小产权房几年能过户 小产权转正有可能吗？难在哪儿？

提问：

我有北京的购房资格，单身，本来前几年就能买的，结果错过了2015年的好时候，本来看去年房价降了想买，结果眼看着又涨了。眼看着全家凑的这200万缩水很是焦虑，因此所以想问问，小产权的未来会怎样？

我看了通州的太玉园和大兴的长丰园。一个是有国际影城的利好，据说还有拆迁的可能，1赔1.2或1.3的大产权。长丰园是离总部基地很近，我有可能调过去工作。据说这里转大产权的可能性更大，因为一二三区都是大产权。

但我不知道想问问这费用会是多少。现在过户费都要15万，中介说将来转大产权的费用是这个的三倍，如果是这样的话那我可以接受，只是不知道是不是真的？

回答：

1、15万的过户费，哪儿的啊？都是15万吗？涨的也够多的。长丰园的我不知道，太玉园前几年是10万，看样子是又涨了，有点儿贵。

最早是1万，相当于5平米的价格。后来是房价涨了过户费就涨，但一直是差不多这个比例。那现在这里的房价也就是2万左右，15万相当于7.5平米了。一套房200万的话，这费率7.5%，而大产权的契税顶多3%，少了才1%。这小产权的敢这么贵，不太合适。

2、长丰园这地段可很一般，就算是大产权的都不建议买，或者是确定只是为了自住的才合适。这里是大兴的飞地，也是弃子。两区交界的城中村，全北京直属派出所辖区之一，太乱了。而且看看地铁吧，明显是大兴一分钱都不出，所以人家干脆绕过了人口稠密的狼垡，宁可去绕道还相当荒凉的房山稻田。

从地铁来说，等于是彻底堵死了狼垡的发展未来，房山这手做的很绝，几乎是对竞争板块的降维打击。这样的话，大兴就更没有开发这里的欲望了，指不定什么时候才规划呢。

3、太玉园拆迁，前两年听说过，说是要征地作为影城的配套。我觉得不太可能，张家湾有的是闲置土地，犯得上非得拆迁吗？还1:1.2的给大产权，不现实。相当于你买200万的房，一拆迁得到价值600万的，这买卖太划算了，真要有这种好事儿谁卖啊？

大概是2017年就有这种传闻，当时有人想投资，说是房价已经涨到了2.5万，但根本买不到，没人卖。这好几年过去，影城都开业了，人家还非得拆迁干嘛啊？市区腾退是乘以1.33的系数，小产权的只有强拆，顶多赔偿点儿建安成本，没听说有享受大产权待遇的。

4、小产权的未来，没什么未来，至少不会像中介说的这样。

200万买套房，交15万过户费，然后再交45万的土地出让金什么的，等于260万买了套大产权的房子，然后转手就按照商品房的价格500万卖，翻倍的利润。那这还是鼓励房住不炒吗？这明明是鼓励炒房啊，还鼓励的是炒小产权，官员们有那么傻吗？

小产权本来就是不合法的，没交土地出让金，就等于是侵占了所有纳税人的利益。土地出让金和税费都是政府的财政收入，除了公务员发工资就是修桥补路建配套，警察医院学校的钱都要从这里面出。

但小产权业主们没有出这笔钱，却享受着和大产权业主同样的居住体验和配套服务，公平吗？中央强调的是依法治国，房住不炒，那如果鼓励小产权房业主既不守法还炒房，这是不是地方故意和中央对抗啊？

所以，即便是将来转成大产权，也必定要设计一个让业主没有暴利的方案。比如参考经适房的政策，可以先不用补交土地出让金，交点儿税费评估费什么的，评估一个市场价备案，只要验收合格就给办产权证。但是，将来再次转手或继承的时候，必须缴纳市场价和原值的比例分成，比如70%归政府，当做土地出让金。

5、当然，这只是我瞎猜的，未必是这种政策。但无论是哪种，也不可能让小产权业主发财，否则就太不公平了。

而且，我觉得在房产税正式出台之前，也一定会解决小产权的问题。否则，遵纪守法花高价买大产权的要交税，违法交易低价买小产权的却免税，这是不是更不公平了？

北京不是深圳，他们那儿的小产权占比能达到40%，很大的势力。而北京的占比很低，按照估算也就是20多万套，在全北京800万套住房里也就是3%。那你觉得北京市犯得上为了照顾这3%的人发财，而得罪97%的守法公民吗？

打个比方吧，进口车非常贵，因为关税高，于是走私车就屡禁不绝。但你觉得交通部会不会出台个政策，为人帮买走私车的占到便宜，每辆车交5块钱就能合法的办理手续？

小产权也是这个道理，都是不合法的。这没跟走私车似的查扣没收就不错了，别幻想还能交点儿钱就摇身一变成合法的了，不太现实。

6、再一个未来就是价值，或者是升值。小产权一直有个比例，基本都是周边商品房的4折。以太玉园为例，2006年一期开盘卖2000，而六环内的商品房基本都是5000多，DBC瑞都什么的都差不多。

那十多年过去了，现在如果太玉园是2万，价值就还是4折左右，稍微少了点儿也不算多。当然这也是因为太玉园规模大，有地铁还有概念支撑，其他郊区小产权的保值性多数不如这里。

就假定升值率一致吧，那如果是2006年有两个人，都各自有20万。一个买了瑞都，能贷款70%，20万买价值50多万的房，现在价值500多万。另一个全款买太玉园，现在价值200万，你觉得哪个划算？

未来也是如此，基数只要确定，那差额自然越来越大。你今天花200万买小产权，可以说是省下了月供钱，但也放弃了投资杠杆。而买房的杠杆，几乎是普通人一生中唯一一次，可以借势投资大额资产的机会。

所以，小产权可以说是没有买房资格，或者真的没有月供能力的家庭的无奈选择。对于你这种有资格，或有能力还月供的人来说，挺不划算的。表面上看是占了便宜，实际上失去了很多。

7、最后一点，即便是有转正的可能，这手续办理也会非常的漫长。

北京到现在还有几十万套房拿不到房产证呢，以回迁房为主，商品房也有。长丰园旁边的明春苑就是这种情况，本来应该有证的，但就是办不下来。这20多年里也不知道业主们闹了多少次维权，连区长都来过好几次，但问题无法解决。

这不是说哪个部门刁难，而就是因为手续不全，想补办都补不了。这也不是说罚款能解决的，是根本没有法律规定，想罚都没标准。

那小产权可是从土地开始就没手续，所有的流程都没走。将来就算是有了政策，也不可能说单独大赦吧？那样对这些应该有证而没有证的业主来说更是不公平，惹出的麻烦指不定会有多大呢。

所以，就算补交各种费用，我都不相信监管部门敢轻易验收，将来一旦出了问题算谁的，谁承担的起？

8、总之吧，说了这么多也不知道我讲明白没有。我的建议是放弃幻想，最好购买有合法手续的房产，至少落个心里踏实。小产权有可能转正，但绝不可能按照业主们的幻想转正，这将是对社会公平和法律的挑衅。

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