东莞小产权房货款(一文看全)

据合富大数据显示，过去7月东莞新房成交3754套，创年内最高纪录，成交均价29300元/㎡，同比小幅上涨。

虽全市新房成交均价逼近“3字头”，但叠加新政最低首付标准的调整，购房者上车门槛同比去年仍更加友好。

目前非限购区执行最低2成首付，以一套单价2.9万元/㎡面积90㎡房源为例，相比过去最低3成首付的78万元进场门槛，当前仅需准备首付52万元。同时，叠加金融端利好支持，房贷利率下探至历史低位水平，与去年同期相比，虽贷款金额高了，但月供并未大幅增长，甚至还款出现减少。

对于住房刚需而言，当下或是不错进场时机。

基于此，为方便有置业需求的购房者更直观了解在售项目情况，及圈定可进场范围，中房君对全市在售近百个新盘进行了入场门槛盘点，供大家参考。

城区片

城区片现在售项目主要集中在南城、万江以及石碣镇，其中主城区的南城、万江由于仍为限购区，最低首付标准按3成执行，首付门槛几乎去到百万元以上，进场资金要求较高，同时楼盘综合素质也更强。

而限购本身也是板块高价值的论证，尤其核心区资产，依然收获市场买单。如CBD范围内的华润润府，项目为主城备案均价首个“破5”新盘，也是今年东莞首个日光盘，下一批预计第四季度推出。

号称“开启东莞顶豪元年”的鹏瑞天玥，大平层高总价，专为高净值人群定制，目前也仅剩最后一栋待推。

不过随着近期核心区地块动作不断，后续主城区还有包括华润悦府、万科瑧湾汇花园、星河传说二期、天骄国际、东城体育公园地块等一大批首付百万元起步的豪宅项目排队入市。

华润置地中心效果图

万江各盘热度则相对分散，竞争也更加激烈。虽在限购区，部分项目为加快去化，同样推出“低首付”活动。如珑远万江翠珑湾便推出了“首付1.5成起，首期45万元起住主城”活动，主动降低进场门槛。

眼光移至城区片不限购的石碣、高埗镇，不同于需在约定时间内偿还剩余首付款，镇街在售项目的首付门槛直接下调一半，准备50万元范围内几乎可任选。

其中石碣新城御珑公馆由于有81㎡的刚需3房，进一步控制了总价，首付40万元内即可拿下。该项目102㎡也做到了4房，对于刚需上车十分友好。此外，前段时间项目还推出送1.5成首付的促销活动，折合首付低至16万元起。

低门槛叠加项目本身优质，是更多需求的关注。高埗的华侨城天鹅堡便是代表盘之一，项目为东莞唯二两个限入市售价新盘，2.67万元/㎡的限价加上最低2成首付，项目未开盘早已吸引千人到访，热度可见一斑。

滨海片

滨海湾片区各镇街首付门槛差距较明显。

长安目前仅有碧桂园云悦半山单个项目在售，且为大平层，首付要求超300万元；镇街另一待入市新盘一湾云璟现已开放展厅，诚意登记中，该盘主推建筑面积约96㎡-143㎡3-4房，首付可控制在百万元以内。

另一经济实力强镇虎门，虎门站上盖物业保利·时区与同属镇街核心区的未来之光门槛稍高外，大部分项目或由于户型面积控制，价格让利以及多年开发的大盘等，首付50万元起可进场。

值得注意的是，东莞首个三限房（共有产权住房），位于虎门的东实旗盛花园也即将入市，有72㎡和79㎡2种户型，限售价34970元/㎡。由于购房者前期仅需购买50%产权，即如同样执行2成首付，则最低25万元即可，3成首付标准计算，需准备40万元上下首付。

滨海湾片区的后发区域沙田首付门槛也留停在40万元，受楼市大环境影响，片区的房价稍有下调。

以越秀美的天悦江湾为例，作为沙田“地王”，项目6月份首开结合折扣，整体均价约2.46万元/㎡，相比之下，一路之隔的碧桂园柏丽湾二期2020年年底入市时的首推均价便已去到2.5万元/㎡，并于当天告罄。房价已然重回一年前水平，首付及月供也相应调低，但销售成绩却远不及当初。

另外与南城相邻的厚街，片区项目由于定位有别，首付差距明显，地铁二号线珊美站旁的TOD大盘康华云溪，定位改善，“3字头”的单价加上大户型产品，首付门槛达90万元；相比之下的时代天韵、海逸豪庭，则主攻刚需，且单价友好，首付30万元起即可拿下

凭借极高性价比，两盘均收获不错去化成绩，上榜2022年上半年成交套数TOP5。

松山湖片

松山湖片区，大部分项目首付门槛集中于50万元以上，其中莞北的石龙镇较低，30万元起可进场。

核心区松山湖目前仅有万科松悦花园，面向高净值人群，大多直接为全款买家，首付问题或并不关注；另外的大朗在售主要为中海项目，得益于产品的高品质与地段优势，中海于莞开发多盘均为镇街价格标杆，同面积段对比，中海大朗项目以及中海大岭山项目门槛都相对较高，引领镇街。

值得注意的是，受市场横盘期影响，不少片区掀起价格战，多盘妥协价格吸引客户，也导致整体上车门槛不断拉低。

以寮步镇为例，除源悦为大户型在售首付较高外，松湖云禧、南山悦府两高地价项目最低首付也控制在60万元上下。其中松湖云禧首批备案均价去到3.6万元/㎡，凭借高地价直抵寮步新房天花板，但目前项目折后单价低至3.1万元/㎡起；地价还稍高的南山悦府，也仅3万元/㎡出头。

临深片

相比于松山湖片、滨海片主力项目的50万元起门槛，受深圳客助推，楼市起步更早的临深塘厦、凤岗两镇在售项目首付门槛普遍已去到60万元以上，不过该门槛同样是受市场环境影响妥协后的价格，目前两镇街在售新盘价格集中在3.2万-3.5万元/㎡，相比之下早前个别项目备案均价已逼近“4字头”。

价格适当让利，叠加限购松绑后直观地缘优势，成交数据反馈来看，沉寂许久的临深板块热度有一定抬头。

另外并不一线临深的清溪、樟木头两镇街则相比稍显平淡，片区项目首付低至35万元起可进场，主要以本地需求消耗为主。

水乡片

后发争先的水乡，被誉为“刚需主战场”，无论是“2字头”的单价，还是定位刚需的户型起步面积，在最低2成首付利好下，板块内刚需项目大部分30万元以上首付便可拿下。

部分环城镇街，或占位轨道站点的项目，与城区近距离通勤下，门槛稍高，需40万元以上。其中道滘的纯改善盘首嘉·鹭湾1号由于为纯4房设计，户型面积起步较高，加上单价冲上“3字头”，上车门槛去到60万元，比肩临深，赶超城区片的石碣、高埗。

片区整体仍友好现阶段刚需进场。以水乡片的销冠盘万科公园里为例，总价142万元起，2成首付约30万元即可上车，参考4.25%的房贷利率，以30年等额本息计算，贷款112万元，每月月供为5500元。

东部片

东部产业园片区是东莞房价洼地所在，片区内的谢岗、企石以及桥头也是目前东莞在售新房中为数不多拥有“1字头”项目的镇街，首付30万元几乎可以拿下三镇任意项目。

另外的横沥镇，房价也不过2万元/㎡出头，但除松湖明珠还有小面积在售外，招商雍景湾、京彩未来家云墅均为大户型产品，导致首付门槛抬升；

邻近松山湖片的东坑、东部产业园的龙头镇街常平，首付门槛稍微上调至40万元，稍显特殊的黄江镇，虽划至东部片，但更倾向于临深，镇街房价也早已看齐临深，目前仅科学城时区单个项目在售，首付需至少60万元可拿下。

总的来看，手握30万元东部片、水乡片选择已比较多，首付有40万-50万元，可选范围进一步扩大，松山湖片区、滨海湾片区大部分镇街以及城区片的石碣高埗都能够上；首付60万以上，则非限购区镇街几乎都可进场。

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