上寮小产权房，某片区从小透明变身网红靠的是这些

沙井曾称龙津。因村民挖井取水，井中沙多，而得名“沙井”。

如果你问朋友：沙井怎么样？

10个人有11个会说：远得要命！而且还很荒凉…沙井？在哪里啊…

还有人说，这是深圳最撕裂的片区...

一边背靠前海，头顶“大空港”、“国际会展中心”光环，房价已经去到5万+;

一边密集的厂房农民房，旧改集中营，始终摆脱不了脏乱差的印象;

NO.01

众所周知，沙井是最近几年深圳楼市的新晋网红之一。

地铁11号线贯通之后，沙井极大程度上能够满足刚需上班族的出行需要，再加上深圳目前“一路向西”的政策影响，沙井自然火热。光去年一年，海岸城扩容、深圳外国语学校入驻等消息的出现，更让沙井的热度更上一层。

但是！

沙井一直都面临着一个商品房短缺的问题，多年来，该片区入市的商品房非常少，商品房主要集中在区域主干道新沙路及城市主干道宝安大道沿线，丽沙花都、棕榈堡、万科翡丽郡、华胜西荟城、鸿荣源禧园、香莎公馆等都是沙井比较典型的二手楼盘。

沙井目前的二手房均价为5.1万/㎡，其中大部分为住宅类产品。

（数据来源：贝壳找房）

而新房方面，近几年，我们可以看到有大批的开发商，例如万科、卓越、华侨城、鸿荣源、京基、星河、博林等众多知名开发商纷纷下注沙井。

万科星城作为沙井比较知名的楼盘，近日又出了新的备案，其中，有1194套商务公寓，均价约3.9万/㎡，其他办公类产品均价3.2万/㎡。

去年10月9日，万科星城推出300多套面积32-56㎡的公寓产品，开盘时均价在3.6万-4.3万之间，精装修2500元/㎡，开盘时还有多重优惠，总价在110万-210万之间。今年3月16日晚，万科星城推出288套公寓，总价区间在96-267万/套。

另外，京基御景珑庭，于去年12月15日成功备案659套房源，其中，住宅296套，均价4.5万/㎡，单价区间4-5.3万/㎡，总价区间380-703万/套。并于12月16日早上，京基御景珑庭突击开盘，当天售罄。

而另一网红——华强城则是在开盘当天即售罄。

NO.02区域规划

沙井位于宝安区西北角，隔茅洲河与东莞市长安镇交界。辖区面积约60平方公里，常住人口超130万。

沙井地处粤港澳大湾区核心区域，是最靠近空港新城、海洋新城外围的中心区域，也是广深科技走廊的关键节点。此外，沙井还是宝安区“三带两心一谷”中部黄金发展带上的重要节点。

穗莞深城轨+全球最大国际会展已相继建成

去年，穗莞深城轨开通，沙井的利好也立刻体现出来。其一，因为该线的开通加深了广州、东莞和沙井联系，其二，它撑开了深圳西部的骨架，使得广深科技创新走廊中的节点联系进一步紧密。

深圳国际会展中心，总投资198亿元，金属屋面可覆盖106个标准足球场，建筑面积相当于6座“鸟巢”，是深圳的“城市新客厅”，给沙井的交通、住宿、旅游、餐饮、广告、物流、金融等带来商机，提升区域产业的品牌价值。

深圳西部最大综合体

沙井海岸城位于宝安区中心路附近，与地铁马安山站最近的距离约400米。

项目拆除用地面积2.5万㎡，开发建设用地面积1.2万㎡，计容积率建筑面积80万㎡。其中:住宅57万㎡，商业1.43万㎡，产业研发用房4.2万㎡，产业配套用房1.6万㎡，公共配套设施3.3万㎡，另规划地下商业20000㎡，地下设置公共充电站1100㎡。

建成后会形成涵括住宅、商业、写字楼等计容总建面超过80万㎡的超大型综合体，会成为沙井目前最大体量的综合物业。

沙井金蚝美食文化小镇开建

沙井大街片区城市更新单元位于西环路、北环路、环镇路、创新路围合区域，占地面积约3平方公里，涉及蚝一等13家股份合作公司。该片区内历史风貌建筑丰富，有天后古庙等18处历史风貌建筑，龙津石塔为省级文物保护单位，沙井古墟是深圳四大古墟之一。

沙井街道按照“政府主导，统一规划、统筹算账、分类分片分期实施”的工作思路，计划通过统筹实施，按实施难度及利益平衡方案，综合采用拆旧建新、综合整治等方式，分区域滚动开发，并先行启动沙井老街保护性开发，最终将该片区打造成集文旅、研发、居住为一体的区域地标，实现生产、生活、生态“三生”融合。

旧改带动片区发展

根据深圳市城市建设与土地利用“十三五”规划，宝安是未来5年深圳城市更新的大户，更新面积下限值达740公顷。

其中，宝安沙井街道旧改项目高达22个，总投资超252亿元，城市更新面积超过300万平，占宝安旧改面积的40%，这个体量相当于约4.5个华润城。

实际上，沙井多数城市更新项目规划较小，超10万㎡以上的更新项目体量有4个，如万科上星项目、沙井海岸城、茭塘工业区等，都由名企开发，未来将会建超百万规划的大型综合体项目。

NO.03区域配套

交通：沙井片区内目前只有地铁11号线，未来地铁12号线（建设中，将于2022年试运营）、20号线（建设中）将相继开通，还有地铁18号线、26号线330号线在规划中。

商业：沙井的人口基数大，人口密集，消费能力较强。目前已经形成约80万㎡商圈。沙井目前共有7个商业综合体，2个酒店，京基百纳是目前沙井目前体量排首位的商业综合体，面积为18万平方米。新天虹为沙井第二大商业综合体，弥补了老天虹在影视、娱乐以及餐饮上的不足。

让人期待的是在建设中80万平方米的海岸城，这将是深圳大西部规模最瞩目的城市综合体，差不多是南山海岸城3倍的体量。

教育：沙井公办的小学有三所，沙井万丰小学、荣根学校、上寮学校。

NO.04碎碎念

对于刚需：如果你选择沙井买房，一切以通勤距离为核心，距离南山越近越好，距离地铁口或者在建地铁口越近越好。

对于投资：不要被概念蒙蔽双眼，不要对小产权房抱有幻想，一切跟着地铁走，特别是在建地铁周边，未来上涨空间更大。

但必须注意的是，沙井在这几年已经上涨了一波，再加上沙井在建的6号线、20号线、12号线都陆续在1-2年内开通，地铁利好的预期已经提前反映到沙井上一轮的房价上涨周期中，未来3-5年房价再次暴击的几率并不大。

更重要的是，还有大量的旧改在拖后腿，沙井的投资周期已经在被拉长到5年以上。这一刻投资沙井，一定要做好长期投资的准备。

（部分信息来源于网络，侵删。）

风险提示：以上仅为个人建议，不做投资参考，入市须谨慎。

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