娄东最好的小产权房在哪里，帮你找出最值得投资的房子

今天来篇重磅原创干货，全力哥拍脑袋想出来的个人脑洞产物，你在全网找不到第二家~

如果别处看到相同内容，没有巧合，全抄我的~

这个灵感来自最近新入会的一批会员，接连几人私信我一个问题：

看中两套（或N套）房子，不知如何取舍，于是把两套房子的位置信息发给我，让我参谋参谋，到底该下手哪套。

这种问题，力哥遇到过多次，过去我的回答都是“因人而异”，因为买房不只是为了赚钱，更有居住需求，必然青菜萝卜，各有所爱。

再迷你的十八线小镇，再奇葩诡异的户型，再鬼魅的装修style，只要你住着恰意，一样可以买。

但如果完全不考虑你的个人偏好和需求，纯从投资角度看，也就是说，现在手里这点钱，入手哪套房，未来20年，租金回报率更高？20年后，大概率能卖出更好的价钱？

这，能不能有个模块化的取舍标准？

反正我在理财教科书上没见过，只能自己拍脑袋做一个。

下面是我原创的房产投资价值评分系统，内容有点多，点击放大能看清楚点——

这个评分系统的难点不在于定性，而是定量。

比如人人都知道，能买一线别买二线，能买二线别买三四线。

但今天中国人口流动非常剧烈，很多人不是在上海和北海，广州和柳州之间做抉择，而是在南通和湖州、东莞和郑州、重庆和沈阳、长沙和宁波之间取舍，那就必须定量分析。

2、设定

仔细拆解评分系统前，力哥再强调三点：

一，这货是力哥拍脑袋想出来的，很可能不够科学严谨，还有认知死角。我的初心是当你纠结于买哪套房时，能有一个量化指标做参考，帮你做出更理性的选择。

力哥没考虑周全之处，欢迎批评指正，提出宝贵建议。

二，这个评分系统只考虑以投资为目的的购房行为，以自住为目的的购房行为不适用。

但话又说回来，由于房价太高，哪怕自住刚需，下手时很难只想着自己住舒坦就行，哪怕还要住50年，房价未来涨跌对个人财富没有实际影响，只有心理影响，也还是希望买的房子只涨不跌……

在我接触到的客户中，大多数人兼顾自住投资双重目的，有些大学生连自己未来长期生活的城市都还没定，就琢磨着先在哪占个坑，没准也能自住……这种“赌博”心态要不得。

So，你买房的目的，到底是啥？

纯投资？还是纯自住？投资为主，也备着以后可以自住？自住为主，但没准过几年也会卖掉换新的？

理财的第一步是搞清自己的理财需求，买房也一样，得先确定自己的买房目的，这个问题没想明白，就别再看下去啦~

三，自住购房和投资购房最大的区别是：

前者思维模式是“我不要你觉得，我要我觉得”，我喜欢就行，别人的感受，行业的看法，教科书里的观点，统统给劳资滚一边去。

后者思维模型是“我不要我觉得，我只care大多数人觉得”，这个思维模式力哥在无数讲投资认知的文章里反复提及，只有大多数人喜欢的房子，尤其是年轻人喜欢的房子，未来才好租好卖，才更值得投资。

因此以下所有标准的总原则，全是未来20年，这房子好租好卖！

3、维度

房产投资的考察维度，从大到小，分为宏观、中观、微观。

宏观指地区和城市，我进一步细化出房子到市中心的距离。

中观指城市内的具体片区，我进一步分解为板块特色（长远发展潜力）和周边配套（当下生活便利）。

微观指具体要买的房子，我进一步分解为外向的小区环境和内向的房屋特点。

理论上说，纯投资购房，越宏观的参数，长期看，对房价涨跌起到的影响越大，越微观的参数，相对影响越小。

比如你选择买深圳还是德令哈，就已很大程度上决定了这套房子的长期升值潜力，其次是如果选深圳，买宝安还是盐田，也会对长期房价产生影响，最后才轮到买的是二楼50平全南房型还是5楼90平南北通房型。

但纯自住购房则相反。

越微观的参数，你每天接触的频率越高，对你生活便利度和幸福感的影响越大。

面积、房型、采光、楼层这些最重要，其次是小区绿化好不好，物业负不负责，停车位紧不紧张，还有小区门口有没有早点铺，每天都能煎饼果子来一套，最后才轮到地区和城市。

当然，平衡是这个世界的普遍真理，在设计参数占比时，最多对某些更重要的参数进行一定倾斜，绝不能走极端。

总分100分，我给宏观40分，中观25分，微观35分。

宏观最重要，但我也不认为微观最不重要，毕竟牵涉到最直接的居住体验，同样不可忽视，相对就压低了中观参数占比。

相比宏观参数，中观和微观参数非常复杂，所以我又对单一维度的得分进行了封顶处理，避免某些指标特别牛，但综合指标并不突出的房子拿到太高分数，误导投资者。

4.1、城市级别

过去几年，看过力哥大量楼市宏观分析和城市考察记的老荔枝，对这个评分系统肯定不陌生。

但新荔枝可能看不懂，尤其发现自家城市排名比预想低，或看到别家城市上榜，自家没上榜，觉得那货还不如咱，凭啥有它没我？气不打一处来……

城市间长期投资价值的PK，不是宁静万茜你pick谁，全凭个人喜好，而是有很多客观数据指标的，力哥这里没法大篇幅分析，只能简单说说。

这次力哥史无前例纳入了152个城市，大部分城市在力哥文章里首次出现。

一是我怕被喷，不得不把标准放宽到我能接受的最大阈值…

二是我给城市级别设定了30分权重，分10档，中小城市与中心大城市之间分数上的巨大鸿沟，几乎不可能靠其他维度的加分追上去。

第一档30分，只有北京和上海，这是中国发育最成熟的国际大都会，未来20年依然不会变。

深圳人可能会不服气，明明现在深圳房价全国之冠，凭啥深圳就要低一等？

一是深圳和香港一样，山多平地少，土地极度稀缺，极大限制了深圳未来的城市能量，除非把东莞并入深圳做直辖市，但这事没人知道会不会发生。

二是深圳相比北上广等老牌中心城市，教育和医疗一直是短板，纵然深圳可以靠砸钱吸引最优秀的教育和医疗工作者，但在中国现有体制下，教育和医疗资源依然深受行政力量影响。

尤其是教育，不比美国，最好的大学都私立，中国最好的高等教育资源都在体制内，一所一流大学不是5年、10年就能建起来的，这将是深圳长期短板。

此外，在城际交通、历史文化等方面，深圳也很难超越广州。

即使如此，作为经济上的“超级巨兽”，地球乃至全宇宙“中心”，我依然看好深圳，未来在科创等核心维度不但会和广州差距越拉越大，也会超越北上，所以单独给27分。

广州24分，绝非矮化广州，相反，是给广州吃了定心丸——你就是一线城市的门板，综合实力追不上你，还自吹自擂“新一线”，统统都是耍流氓！

21分，是长江经济带上的“四小花旦”。

杭州和南京都有足够大的腹地，自身也都有实力成为和上海鼎足而立的长三角核心城市，共同构成中国乃至未来世界最牛的城市群（综合实力高于粤港澳大湾区）。

武汉和成都则是整个中部和西部的执牛耳者，在中部，郑州和长沙都无法挑战武汉地位，在西部，重庆和西安也一样。

18分，有8座，分两类。

一类是三大城市群（都市圈）的二梯队，大湾区的东莞和佛山，长三角的苏州，京津冀的天津。

天津像个“迟暮美人”，一个很尬的存在。

因为今天长三角和大湾区已发展成比较成熟的城市群，但京津冀并没有，还是一个虹吸一切资源，强大到令人窒息的帝都，和相对荒凉的“环首都贫困带”。

但作为沿海直辖市，天津的城市级别依然够得上18分。

苏州则相反，单看GDP，比“四小花旦”都高，更是碾压天津，但苏州就一普通地级市，啥名分没有，还处处被南京打压，乍一看，理应更有投资价值。

但正因为苏州啥名分没有，在重大资源的争取上完全无法和南京抗衡，长期看肯定会落下风，加上苏州总量的强大和它下面有群实力爆表的小弟关系巨大，就像湘北那么牛，不只因为有赤木，还有流川三井宫城，这个buff加持拿掉看更客观，所以给苏州18分不过分。

苏州是篮球队，东莞则是足球队，主城区没那么强，全靠下面镇域经济撑腰，加上紧贴深圳，长期看定会和深圳同城化，也站得住18分。

同城化这事说了很多年，其他都还在红头文件里吹，只有广佛是基本实现了同城化，佛山就是半个广州，18分没毛病。

另一类是中西部仅次于成汉的二梯队，我称之为“新四小花旦”：郑州、重庆、长沙、西安。

客观说，目前西安相对最弱。

15分，有12座，争议可能比较大，尤其青岛和济南，可能觉得自己被矮化。

话说今年山东出了不少丑闻，好像很流行“山东黑”……

山东本就是北方中原农耕文明和半岛海洋文明的复杂结合体，内部就很割裂，这些年经济也相对退步不少，去年人口净流出排名第一的，不是河南，不是四川，而是山东，加上济南青岛是一省内部两虎相争，同时削弱了两者城市竞争力，尤其边上还有个快速逆袭的郑州，这些因素都影响到城市房价的长期走势，So……

后面城市越来越多，我就不一一展开，挑重点说。

北三县和昆山作为县级市，能和济南沈阳这样的省会排一档，全因背靠大树好乘凉。

后面还有9分的固安、太仓，6分的涿州，3分的嘉善，都是占了贴着北上的地缘优势，否则以嘉善这种城市的自身实力，打死不可能上榜。

但请注意，太仓投资价值也不过9分，嘉善更只有区区3分，聊胜于无，所以当你因限购或价格原因放弃嘉定选太仓时，千万别自欺欺人，觉得差不多，长期投资价值上，还是有明显差别的。

12分，有16座，主要是两大城市群内的三梯队和内地弱省会。

9分，有24座，值得一提的是我加入了一些经济特别强的县级市，比如义乌、江阴、张家港。

6分，有36座；

3分，有48座，太多了，大家自己看吧。

平时力哥只说15城、30城，最多50城，如果你生活的城市，或你想买房的城市，连这152个城市的超级大名单也没挨上，我劝你一定要对房产投资有个清醒的认识。

在力哥看来，这份名单之外的城市，长期看，只有自住价值，没有投资价值。

我的着眼点，是20年后哪些房子好租好卖，所以请别拿去年你老家房价大涨来反驳我，自欺欺人有啥意思？

在城市选择上，最后再强调5条通用原则：

1、能选一线，别选二线，能选二线，别选三线，城市规模越大，级别越高，长远投资越安全。

2、能选沿海，别选内陆。

3、能选南方，别选北方。

4、能选省城/计划单列市，别选其他。

5、能选长三角/大湾区，别选其他。

4.2、城区位置

一般来说，一座城市内，不同位置房价的高低和距离城市中心的距离成反比，越靠近市中心，房价越贵。

因为越靠近中心的房子越稀缺，需求越大，长期看，保值增值性也越好。

所以我把这个维度单独拿出来，给了10分权重。

对于规模越大的城市，位置因素对房价长期升值潜力的影响越大。

比如北京三环内和六环外的房子，上海内环内和郊环外的房子，虽然都严格限购，但价格有天壤之别，贵的十多万，便宜才两三万——别怀疑，上海奉贤金山，北京平谷密云，很多新盘也才卖2万，和坐看两江四岸美景的重庆一线江景豪宅一个价！

买房这事和买股票一样，千万不能看到单价低就觉得便宜，被低估了，长期升值潜力更大……亲，真不是这么回事。

顺着人性走，买便宜房子，过去的房价普涨期或许能讨到便宜，但未来20年的老龄化社会，很可能会让你吃药！

根据城市级别和体量的不同，十档城市的评分标准也不同。

比如北上，光是五环（外环）到市中心（天安门/人民广场）的平均直线距离就有15公里，哪怕直线距离20多公里的通州/闵行也还有投资价值，所以标准必须放宽一点。

但如果是中小城市，别20公里，离开市中心5、6公里就全是一片片油菜花了。

具体我分了五类，对照城市级别的1-4档；5-6档；第7档；8-9档和第10档。

注意，中国太大，城市太多，这只是原则性的基本划分，具体到你的城市可能并不完全适用，得微调。

毕竟，不是所有城市都有公认的城市中心，比如北京天安门广场、上海人民广场、杭州武林广场、南京新街口、长沙五一广场、宁波天一广场、昆明东风广场……

几乎所有大城市都在打造新城区，有些新城区发育较早，已和老的市中心融为一体，比如上海老城区的人民广场，和新城区的小陆家嘴共同构成了城市中心。

有些新城区中心则基本取代了老城区中心，比如广州珠江新城。

有些则正在逐渐取代，比如郑东新区、苏州园区。

还有的未来可能和老城区中心形成掎角之势，谁也替代不了谁，比如成都天府新区，贵阳观山湖新区，南宁五象新区、合肥滨湖新区。

像西安则因为城墙内的旧城整体保护，老小区不怎么好拆，就算拆了也没法大兴土木，新建筑物高度不能超过城墙或钟楼，这就极大限制了老城区的发展空间。

西安要发展，只能往城墙外走，目前看来，发展最好的，最有潜力成为未来新西安中心的就是南边雁塔区（小寨一带）。

如果你买的是这种未来有机会成为城市新中心或者双中心的新城区的房子，则可以适当上调分数。

还有些新区，发展得也不错，但未来依然不可能取代老的市中心，比如长沙梅溪湖，因为是当地最重点扶持开发的新区，在后面板块特色会给予额外加分，所以不用怕。

但如果是像南边的洋湖板块，地位和梅溪湖还是有差，所以还是要算到五一广场的距离来打分。

以上还是相对容易解决的，有些城市本身就受制于地形地貌和海陆分布，是不规则的，那就只能一城一议。

比如深圳市中心是从华强北到前海的一大片，而非某个点，沿深南大道上任何一点拉出去看直线距离都OK；

比如重庆市中心虽然是解放碑，但因地形特殊，实际是相互关联度较弱的多中心城市格局，你把观音桥当城市中心也OK。

比如台州则由三个“品”字形主城区共同构成，某种程度上可看成三个相互独立的城市进行评分，椒江算强三线，路桥和黄岩算弱三线或四线。

华北平原上（河南、河北、山东、安徽等）有些平原型城市的实际体量高于城市级别，南方（福建、广州、浙江等）很多城市因山脉阻拦，并非中心放射状结构，而是线性或不规则结构，也要做加权处理。

5.1、板块特色

中观分析，我分成板块特色和周边配套两部分。

前者更宏观，涉及的是这座城市中几乎唯一的资源，后者更微观，是城市里可复制的资源。

几乎唯一的资源，主要是近火车站，近机场，近大学或城市中心体育场，还有市级图书馆、博物馆、大剧院这些独此一家的城市地标。

如果能靠近这些独特的优势资源，也会对房产的投资价值明显加分。

要注意的是，临近火车站不一定是好事，以我的观察经验，老城区的老火车站往往鱼龙混杂，交通拥堵，噪音严重，街道面貌和社会治安也不是最好，比如靠近汉口火车站的华南海鲜批发市场，乱糟糟的，反而是减分项。

虽然离老火车站太近不是好事，但老火车站往往都建在老城区的闹市区，周边生活还是比较便利的，所以只要不是贴着火车站（1公里内），距离火车站近点，也还是有优势的，尤其对经常需要靠高铁通勤或出游的人，会感觉非常便利。

而过去十多年间新建的高铁站，往往起点高，环境好，如果发展的好，周边还会形成高大上的高铁商务区或以高铁站为中心的新城，高铁也没什么噪音污染，这就成了完全的加分项。

你说高铁站建在鸟不拉稀的郊区，这也能加分？

没事，“城区位置”的参数最多能加10分，但买郊区高铁房，可能1分都加不到，就算这里额外加了1、2分，也弥补不了远离市中心的损失。

要注意的是，这里提到的是“步行距离”，不是直线距离。

宏观维度上，用直线距离大致计算就行，中观和微观维度，步行或实际行车距离更管用。

因为桥隧、城市快速路、铁路、绿化带，断头路，小区和公共设施进出口的设置等问题，两点之间的步行距离和直线距离很可能有明显差别，直线距离就是开发商广告文案里忽悠人的，一定要比较实际步行距离才有价值。

而且测距起点不能是小区大门，必须是你买的那栋楼，毕竟有些规模较大的小区，光走到小区大门就要5分钟……

终点也不能只算到地铁/高铁入口，有些地铁出入口距离闸机口还有几百米，必须测到地铁闸机口，因为这都是住户以后真实要走的路，要花的时间呀！

所谓买房就是买地段，不就是花最少的时间享受最便利的生活服务吗？

过于临近机场，则毫无疑问是减分项，因为太吵。

区别是，不在主航道之下的噪音污染会相对好点，所以对距离的要求可适当降低。

另外还有一些额外加分项。

位于城市CAZ，有加分。

CAZ（中央活动区）是CBD（中央商务区）的升级版。

CBD是工业时代产物，强调产业高度聚集，产生乘数效应。

CBD一般位于城市最好的地段，摩天大楼林立，土地特金贵，往往优先发展金融这种无污染高附加值的三产。

但因为规划时只考虑产业发展的需求，没考虑到人的生活居住需求，所以CBD不但房价奇高，而且生活便利度较差，很多白领下班后想路边撸个串打个球都没地方，结果形成白天人来人往，晚上秒变鬼城的尴尬局面。

最近5年，有些一二线城市提出要把十几二十年前开发的CBD改建成CAZ，不能只想着赚钱，更强调以人为本，除了商务办公之外，还要配套建设居住、商业、餐饮、娱乐、休闲、教育、医疗、政府服务等。

以上海为例，计划从2016-2040年，用24年完成CBD向CAZ的整体转型，除了小陆家嘴-外滩-人民广场这个核心CAZ，还有前滩、徐汇滨江、中山公园、北外滩、大虹桥等次中心CAZ。

如果你买的是这些CAZ，长远升值潜力更大。

另外，如果是国家或者地方重点扶持的新区，同样有加分。

目前国家级新区，一共才19个，自贸试验区，一共才18个，平均1.7个省区才有一个，虽然各种新区的发展有好有坏，无法一概而论，但总体上看，相较其他房子，这些重点开发新区内的房子，还是更有投资价值一些。

这也能一定程度上弥补有些新区距离市中心比较远的失分。

最后，板块内有独特的自然文化资源，比如丽江、大理、桂林、三亚这种，也还是会有一定的加分，但现在满大街都是搞旅游地产的，绝大部分都是坑，这事我也没法标准化，各位自己看着办吧。

5.2、周边配套

对一般人来说，房子的周边配套最重要的就五点：教育、医疗、交通、商业、绿化（休闲）。

最重要的是教育，只要优质公立教育资源的分配权，继续和房产证挂钩，那大城市学区房就很难真正凉凉。

中国下一波小学入学高峰是2022年，再往后，可能不会再有新的周期性高峰，和日韩港台一样，年轻人越来越佛，新生人口数量不断下降…

教育和医疗资源的投入是长期过程，不可能一蹴而就，也不可能说减就减，所以整体上看，20后一代未来面临的教育资源会比现在的10后更宽裕些。

人口总量虽然变少了，但最优质的教育资源依然稀缺，10000个同龄人，现在只有4个能进清北（20年前才1个），就算20年后翻个倍，也才8个，“万里挑八”，还是挤破头皮……

尤其是越来越多90-00后年轻人前往大城市生活，他们的后代更容易享受到大城市相对优质的教育资源，但中小城市可没准。

对于一梯队小学的学区房，我给了高达6分的权重，如果对口初中也一梯队，还有6分权重，加起来12分，是所有中微观参数中加分最狠的！

广大家长对学区房满满的怨念和爱意，力哥统统收到，并将之量化了，笔芯~

不过在一线和部分强二线，越来越多中产和富人选择把孩子送去私立，比如力哥自己就这么规划的，如果附近有著名的优质私立学校，对以后房子出租出售也有帮助。

当然，最新的教改对私立打击蛮大的，所以我也只给1分而已。

医疗也蛮重要的，尤其未来老龄化越来越严重，能否快速获得优质医疗服务，也是刚需。

这一点，北上广，特别是北上，有着其他任何城市都无法望其项背的绝对优势。

交通的部分，我只对地铁和高架（高速）做了加分。

今天几乎所有中国大城市都逃不掉堵车的问题，你家距离城市快速路的上下匝道越近，意味着堵在马路上排队等红绿灯的刚性出行时间越短。

还是那句话，好房子不就是能帮我们省时间吗？

但即使是高架，有时也会堵成屎，更可靠的出行工具还是地铁。

长期看，大城市地铁房的需求会越来越大，哪怕有些地段并不好的房子，比如近郊，只要离地铁站够近，居民上下班时间能大幅压缩，也比较好租好卖。

商业购物分两种，一种是买菜吃饭，这是频率极高的刚需，另一种是休闲购物，逛街看电影啥的，不是每天都要做，所以前者对距离的要求更苛刻。

新建的大型城市综合体，基本能满足衣食购娱休闲甚至子女教育等各种生活需求，是最佳选择。

其次是成片沿街商户或单独的美食街，对提升居住幸福感也有明显帮助。

实在啥都没，至少得有个近一点的菜场吧……

还有个重大不利因素要提一下，小区周边有垃圾处理厂、墓园、化工厂这种的，直接扣10分，其实我的意思很明显，这种周边环境有明显硬伤的房子，别碰。

6.1、小区环境

越微观的参数越专业，对我们居住满意度的影响也越大。

为降低小白看懂的难度，下面我会多做一些名词解释。

首当其冲的是建筑年代。

虽然不能说年代越近的房子，质量一定越好，也不能说年代越近的房子，看起来一定越新，但整体上看，年代越新的房子，整体设计理念越贴近现代人的需求，小区环境更舒适，外观看起来也会更新一些。

另外要注意，中国的房产不是含有土地的永久私人产权，而是有期限的房屋使用权，根据《物权法》规定，最长70年的使用权期满后，“自动续期”，但到底无偿还是有偿续期，没有明说。

我个人判断永久无偿续期不太可能，因为当年政府卖地时的土地出让金就是按使用权出租期限收的，未来一律无偿续期，一是地方财政不一定hold得住，二是对正在交易的不同房产也不公平。

从这个角度看，建筑年代越新的房子，剩余使用权期限也更长一些。

不过也要具体房产具体分析，有些开发商拿地10年一直捂地不开发，房子虽然很新，但剩余土地使用权期限不见得长。

总之，年代越新，理论上加分越多。

2007-2008年是很重要的分水岭，此前开发的小区，不管当初制定的开发标准有多高，对小区停车需求的预估几乎都严重不足。

此前买车是有钱人的专利，但这之后，私家车开始快速进入寻常百姓家，小区停车紧张就成了所有老式小区甚至很多2000年代建造的新式小区共同的烦恼。

如今哪怕推掉一些绿化带，增加一些车位，也远远无法满足几乎家家户户都有车的庞大需求。

这个烦恼，几乎永久无解。

所以我更推荐大家买2007年之后建成的小区。

相反，如果是1990年代以前建造的小区，不但土地使用权已用掉大半，而且小区整体格局已完全无法适应未来00后-10后们的审美，随着时间推移，这种老破小会越来越卖不出好价钱。

如果是1980年以前建造的老破小，你还敢买，那也是心大……我只能直接扣你4分。

其次就是停车位比例。

毕竟，不是所有08年以前的小区都没有足够车位，也不是所有08年之后的小区都配足了车位。

在我看来，小区停车位和户数之比低于0.8的，别说未来，现在就会捉襟见肘，停车矛盾非常激烈。

0.8-1之间的，勉强凑活。

1-1.2的车位比，是一个比较合理的水平，至少能保证每家每户都至少有一个自己的独立车位，少数人家还能停两辆车。

1.2-1.5则是最佳配比，毕竟未来家庭越来越趋于小型化，也不可能家家户户都要配两辆车，有1.5的配置，肯定够了。

超过1.5的配比，虽然肯定够用，但可能会造成停车位供大于求，反而卖不出价钱。

毕竟，有些车位紧张的小区，产权车位的涨幅比房价还高……

然后是得房率，意思是套内面积÷建筑面积。

套内面积又分为套内使用面积、套内墙体面积和阳台面积（有些阳台算面积，有些不算，有些算一半）。

建筑面积则包含了套内面积和公摊面积，后者包括走道、大堂、电梯井等面积，平摊到了每一户头上。

我们房产证上写的都是建筑面积，买房总价也是单价×建筑面积。

这种算法并不合理，外面走道的面积我又不能用，凭啥也要我买单？

但没办法，我们国家就是这么规定的。

所以同样产证面积，得房率越高的房子，你能实际使用的面积越大，理论上说越划算。

一般来说，老破小的得房率比较高，越是高端住宅，往往公摊面积越大。

另外电梯房既有电梯又有楼梯（往往还是双楼梯），公摊面积肯定比非电梯房高出一截。

无电梯的多层板楼得房率一般在80%-90%之间，高层板楼在75%-80%之间，高层塔楼在70%-75%之间。

所以这个参数上，非电梯多层明显占优。

但高层用户别生气，后面的楼层参数上，一楼和没电梯的5、6楼会有减分。

如果买没电梯的多层，最好选2、3、4楼，尤其是2、3楼，未来老龄化社会，越来越多人爬不动高楼，会从5、6楼换到2、3楼。

然后是绿化率，这个参数和容积率有异曲同工之妙，都是测算小区的居住舒适度。

容积率是小区建筑面积总和和整个小区面积的比率，当然是数值越小，小区户数越少，享受公共服务的人均面积越大，住得越舒服了。

绿化率是绿化面积和整个小区面积的比率，这个数值越大，意味着公共绿地越多，同样住得越舒服。

为避免重复，我这里就采用了绿化率。

大部分小区的绿化率都在30%-40%之间，有些市中心土地很稀缺的小区，绿化率可能只有25%，有些高档小区则可以达到40%甚至50%以上，同等条件下，当然选绿化率更高的小区。

这里特别提一下，得房率高，虽然看起来更划算，但也意味着公共空间逼仄；绿化率高，虽然住起来更舒服，但也意味着开发商能卖的房子更少，收回成本难度更大，不得不把价格定得更高。

本文探讨的，不是什么房子最好，而是购房成本相同的前提下，哪套房子更有投资价值，切记不能走极端，只强调你最看重的某些因素，比如只强调北上广，只强调市中心，只强调新区，只强调好学区，只强调得房率，只强调建筑年代……都是不可取的。

下面是小区内交通，分为人车混行、人车分流和半人车分流。

人车混行肯定最糟糕，容易造成安全隐患，尤其是带孩子在小区里玩耍的时候，而且车辆之间，汽车和非机动车之间也容易出现碰擦事故。

人车分流肯定最好，但半人车分流也不错。

因为总有一些送货车辆或亲友访客的车，不方便停在地下车库，或者容易找不着北，设置一些地上临时车位，允许一些车辆临时停靠，反而会人性化。

外立面的优劣，之前阿楼老师在《这种房子，最抢手》一文里详细说过，我就不再赘述，大家自己去看。

总之，我们认为，未来最受欢迎的外立面材料是铝板或铝板+玻璃，其次是石材，面砖，真石漆，最后是普通涂料。

铝板外立面

然后是建筑结构，分成板楼和塔楼。

板楼是由多个单元拼接构成的，一般是长条状，远看像一块块门板。

有些板楼是一条长廊连到底，但这种私密性很差，常见于老式小区。

新式小区基本都是多单元拼接结构，每个单元都有单独楼道，常见的是一梯两户或两梯三/四户，只不过建筑结构上整体相连，是一栋完整的楼。

塔楼顾名思义，围绕一个中心塔构建，这个中心塔结构一般就是电梯，主要用在高层建筑上，外形看上去是圆筒形或多边形，长宽差不多。

塔楼电梯出来，往四面八方都是房间，从两梯、三梯，到四梯五梯六梯都有，每一层的住户，少则6户、多则8户，10户……

塔楼的优点有三，一是抗震性能好，安全系数高，所以超高层建筑都是塔楼，二是建造成本低，三是塔楼内部大多采用框架结构，大部分墙体都能拆除，方便空间改造，提高利用效率。

这些优点，对于光鲜亮丽的写字楼非常有用，但对普通民居来说，就有点鸡肋。

因为塔楼获得这些优点的代价太昂贵，一是同一楼层住好多户人家，居住密度很高，私密性很差，有时等电梯都要等半天，二是每一层楼都有6户甚至10户人家，基本不可能有南北通透的房间，有些户型甚至是全西全北的，厨房和卫生间也容易形成暗室，或是朝向公共走廊的半暗室。

总之，通风、采光、噪音方面的负分，对不少住户来说几乎一票否决。

相对而言，板楼的户型就友好得多，大多南北通透，至少能保证客厅或主卧朝南，厨房卫生间则是朝北全明，私密性也高得多。

所以板楼完胜塔楼，如非迫不得已，尽量避免选塔楼。

还有一些小区自带的配套服务，比如会所、游泳池、社区商业、人工湖等，如有，不用出小区就能享受到这些便利，进一步节省时间，自然加分，如没有，也问题不大，只要小区周边有，也能加分。

力哥多次说过，不建议大家投资公寓，如因为住宅限购，只能买公寓，那就先扣10分再和普通住宅PK吧。

至于小产权房，本身就没有投资属性，只有自住属性，如果你非要投资小产权房搏一把，那就先扣20分醒醒脑吧~

最后是现房和期房的差别。

现房意味着确定性，看得见摸得着，马上就能住，期房则意味着不确定性，任何不确定性的投资都意味着风险，必须得有一定的风险溢价做补偿，否则买期房就是一件很不划算的事。

最常见的风险补偿，就是这房子定价比较低，我贪便宜，因此愿意承受期房带来的风险。

再比如说，这房子开发商特别良心，小区设计理念特别牛，户型特别棒，或者承诺未来会新建一所九年一贯制学校等等。

承诺交房的时间越长，期间可能出各种幺蛾子的概率就越大，相对减分就更多。

比如工期拉长了，开发商资金链断裂了，绿化缩水了，面积缩水了，房屋质量出问题了，承诺的水池不盖了，承诺的学校不见了，承诺的班车取消了，承诺的地铁改线了，开发商手续不全产证办不下来了……

这些年，这类WQ新闻看得还少吗？

6.2、房屋特点

最后是房屋本身的特点。

最重要的是房型。

最好的房型，一定是南北通透，方正大气，采光通风才最好，谁看了都舒服，而且房子没死角，能面积利用最大化。

要注意的是，真正的南北通透，是说彼此有正对着的窗户，一边朝北，一边朝南，只要窗户一开，风就能直接从南窗进北窗出，这才是通风最好的，采光同样最好。

最典型的就是南客厅/南阳台的窗户直接对着北餐厅/北厨房/北阳台的窗户，必须是全敞开的，如果朝南的房间和朝北的房间错开了，只有一半甚至一小半窗户是真正南北通的，南风吹进来，需要在房间里打个转，绕个弯，才能从北窗出去，这就不能叫全通透，只能叫半通透。

另一种是南卧和北卧门对门，只有两边的门都打开，两边的窗户才能通透起来，这种比上面说的半通透都不如，只能叫卧室南北通。

最好的房型，一定是南客厅和北餐厅完全通透，南卧室和北卧室门对门。

还有一种比较吃香的房型，叫全南房型。

一梯/两梯两户的私密户型不太可能出现全南房型，只有同一层有三四户人家，才可能出现中间户型全南。

全南户型虽然不如南北通透，但依然可以加分，至少日照无敌。

另外走道面积也特鸡肋，除了走路，啥都做不了，最多两边墙上高点装饰，有些房型走道面积特别长，是要减分的。

迷你间的存在也特别尴尬，连张大床都摆不了，除非是保姆间，不然里面住任何家庭成员，都不会舒服。

还有前面提到的暗室，也非常糟糕，尽量别买有暗室的房间，厨房是暗室，油烟味散不掉，卫生间是暗室，臊臭味散不掉，卧室是暗室……请问谁愿长期住在没窗的房间，不知日夜兴替？

还有，阳台最好在客厅，没有客厅的阳台，在视觉上会显得很逼仄，不大气，走进家门第一感觉就不舒服。

客厅相比卧室具有更强的外向性，也和阳台的开放性设计更匹配，能带来更好的采光和通风。

如果阳台位于私密性要求更高的卧室，私密性就很难保证了。

尤其是两代人同住，公婆来帮忙做家务，每次去阳台洗衣服晾衣服收衣服，都要经过儿子儿媳的卧室，你是儿媳妇，你乐意？

再说了，如果来个客人，想去阳台抽根烟，还得特地跑你卧室溜达一圈？

我个人觉得，把主阳台和卧室连一起，是一种反人类的设计~

有些大户型，有一个巨长的主阳台，把客厅和卧室连一起，不加分，但也不减分。

最后，有露台或阳光房设计的房间也有加分。

未来年轻人对这种休闲性质的多功能区的需求会越来越大，小户型自然没法提这种奢侈要求，但大户型如果能有露台，将来出租出售时更容易加分。

仅次于户型的影响因素，是面积。

房价越高的城市，小户型相较大户型，总价更低，潜在买家更多，未来房子会更好卖。

当然，面积太小的房子，住起来实在别扭，毕竟我们买的是住宅，不是公寓，前者更适合家庭居住，后者更适合年轻人特别是单身青年居住。

所以40-80平米之间的一房或两房，以及80-120平米之间的两房或三房，相对会更好卖些。

160平米以上的大户型，虽然住起来爽，但总价实在有点高，尤其是一线市中心，基本都是八位数，流动性会相对差点。

楼层的影响因素前面也说过了，没电梯的5、6楼未来会越来越鸡肋。

至于1楼，不管多层还是高层，也不管是否做过垫高防潮处理，采光、通风等方面多少还是会有影响，一般小区里最难卖的就是1楼。

除非你对1楼有特别需求，比如需要个大天井来养猫养狗或花花草草，或者实在腿脚不便没法爬楼，否则一般不推荐买1楼。

后面是特别景观。

有些房子面对的景观特别棒，比如江河大海，这种房子视野开阔，人住在里面心情也舒爽，肯定有加分。

注意，这里说的一线园景，不是指小区内的园林景观，而是小区外的公园绿地，正好对着这种园景，才有额外加分。

最后是小区内的位置。

上面说的是小区外的园景，这里就是小区内的园景，也可以是对着小区中心景观湖或喷水池，总之楼间距最大，视野最开阔，景观最无敌的，就是楼王了。

还有小区中心位置，一般比较安静，即使不是楼王，也有加分。

相应的，位于小区边缘的，特别是正南方向靠马路的，噪音相对大些。根据马路的繁忙程度，要做相应减分处理。

好了，以上就是力哥拍脑袋想出来的房产投资价值评分系统，最后再来个完整版，帮大家缕缕思绪——

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