小产权房如何拍卖？真能“捡漏”吗？-2024深圳小产权房信息

近几年来，网络法拍房兴起。即使是涉刑的法拍房，由于其低于市场价格的成交价，也常常引来争抢。而“1元起拍”更是大大降低了参与竞价的门槛。法拍房“1元起拍”究竟是投资者的机会，还是拍卖机构的噱头？投资者需要警惕哪些风险？

“1元起拍”之外设有保留价

拍卖机构：一般不会“1元成交”

浙江杭州某写字楼的一处房源近日在某拍卖平台上竞拍。甲级写字楼、全玻璃幕外墙，该房源评估价约为1523万元。

在一天的竞拍时间里，平台共吸引了超过13000次围观，但仅有两人报名，出价一次，出价金额为1元。其网络竞价成功确认书显示，用户彭某某在项目公开竞价中以最高应价胜出，该标的网络拍卖成交价格为1元，处置单位为甘肃省兰州市中级人民法院。

兰州市中院负责该法拍房的法官在接受媒体采访时表示，1元的竞拍价并不会真的成交，司法拍卖最终很可能做流拍处理。拍卖公告中也有一段红字“特别提示”写明，“本次拍卖为设有保留价的增价拍卖方式，最终竞价达不到保留价1178万元则不成交。”

同时，浙江某拍卖机构经理告诉总台中国之声记者，即便没有保留价，也极少出现“1元成交”的情况。“一般不会有，1元起拍是有人参与，但是最终多少钱不知道。”

某拍卖平台客服也表示，所谓“1元起拍”其实更多是为了吸引流量，1元即成交的极端案例基本不可能出现。“一般法院设置1元起拍就是为了增加它的曝光率，设置提醒的人、参加报名的人也会更多，所以竞价会比较激烈。但后续的价格不是我们来定的，要看最后的成交价格。”

法拍房看似“捡漏”

实则暗藏风险

总台中国之声记者搜索多家拍卖平台发现，不少“1元起拍”法拍房源的简介下，还会有关于房产性质、交易说明等特殊“标签”。

比如深圳市福田区某三室两厅的房源，房屋评估价超过350万元，拍卖平台显示已有6300多次围观，400人设置竞拍提醒。不过房屋公告中还有一行红色小字注明：“本次拍卖为标的物房产的长期使用权”“由竞买人自行核实并自行承担可能存在的法律风险”。

深圳某负责该房源的拍卖机构经理告诉总台中国之声记者，该房源实际为“小产权”房，但风险背后的所谓收益也很可观，甚至还可能拿到拆迁补偿款。“这是以前城中村的自建房，买回来自用、对外出租、转卖都可以，遇到征地拆迁，补偿款也归买家所有。我们有转让协议，有律师见证，但没有房本。”

不过，深圳某长期代理不良资产处置业务的律师提醒，所谓的“长期使用权”合同实际暗藏风险。“没有产权证，你买的就是合同里面享有的权益，但是这个合同可以卖很多次，你根本查不到。”

这名律师强调，一般而言，法拍房屋已经走完法律程序，但实践中，竞拍后也可能遇到执行难等意想不到的问题。“不排除它有坑，法拍房实际能不能拿到、能不能使用，还得画个问号。”

专家：网络使法拍房市场更透明

不能为了“捡漏”忽视风险

法拍房，这个许多人曾经觉得陌生的词，在近几年突然流行起来。几大法拍房平台公布的数据显示，市场上的法拍房存量越来越多。“1元起拍”的标的房屋也吸引着投资者的目光。

“1元起拍”的规则最早出自2020年6月浙江省高级人民法院印发的《浙江省法院刑事案件涉案财物网络司法拍卖工作规程》，其中第八条规定：刑事涉案财物网络拍卖不限制竞买人数量，以拍定为原则，实行1元起拍，价高者得的竞价规则。不过，虽然理论上是“1元起拍”，但大多数法拍房最终都以接近二手房市场价的价格成交。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“1元起拍”只是一些拍卖机构吸引购房者的手段，要注意其背后是否有其他猫腻和负债，防范认购后背负了新的成本。“它有一定的营销成分，如果中间出现一些猫腻、炒作，从稳定房地产秩序角度来讲，司法拍卖房中的过低价格是需要管控的。”