买小产权房却人财两空，也可能“人财两空”-2024深圳小产权房信息

一、案情回顾

案号：（2020）京03民终6746号

法院：北京市第三中级人民法院

郝某（男方）和韩某（女方）于2006年6月16日登记结婚，婚后育有一子。为了购置学区房，2013年6月19日双方登记离婚（即“假离婚”）。四年后夫妻又复婚。后又再次离婚（“真离婚”），但对夫妻财产分配未达成一致意见，遂诉至法院。

2013年6月9日双方签订的离婚协议约定如下：

一、男女双方自愿协议离婚。

二、男女双方婚后有一个男孩，离婚后归女方抚养，男方无需支付抚养费。

三、男女双方婚后共同财产分配为:

1.女方名下有一处房产，位于北京市朝阳区**路**室，离婚后归男方所有。

2.女方名下有一辆车，车牌号***，离婚后归女方所有。

3.男女双方各自名下的存款归各自所有。

4.除上述财产外，无其他共同财产。

四、男女双方婚后无共同债权债务。

五、以上协议男女双方均无不同意意见。

后郝某起诉至北京市朝阳区法院（下称“一审法院”），要求判决位于北京市朝阳区**路**室（以下简称系争房屋）归郝某所有，并判令韩某协助郝某办理过户手续。韩某称上述协议，不是其真实意思表示，已另案处理离婚协议无效。

一审法院判决系争房屋归郝某，并要求韩某配合办理过户。韩某不服，上诉至二审。

二审法院（即北京市第三中级人民法院）经审理查明的事实与一审法院经审理查明的事实一致，二审法院最终判决维持。

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二、法院认为

1、一审法院认为：

夫妻关系的维系应以夫妻感情为基础。韩某虽然称双方在2013年6月登记离婚，系为购置学区房的假离婚，但是离婚岂能儿戏，且双方在离婚后四年才办理了复婚手续。可见双方感情早已存在隔阂。

韩某抗辩离婚不是其真实意思表示，一审法院不予采信。

关于双方协议约定韩某过户给郝某的系争房屋，双方婚前就登记在郝某名下，离婚时双方协议变更登记至郝某名下，并不能以此认定显失公平。

鉴于双方协议中约定归郝某所有，故郝某的诉讼请求，合法有据，一审法院准予。

一审判决系争房屋归郝某所有；韩某于判决生效后十日内协助郝某将过户登记至郝某名下。

2、二审法院认为：

依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第八条第一款之规定，离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。

根据查明的事实，郝某与韩某于2013年6月19日在北京市朝阳区民政局协议离婚，双方在离婚协议中约定系争房屋离婚后归郝某所有。

该离婚协议对双方具有法律约束力，双方均应当按照该协议履行。

韩某的上诉主张与离婚协议书之约定相悖，且离婚协议约定的韩某过户给郝某的系争房屋，双方婚前就登记在郝某名下，离婚时双方协议变更登记至郝某名下，亦不存在显失公平。

一审法院判决系争房屋归郝某所有，由韩某协助将系争房屋过户登记至郝某名下，处理正确，本院予以维持。韩某的上诉请求及理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。

故二审法院驳回上诉，维持原判。

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三、案例分析

根据《中华人民共和国民法典》（下称《民法典》）[1]等相关规定，本文对本案主要法律关系及要点作如下简析：

1、“假离婚”的人身关系问题：

在法律层面上，根本不存在“假离婚”一说。韩某与郝某于2013年6月19日在北京市朝阳区民政局协议离婚，双方一旦办理了离婚登记，即为真离婚，双方的夫妻关系当即解除。如要恢复夫妻关系，只能复婚。

2、离婚协议的效力问题：

双方在离婚协议中约定系争房屋离婚后归郝某所有。虽然韩某辩称离婚不是其真实意思表示、离婚系为了规避限购政策的“假离婚”，且离婚协议约定对其显失公平。但综合本案案情，离婚协议系双方亲笔签署，且不存在《民法典》第147~151条规定的被欺诈、胁迫以及重大误解、趁人之危等可申请撤销协议的法定情形，该离婚协议即为有效，对双方均产生法律效力，双方均应当按照该协议履行。韩某离婚后反悔，要求推翻离婚协议约定、要回系争房屋，于法无据，实难得以支持。因此，二审法院依法判令驳回。

3、房产归属的公平问题：

本案中韩某辩称将系争房屋判给郝某对其显失公平，但系争房屋系郝某的婚前财产，在双方婚前就已登记在郝某的名下；且双方又在离婚协议中将系争房屋分给原产权人郝某的约定条款合法有效，系双方对夫妻共同财产分割达成了一致合意，故前后两级法院均判令系争房屋归郝某所有并无不当。

综合本案中前后两级法院的判决来看，对于因规避限购政策而“假离婚”的纠纷，在处理财产分割条款时，司法实践一般是以双方约定的财产分割条款为准，即“离婚协议”中的财产约定条款。若没有财产约定条款或约定不明，则按法律规定进行分割。

[1]《民法典》实施前为《婚姻法》。

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四、风险提示

1、从法律关系上看，离婚主要涉及到三个方面的重大事项：夫妻的人身关系、夫妻财产关系以及子女抚养关系。双方完成离婚登记即婚姻关系解除。若想恢复夫妻关系，只能复婚（即重新登记结婚）。若一方不同意复婚，则婚姻关系不可自行恢复，离婚则“弄假成真”。

2、基于“假离婚”而向民政部门提交的离婚协议，一经签署即有效。本案中韩某作为一名具备完全民事行为能力人的成年人，在明知离婚协议上全部条款内容及相关法律后果的情形下还是同意签署，并向民政部门提交，即应承担约定的相关责任和全部法律后果。

3、对于夫妻共同财产，按照“约定”优于法定的原则，司法实践上一般会以双方签署的离婚协议中的财产分割条款为准。故，不论真离婚还是“假离婚”，对于离婚协议的财产分割条款均应慎重考虑清楚后再签署，以免产生后续法律纠纷，遭受重大财产损失。

4、原则上，离婚协议一经双方签署即生效，但离婚协议中有关财产分割的条款效力并非绝对。在特定的可撤销及无效等法定情形下，一方可依法行使撤销权或主张离婚协议无效，主要视个案具体情况及在案证据而定。

5、离婚后再复婚的，若再次离婚，同样也存在重大财产损失风险。如前所述，一旦“假离婚”，意味着夫妻关系解除，对夫妻共同财产达成了分割和处置合意。就算后面如约复婚，也不意味着“高枕无忧”：之前分配处理的夫妻共同财产将按婚前财产认定。若后续再次离婚时，双方就财产分割未达成一致意见，则将依法律规定分配。即要对婚前财产与夫妻关系存续期间的共同财产区分处理，只能对复婚后形成的夫妻共同财产进行分配，同样存在重大的财产损失风险。

常言道，财产有价，真情无价，婚姻不是儿戏。现实生活中，那些为了规避购房限购政策以及怀揣其他目的而“假离婚”的夫妻，若任一方反悔而不同意复婚，另一方将面临“人财两空”的重大损失后果；就算后面如约复婚，因涉及到婚前财产与婚后共同财产的认定，仍存在重大法律风险。无论如何，“假离婚”都绝非明智之选，切勿自作聪明，以免“聪明反被聪明误”。

五、相关法律规定

《中华人民共和国民法典》

第一千零六十五条男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或者约定不明确的，适用本法第一千零六十二条、第一千零六十三条的规定。

夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有法律约束力。

第一千零七十六条夫妻双方自愿离婚的，应当签订书面离婚协议，并亲自到婚姻登记机关申请离婚登记。

离婚协议应当载明双方自愿离婚的意思表示和对子女抚养、财产以及债务处理等事项协商一致的意见。

第一千零八十条完成离婚登记，或者离婚判决书、调解书生效，即解除婚姻关系。

第一千零八十三条离婚后，男女双方自愿恢复婚姻关系的，应当到婚姻登记机关重新进行结婚登记。