小产权房学区房可以就读吗，珠海学区房的12个常见问题

以下内容仅代表作者本人观点，仅供参考

01.

为什么学区房比普通房子要贵？

学区房的价格=房子本身的价值+学区溢价

比如去年有套瀚高花园的31㎡老破小卖到了113万，楼龄将近30年的房子，如果没了学区可能也就只能卖到1.6--1.8万/㎡（对标沿河东路一带的老房子）

算下来文园的学区溢价大概就是60万左右

也就是说，你买的每一套文园学区房，里面都有60万是在为学区买单，所以才贵

但这种算法只适用于普通的刚需学区房，如果是那种改善次新或新房（比如五洲花城三期这种），就另当别论了

02.

珠海的学区房算贵吗？

客观来说，珠海在教育公平这方面做得还是比较好的，它是国内最早提出12年免费教育的城市，同时也是最早执行师资轮岗、指标生制度的城市之一

正因如此，掐掉头部和尾部那些学校，其余学校的成绩其实相差并不大

目前除了文园、紫荆、九洲会存在较大的学区溢价，其余的头部和第二梯队学区房溢价其实并不高。普通家庭花两三百万，很轻松就能买到珠海排名前十的学区房

即便是最强的文园，目前的溢价不过也才60万左右，对比北上广深动辄过百万的学区溢价，已经算非常低了

03.

目前香洲区有哪些比较好的民办初小？

可参考以下图

民办学校基本是一分钱一分货，不需要学区房，给钱就能读，学费越贵的教育质量普遍会越好

但热门学校（比如容闳）如果招生满员了，就会采取随机摇号，只有摇到了才能就读

所以相比热门民办摇号的不确定性，提前购置学区房、办理落户依旧是大多数读书家庭最稳妥的做法

04.

买了学区房就能读上对应的学校吗？

当然不是，公办中小学需要遵循入读顺位制，以2022年香洲区为例

第1顺位：持有100%产权且房子户口一致，落户时间越早位置越靠前

第2顺位：原住民拆迁搬走的，可以继续安排学位

第3顺位：房子在本学区，但是落户在香洲区其它学区

第4顺位：已购买本学区房产，但是房产证没办下来

第5顺位：爷爷奶奶或外公外婆房产在本学区内

第6顺位：有房但是历史原因没有房产证的

第7顺位：租住政府公租房的

第8顺位：房产在学区内，但是只有部分产权

第9顺位：有房产但是学位被占用或者有户口无房（集体户口）

第10顺位：截止报名后办理房产证、落户香洲或香洲户籍学生补报名的

斗门区、金湾区、高新区、横琴粤澳深度合作区的顺位制几乎也是大同小异，第一顺位也都是房户一致

但需要注意的是，部分热门学校即便房户一致，也还是会有分流的风险（比如香洲区实验学校），所以最近两年打算读书的家庭，建议是尽早买房、尽早落户，落户时间越靠前，分流风险越低

05.

首套学区房有面积限制吗？

没有，哪怕你的首套房只有10㎡，只要是70年产权住宅或住宅公寓、只要有对应的学区、只要学区没占用，就可以用来给小孩读书

对于首套房，10㎡和100㎡的学区属性本质上没有任何差异

06.

二套学区房必须要大于50㎡吗？

同一区域内，如果首套房大于50㎡，第二套必须也要大于50㎡才可以用学区

同一区域内，如果首套房小于50㎡，第二套房也小于50㎡的话，户口落在哪就用哪的学区

同一区域内，如果首套房小于50㎡，第二套房大于50㎡的话，就只能用第二套房的学区

但这只是同一区域内的限制，假如你在高新区有房，如果想在香洲区买一套学区房，面积大小是不受限制的

同理，你在香洲区有房，不论有多少套，后续在金湾、斗门、横琴买学区房，面积大小也同样不限制

只有同一区域内的多套房子才会存在面积限制

07.

预算不多，但又想读好学校，有没有省钱的方法？

首套房买一套最小面积的学区房，然后放租，自己再在学校附近租一套房住。学区房的租金还能补贴自身的房租，读书+自住全解决

如果本身就已经有一套房的话，可以买一套刚好比50㎡大一点点的学区房，只用学区不自住，初期拿去放租，等小孩读完一年级后择时卖掉即可。一年级以后有没有学区房都不会影响正在就读

08.

家里有三个娃，可以同时使用一套房的学区吗？

学区房的学区在一个时间段内只能给一家户籍使用，但在使用数量上是没有限制的

别说三个娃，就算有五个、十个，只要他们在同一户籍下就都能使用

顺带一提，这也是我未来非常看好学区四房的原因，三胎开放，遍地二胎家庭，三房可能越往后越不够用，四房的受众大概率也会逐渐增多。有条件的话，建议是四房起步，后续不愁流通性

09.

吉大的石花中学建成后，对九洲中学的学区房会有什么影响？

因为石花中学和九洲中学的学区范围存在部分重叠，考虑到就近原则，后续部分九洲中学的学区房会被划到石花中学

目前预测，水湾路以西的九洲中学学区房都会被划到石花中学，像格力广场、莲花山消缺这些基本是跑不掉的了，近期打算买这些小区的读书家庭可以注意一下

石花中学学区范围预测，仅供参考

10.

凤山中学建成后，预计会覆盖到哪些小区？

首先，凤凰中学的学区大概率不会发生变动

早在2020年对凤凰中学进行划分时，官方就已经预留了凤山中学（即长沙中学）的范围，下图就是当时官方给出的各学区划分范围图

其实从上学距离来看，目前奥园周边小区离凤凰中学会更近，但可能是考虑到频繁更换学区会对房价造成波动，所以即使凤凰中学建成了，奥园一带的房子依旧处在九中学区范围

也正因为这个原因，现凤凰中学的学区房未来划到凤山中学的可能性就更小了

再者，凤凰中学的学位不算太紧张，并没有划走学区的迫切需求。凤凰小学全部去凤凰中学，在逻辑上也说得通

凤山中学建成后，更多是会影响到原九中的学区，考虑到就近原则与上学便利性，预计未来凤山中学会划分以下区域

凤山中学学区范围预测，仅供参考

包括未来荟、万科城等热门小区，未来大概率会被划到凤山中学。唯一不太确定的，就是绿景喜悦荟、凤山府这些次新楼盘会不会跟着一块走

论社区，他们同属于凤山社区，全部去凤山中学也合情合理；论距离远近，这一带似乎去哪个初中都不算太近，都要跨越大马路；南北跨度也相当远，一刀切感觉也不太妥当

就看到时候官方针对片区生源的调研情况如何吧

11.

未来有哪些潜力比较大的学区？

区实验+梅华中学

区实验作为老牌名校，早已名声在外

梅华中学去年才第二届统考，就考出了全市公办第五的成绩，生源和师资都属于珠海头部，未来稳定在全市前五应该没啥问题

群贤小学/凤凰小学+凤凰中学

群贤小学和凤凰小学的生源应该算是珠海天花板级别的，公务员+老师群体都集中在这里，家庭层次和学习氛围自然是没得说

直升上去的凤凰中学虽然只创校1年、且充斥着不少积分生，但据说期末考成绩已经能和文园掰手腕，前景也算明朗

十字门小学+十字门中学

十字门小学的师资堪称豪华级别，高学历骨干级别教师不在少数，自开学以来家长反响就相当不错

十字门中学虽然还没建成，但据说会以省一级的规格去打造，以十字门的发展势头和能级来看，这所初中还是值得期待一下的

中大附二小+中大附中

前环半岛作为目前高新区唯一一个纯改善板块，聚集了不少高层次家庭与周边的高学历上班族，生源有保障，而且学校有中山大学的资源扶持，待后续唐家中学的生源回流后，中大附二小+中大附中的组合大概率会是高新区的学区天花板

航空新城小学+省实金湾附中（航空新城中学）

航空新城核心区作为金湾新的行政中心、西区房价天花板，当中居住着不少公务员与高层次家庭，生源同样有保障

目前两所学校在西区的口碑都还算不错，省实金湾附中近年来还考出一些金湾TOP3（期末考），今年首届统考如果能超过斗门区实验，登顶西区第一应该就问题不大了

12.

珠海的学区房未来还有没有升值的可能？

学区房有足够稳定的受众，每年源源不断的适龄儿童读书，给学区房带来了极其稳定的接盘群体，这是很多普通房子都不具备的优势

但也正如前面所说，学区房的价格=房子本身的价值+学区溢价，学区溢价原本会因为学位紧张而逐渐水涨船高，但近年来珠海在教育公平上不断发力，先是推出教育集团制度，让新学校匀走一些名校资源，然后头部的文紫九还搞扩建增加学位，让原本紧张的学位反倒变得没那么紧张了

在这种局势下，学区溢价能始终维持在稳定水平就已经很不错。头部都如此，再往下的就可想而知

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