北京绿城阳光小产权房,绿城全运村&融创望江府选房攻略奉上

绿城全运村704套房源登记后核验通过人数5525个,中签率约12.74%,将近7.85个人抢1套房。

融创望江府705套房源登记后核验通过人数2290个,中签率约30.8%,平均3.25个人抢1套房。

接下来,这7815组家庭面临的是:如果摇中了,怎么去选房?优先选哪个最好?

绿城西安全运村

绿城西安全运村这批次房源请VX了解:1.4万/㎡起!奥体万人摇来了,马上登记,要被抢爆?

配套、地段不再赘述,总结下它的4个核心优势:

一二手房倒挂5千/㎡,性价比高;一路之隔就是铁一中陆港小学、中学;奥体核心板块,生活配套最成熟;前期交付标准看得见,绿城品质口碑不错。

老规矩,选房攻略必须给大家奉上。

我们从采光、观景、户型等多维度来解析,看完就能快速找到适合自己的那套。

先来看下本批房源地块位置:

绿城西安全运村本次开盘房源为五期DK10芳华苑,西侧是小镇中心商业体,南侧是铁一中陆港小学,北侧是项目四期以及铁一中陆港中学,东侧是五期的涵碧苑。

项目共规划15栋住宅,价格已全部公示,首开8栋,从工程进度来看,大多楼栋已建至7-8层。

工地实拍

本次开盘的楼栋采光:

本次开盘704套房源,大多分布于地块的西侧和南侧,分别为

1-5#、8#、10#、13#、15#楼。

西侧

4#/8#/10#/13#/15#

这5栋楼紧挨小镇中心,小镇中心总高3层,楼体相隔约10-15米,8#楼与小镇中心有连廊链接,从6月9日下午4点的阳光照射来看,小镇中心对楼体采光没有遮挡。

6月9日下午4点,小镇中心与4#楼、8#楼之间采光实拍

楼距大约30-35米,4#/8#/10#/13#总高17层,15#楼总高22层,按照楼间距35米算,综合西安经纬度以及季节因素,需选10层以上楼层,才能保证一年四季每天都有阳光直射采光。

另外综合考虑东西侧和南侧楼栋距离,4#楼南侧临路,无遮挡,采光条件最好,其次为13#,东侧是小区中心花园,无楼栋遮挡,采光最佳。

楼栋采光条件综合排序为4#>13#>10#>15#>7#>8#。

为保证采光,8#/10#/13#/15#楼尽量选择10层以上楼层。

南侧

1#/2#/3#/4#

南侧1#2#3#4#楼总高均为17层,临着茂林路,一路之隔是学校,学校建筑较矮,茂林路是双向六车道,中间有绿化长廊,南侧几乎无遮挡。

茂林路实拍

如不考虑紧挨楼体的绿化树木,则全年365天每层都都有阳光直射。

但一般情况下,1-2层采光会受绿化树木影响,这几栋楼尽量选择2层以上的楼层。

东侧

1#/5#

东侧牵扯到的楼栋是1#楼和5#楼。

1#楼上文提到,采光几乎不受影响。5#楼位于1#楼北侧,1#楼总高17层,楼间距按照35米计算,尽量选择10层以上,才能保证全年采光。

另外,项目东侧为地块11,两个地块之间是条小路,如果地块11规划是高层,建成后可能会影响到5#楼的采光和通风条件。

所以这两栋之间,有限选择1#楼,其次5#楼。

综合所有楼栋采光条件,建议考虑这个楼栋选房顺序:

1#>2#>3#>4#>5#>13#>10#>15#>7#>8#。

本次开盘的楼栋视野

视野与采光相关,所以一般采光好的楼栋,视野都比较好。

1#2#3#4#南侧无遮挡,高层是可以看到奥体场馆,夜景视野会很棒,另外,15#楼由于总层高是22层,高于其它楼栋,17层以上视野也会很好。

13#楼南侧有景观绿化,视野景观也不错,10#楼东单元也可以看到小区园林绿化景观。

综合考虑小区内外景观因素,优先级顺序为:

1#>2#>3#>4#>15#>13#>10#>5#>7#>8#。

最后是避免噪音干扰

需考虑2个因素:一是临路,二是邻商业

巧了,本次所开房源,全部邻路邻商业。

西侧4#8#10#13#15#楼邻小镇中心商业体,距离相隔约10-15米,8#楼与小镇中心有连廊链接,会存在一定噪音污染。

1-4#楼邻茂林路和小学,会有车声和来自学校的噪音污染。但从目前的环境来看,茂林路车流量不大,道路中间有绿化带相隔,会一定减缓噪音污染。

5#楼西侧是鼎盛路,支干,也会有噪音污染。

相比之下,1#、4#以及15#楼可能存在的噪音污染最大,1#楼邻十字路口,4#楼邻十字路口和商业体。

另外,2#楼和3#楼位于小武南大门两侧,人流量大,也会有来自小区业主的噪音污染。

所以最终综合考虑采光、视野、临路噪音干扰三个因素,在楼栋上的选房顺序应该是:13#>10#2#/3#>5#>8#>1#>4#>15。

户型:

这次所开楼栋:1/2/3/4/5/8/10/13/15#楼,公摊17-22%,相对舒适,交房时间2024年年底。

总价区间:161-235万元。首付上车门槛:48-71万。

户型图

117㎡B户型三室两厅两卫,本次推售最多的户型,户型设计就是传统的竖厅三房,没什么明显的缺点。

比较适合低预算的刚需家庭,优先推荐。

117㎡A1户型三室两厅两卫,比较方正,通透采光不错。紧凑型三室,适合低预算的刚需家庭,后期二手市场也比较畅销。

这个户型为本次最小的面积,分布于15#楼中间、1#楼中间及东户。

117㎡户型总价172-195万元,首付预算至少在51-59万之间可选。

123㎡b1户型三室两厅两卫,户型与117B相似,面积更大一些。紧凑型三室,适合低预算的刚需家庭。

这个户型分布在15#楼东户,15#楼为2个单元,2T3户。

123㎡户型总价在169-184万之间,最低首付门槛51-55万元。

133B1、C1户型均为改善三室两厅两卫,户型整体方正,三面宽朝南,通透性更强,比117、123㎡空间更大。

B1户型分布在15#楼,C1户型分布在1、4、8、13#楼均为东西边户。

适合预算充足,一步到位的改善家庭,基本买入后无需考虑再换房。

133㎡户型总价在186-215万之间,最低首付门槛为56-65万之间。

最大户型为139㎡四室两厅两卫,分布在2、3、10#楼,边户为A1户型,中间为A3户型。

经典四叶草户型,朝向和通透都做的很好,2T2户。

如果预算充足,建议可以首选这个户型,一步到位买入奥体核心,除非想换叠拼或大平层,基本不用考虑换房。

139㎡户型总价在190-234万之间,最低首付门槛为57-70万之间。

融创望江府

融创望江府与绿城西安全运村一路之隔,共享配套,配套方面就不赘述。

融创望江府工地

来看这次推售楼栋情况:

本次加推DK12所有楼栋,共计705套房源。均是17层小高层,层高3米,2T2户,容积率2.2。

楼栋采光及噪音:

因为是整个地块所有楼栋全推,所以我们整体来看采光和噪音情况。

采光:

项目南侧为港兴四路,东侧为全运路,西侧是扬帆路,北侧是茂林路。

采光上来看:11#12#13#楼南侧无遮挡,采光最好,其次为西侧的4#、5#、10#,另外,1#2#楼南侧有绿化区,采光也能稍好一些。

综合考虑采光条件,选房优先顺序为:

11#>12#>13#>4#>5#>10#>6#>8#>9#>7#>3#>2#>1#。

再来看噪音,1#、4#、13#位于十字路口,噪音污染相对较大,另外,挨着全运路的1#7#8#13#楼相对污染较大,因为全运路是主干道。

5#、10#、11#楼挨着幼儿园,会存在一定噪音。

综合噪音因素,选房顺序为:

6#>9#>12#>2#>3#>9#>10#>11#>5#>7#>8#>13#>1#>4#。

再来看户型:

望江府只有2个户型,A户型是边户,B户型是中户,两个户型设计类似,区别在于卫生间,边户没有干湿分离,中户是干湿分离,整体区别不大。

143㎡户型还是很改善的,总价区间157-261万元之间,首付47-78万元(最低)。

选房顺序及中签注意事项

最后,我们总结下已有的信息。

两个项目房源量很大,但登记人数多,尤其是绿城全运村,这个选房攻略需要结合自己的选房顺序、预算来进行。

从上面的分析,大家应该看出来了,根据内外不同维度,影响选房的因素其实是六项。

初筛需要结合采光、视野、临路干扰三个因素,先选出位置较好的楼栋;二筛预算、户型分布、户型优劣来挑选,找出自己能承受的房源来确定优先级;

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