小产权房什么银行可以低押 全款房银行抵押流程“一抵”

房子现在没有贷款或按揭的情况下，或者在下家银行抵押前可以结清贷款的情况下办理的抵押经营贷，简称为“一抵”，以下是银行全部流程。

第一步

银行面签和贷前材料准备

贷款需求和银行产品了解

借款人向银行提出要房屋贷款的申请，说明贷款的用途、贷款金额，贷款利率，房产情况，公司经营情况和抵押房屋的情况等。

我们要先能清楚我们符合不符合银行贷款的条件，以及银行贷款的产品是不是我们需要的，利率合不合适，房抵额度能不能达到我们的要求。

A:一般抵押经营贷都是需要营业执照的，如果我们已经有营业执照那就没有什么大问题，如果没有营业执照记得提前办理加好营业执照（营业执照必须成立满一年以上，新加的法人和股东或者实际控制人是可以申请的）营业执照一定要提前准备好，夫妻双方其中一方要是法人或者股东。

B:还有就是抵押经营贷最看重的就是我们的房产，我们要看我们的房子能不能正常抵押，正常的70年产权的住宅商品房都是可以抵押的，但是切记以下这些房产是不能抵押的：带”限“字的房子，限价房，两限房，限竞房，限贷房，限售房等；另外共有产权房，公租房，不能上市的央产房或者军产房，08年之后的经济适用房等，这些也是不可能抵押的

如果申请满足以上这些银行要求，那么银行贷款专员会向借款人讲具体办理程序和需要准备的资料。

提前贷款资料准备

单身的情况

个人准备材料：身份证原件，户口本原件，婚姻证明（离异：离婚协议书、离婚证或者法院判决书），房产证原件，购房合同原件，个人银行流水近6个月的。

公司准备材料：公司营业执照正本、副本原件，最新章程（有工商局水印），公司的对公流水近6个月的，公司的上下游合同，公章。

备注：离异的客户，必须有离婚协议，而且离婚协议必须明确写上，抵押的这套房完全归你所有，借款人才能抵押，不能产权不清晰的，或者房本有未成年的，全部都抵押不了。

已婚的情况

个人需要材料：夫妻双方身份证，夫妻双方户口本，结婚证，房产证原件，购房合同。

公司准备材料：公司营业执照正本、副本原件，最新章程（有工商局水印），公司的对公流水近6个月的，公司的上下游合同，公章。

备注：已婚客户必须夫妻双方同时来银行面签签字，已婚夫妻双方同时确认才能抵押房产，不管是婚前还是婚后的房子。另外贷款通过以后，一般银行要求去公证处，这个时候也是必须夫妻双方一起公证才可以。

银行面签申请

我们带齐所有的材料之后，银行的客户经理开始对我们夫妻双方进行面签签字；填写的材料一般都是这些，贷款申请书，以及征信查询授权书，还有企业查询授权书，贷款其他声明等。面签的时候正常签字就行，千万不要说贷款用途买房，股票，投资等违规行为。

第二步

房产下户及评估

实地勘察

面签以后，银行在整理资料后进行实地调查您的抵押物（房屋）情况，抵押物需要拍照合影，正常情况下，咱们抵押的房子能够进行就去，银行一般会让评估公司的人员和我们约下户拍照评估的时间。

备注：这几种情况的评估，对房产抵押有很大的影响哈，咱们一定要提前准备好；群租房肯定抵押不了，房子是空置状态，房子是毛坯房这种不好抵押，另外住宅房子如果是出租给一些公司或者小型商户营业的也是不行。当然房子如果有违建也是不行的。

评估值

银行根据房产情况做价值评估。如根据房屋的位置、结构、市场行情等评估房子到底值多少钱。如果的评估值不是我们想要的或者不够，我们可以跟评估公司沟通高评，来提高整体贷款金额。

一般银行的评估值都是我们房子的市场价格的90%或者95%，所以评估值不可能超过房子可以成交的市场价格的。

当然银行的可贷金额是根据房子的评估值来的，一般是评估值的70%-80%。

第三步

报批贷款材料（初审意见）

银行将房子评估报告，以及之前个人申请资料汇集做贷款审批，根据房子价值以及个人还款能力给出能否贷款，贷款多少的审批。

初审的材料递交一般是先有支行审批，支行审批确认以后报送给分行审批。

第四步

补充材料终审（终审通过）

分行一般会给出一些初审意见，比如可以贷款额度多少，贷款利率多少，贷款需要补充哪些材料，贷款需要声明哪些东西等。

有了初审意见以后，我们作为客户要及时补充说明材料等，加快审批进度。

按照初审补充完了贷款材料以后，一般银行会复审通过，也就是我们的贷款终审会直接通过。

第五步

贷款审批通过

恭喜您，到这一步您的贷款已经审批成功了，只需要走完后续基本的规章流程就可以下款。这个时候，您能看到审批金额，贷款期限及利率。

正常情况下您审批金额和之前申请的贷款金额，出入不会太大，除非银行审批人员觉得您实际还款资质不是很好的时候，可能会出现降低贷款额度，或者利率会相应上浮。这都是正常情况。

贷款是否能成功审批，不单纯由客户经理说了算的，也考虑银行后台风险部门的综合考评或者线上评估结果，所以，资质的好与坏要看银行偏向哪一个风险点。

通过之后，银行会给你一个批贷通知书。这样你会看到你的整体批贷情况等。

第六步

签订银行合同和办理公证

贷款初审通过后，银行通知借款人签订正式的《借款合同》，需要去公证处做个公证。需要借款人和抵押人夫妻双方打带齐所有的基础证件原件去签合同。

这儿注意一下：千万别忘记带资料，或者落东西且人要齐。

已婚的客户必须夫妻双方一起去公证处办理公证。

单身离异的客户，必须有离婚协议，而且离婚协议必须明确写上，抵押的这套房完全归你所有，借款人才能抵押，不能产权不清晰的，或者房本有未成年的，全部公证不了。

公证内容一般是借款合同公证和房产抵押公证。

公证需要材料：夫妻双方身份证，夫妻双方户口本，结婚证，房产证原件，购房合同。

公司营业执照副本原件，公章。

第七步

办理房产抵押登记

带着房本，借款合同等资料到不动产中心办理抵押登记手续。目前很多银行都是线上上抵押，这样可以节省很多时间，正常进抵是需要去当地区域的房管局。（现在大部分银行已经提供一体化，包括公证处驻点，线上撤抵押等）。一般抵押的时间需要3-5个工作日。

我们的房子是否抵押完成，可以通过北京通线上查询，房屋产权信息等。

第八步

银行放款

放款的前提是银行需要收到您的评估报告，用途合同、出抵材料，公证材料等。提交放款申请后，排队放款。这个时候，就慢慢等待，莫急。一般3个工作日内内就能放。

以上手续办好后，由于各银行规定不同，其会将资金汇入第三方企业收款账户，或者第三方个人收款账户等形式放款。

备注：关于银行放款账户的问题，邓总在这里必须要跟大家好好说明一下，办理抵押经营贷，咱们的用途是经营，那么经营必须有上下游的合同货款等用途，所以我们必须有第三方的公司账户来收款，肯定不能是借款人夫妻双方违规收款等。

第三方公司的收款账户一般是两种情况，一种是对公收款，公户收款，公户收款就是银行直接打到借款人提供的第三方的公司基本户或者一般户。另一种情况，部分银行可以对私收款，第三方公司的法人或者股东可以收款，银行确认好了是第三方公司的法人或者股东，然后就可以直接放款到第三方的个人收款账户了。

以上八步就是用房屋抵押贷款（全款房一抵）的全流程，一般情况下，都是按以上程序办理，个别银行会有小差异，但大同小异。

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