的补偿款）承受土地、房屋权属，不限制用途，对成交价格未超出拆

迁补偿费、安置补助费的部分免征契税；

（5）居民出售已购公有住房前后一年内新购商品住房，按新购商品住房与出

售已购公有住房成交价的差额计征契税。祖孙三代内直系亲属可享受（办理有

效期3年）；祖孙三代直系亲属包含：父母、配偶、子女、祖父母、外祖父母、

孙子孙女、外孙子外孙女。

二、增值税及附加税

（一）、如何计算增值税及附加税额

1、响增值税及附加税额的因素

（1）出售人性质（个人或非个人）；

（2）房屋性质（住宅或非住宅，普通住宅或非普住宅）；

（3）房屋持有年限；

（4）房屋原值（有或无）；

（二）增值税及附加优惠政策

只有同时满足下列条件时：（1）出售人为个人；（2）交易房屋为住宅；

（3）房屋持有年限满2年。才能享受增值税及附加优惠政策。只要有1条不满

足，均应征收增值税及附加。

（三）昆明市增值税征收计算方式

出售人

持有年限

计算方式

个人

2年以内

计税核定价*5.3%

2年以上

免征

（三）增值税及附加免征常见情形有哪些

（1）法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）

继承土地、房屋权属，免征增值税及附加；

（2）夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，免征增值税及附加；

（3）直系亲属赠与免征增值税及附加。直系亲属包含：父母、配偶、子女、

祖父母、外祖父母、孙子孙女、外孙子女、兄弟姐妹。

三、个人所得税

（一）税率的分类

基准税率分为差额税率和全额税率，差额税率为20%，全额税率为1%。

（二）、个人所得税征收中有哪些特殊问题

1、免征的情形

（1）法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）

继承土地、房屋权属，免征个人所得税；

（2）夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，免征个人所得税；

（3）直系亲属赠与免征个人所得税。直系亲属包含：父母、配偶、子女、

祖父母、外祖父母、孙子孙女、外孙子女、兄弟姐妹。

2、界定交易房屋满5年的标准

（1）商品房以契税票填发日期或房产证登记日期孰先原则（呈贡区域对于在

呈贡房产登记中心领取的新不动产权证书，再次出售时，仅以不动产权证书登

记时间界定满5年与否）。

（2）已购公房：房产证登记日期、原始购房合同签署日期、第一笔购房款的

银钱收据日期，三者孰先原则，收据的章和购房合同的章要一致收据才有效（只

要一个日期满5年即可）；

（3）继承的房产可以按照继承前原房产证的登记日期界定是否满5年；

（4）赠与房产为直系亲属之间赠与的可以按照赠与前原房产证的登记日期界77`

定是否满5年；

（5）夫妻更名的房产可以按照更名前原房产证的登记日期界定是否满5年；

（6）遗失补证、破损换证的房产可以按照更换前原房产证的登记日期界定是

否满5年；

（三）如何计算个人所得税税额

1、影响个人所得税税额的因素

（1）房屋原值（有或无）；

（2）房屋性质（住宅或非住宅）；

（3）房屋持有年限（满2年或不满2年，满5年或不满5年）；

（4）出售方家庭持有套数（唯一或不唯一）；

（二）个人所得税优惠政策

只有同时满足下列条件时，个人所得税才会享受免征：

（1）交易房屋为住宅；

（2）房屋持有年限满5年；

（3）交易房屋是售房家庭唯一住房。

（四）个人所得税计算总结

性质

契税票

产权证

差异

计算方式

住宅

满5年

唯一

免征

非唯一

有原值

差额缴纳：（计税核定价-原值）×20%

全额缴纳：计税核定价×1%

（差额缴纳或全额缴纳可自行选择）

非唯一无原值

计税核定价*1%

满2年

有原值

差额缴纳：（计税核定价-原值）×20%

全额缴纳：计税核定价×1%

（差额缴纳或全额缴纳可自行选择）

无原值

计税核定价×1%

满2年

不满2年

有原值

差额缴纳：（计税核定价-原值）×20%

全额缴纳：计税核定价×1%

（差额缴纳或全额缴纳可自行选择）

无原值

计税核定价×1%

不满2年

有原值

差额缴纳：（计税核定价-原值）×20%

全额缴纳：计税核定价×1%

（差额缴纳或全额缴纳可自行选择）

无原值

计税核定价×1%

（五）直系亲属赠与、继承所得的住宅再次出售时的个人所得税

通过直系亲属赠与或继承所得的住宅，换证后再次出售时，其契税、增值税及附加同普通买卖交易一致。值得注意的是，直系亲属赠与或继承换证后再次出售时，个人所得税的缴纳方式，详见下表：

继承所得的住宅，换证后出售的个税

非满五唯一

全部产权

无原值

全额*20%

有原值

全额*20%或差额*20%可自选

部分产权

无原值

按全额缴纳：

继承所得部分全额*20%+非继承所得部分全额*1%

有原值

按全额缴纳：

继承所得部分全额*20%+非继承所得部分全额*1%

按差额缴纳：

继承所得部分差额*20%+非继承所得部分差额*20%

可自选

满五唯一

免征

五、不动产登记费

住宅/车位：80元/本，每增加一本加收10元；

六、抵押登记费，住宅/车位：80元/笔；

七、中介服务费1%-2%

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