深圳小产权房loft公寓(LOFT公寓到底能不能购买？)

那么，LOFT公寓到底能不能购买呢？

在购买之前，你得先弄清楚三样东西：实际居住用途、合规搭板加建、及持有成本。

我们先弄清楚LOFT的含义：LOFT在词典中的解释是存放东西的阁楼。

LOFT起初指的是在旧工厂或旧仓库改造出来的空间。现在在国内市场上的LOFT，通常指的是面积在30-50平米左右，层高在3.6米或以上的小户型的房子。

这种定义为LOFT的房子，都以一层的建筑面积登记房权面积。通常在实际销售中，会刻意放大实际使用面积能达到产权面积2倍或以上的卖点。但要实现放大使用面积，就必须间隔两层。

其实LOFT在实际的使用中是有政策风险的。

有哪些政策风险呢？

首先是实际使用的居住用途和产权登记用途不符的违规。

但凡那些loft公寓，产权登记上的用途都是办公。

按照政策指导要求，将办公建筑改为住宅公寓使用，属于“商改住”的违规行为。

我们看一些实际案例：

2019年，位于南京市仙林区的万达茂公寓。20、21号楼的公寓产权登记的是办公用途。按照规定，办公性质的房子不能拥有独立下水、卫生间及烟道设施，更不能作为住宅公寓使用。当时购买万达茂公寓业主要求开发商整改或退房，最后不了了之。

其次是加层搭建的违建行为。

房子如果可以正常搭板，证明房企在申报建筑规划时，是正常合规申报的。如果在没有合规申报建筑规划，在实际交付使用时，实施的搭板加层的行为，统统属于违建。

来看一些实际案例：

2018年10月，深圳市坪山区玖云著小区的业主由于隔层装修，被坪山区规划土地监察局查处，定义为“违建”事件。整个小区近500业主被勒令拆除室内加建，否则影响其学位和征信。

同一时期，与玖云著小区一街之隔的泰禾中央广场，也因将4.5米层高办公用途项目改为LOFT公寓，而被查处整改，最后全部拆除搭建，直至2018年9月份才获得预售许可证。

这里我们可以看到，无论是房企搭板隔层交付给购房者，还是购房者收楼后自行搭板隔层，结果都是一样。

因为房企在申报建筑规划时，没有依照正常合规申报加层搭建备案，所以，产生违建行为。

房企为什么不正常合规申报呢？

因为这里涉及项目利润。

《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2013对计算建筑面积有明确的规定：

3.0.2建筑物内设有局部楼层时，对于局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。结构层高在2.2m及以上的，应计算全面积；结构层高2.2m以下的，应计算1/2面积。

这个规定里，建筑物中二层以上的结构是要计算建筑面积的！

就是说，如果正规报建室内有二层，就等于得将整个项目的建筑面积指标摊进去。如果仅用一层建筑面积报建，不将二层的面积申报进去的话，就可以省出这部分的面积继续建造其他单元的房子，一增一减的面积，所产生的利润是完全不一样的。

只用一层的建筑面积报建，后期将风险转嫁给购房者，对于房企而言，这样实现的利益是最大化的。

因此，在房企出售房子、签署买卖合同时，不论是销售代表，还是物业管理，都一定会得到非常肯定的承诺。例如：实际居住使用没问题、实际搭板没问题……

大家可能只会注意到，房子搭板加建都先得征得物业管理公司的同意。

这些前期物业管理公司能不同意吗？

别忘了，前期物业管理公司其实都是房企的。

让购房者觉得买到了低于住宅单价的房子，让购房者感觉赚到了高拓展的便宜，购房者就会买单，也能达到房企的销售目的。

至于在房子实际使用中，购房者能不能成功搭板加层，能不能真正实现居住功能，那都是购房者的事，都是相关部门的监管问题。

反正房企已经完成回款目标了！

相对而言，搭板加层的问题还是好解决的，无非是房企是否合规报建的问题。反而是房子的产权证上登记的用途是无法改变的，以办公用途实现居住功能，这是一个不争的违规事实。

毕竟当地政府是否严格执行政策，随时都可能改变。自己的居住功能是要建立在不可预知的风险下的，其实是非常不稳妥的。

来看一些政府对“商改住”的政策。

2021年3月9日南京市规划和自然资源局对整治市面上存在的违规“商改住”、违规封闭架空层及改造车库等行为作出明确规定，发布了《既有建筑改变使用功能规划建设联合审查办法》的通知。

对未经批准擅自将非住宅建筑改为住宅、酒店式公寓的建筑，定义为其使用功能变更严重影响城市规划和周边环境，无需征求规划资源主管部门意见，建设主管部门可以直接不予受理施工许可、消防设计审查或消防验收备案。

或许你会很疑惑。

既然不允许办公用途的房子改为住宅公寓使用，为什么市场上的办公项目又能做成住宅式的结构出售呢？

其实这里面有两种原因：

一、历史政策的遗留问题

在2006年的《办公建筑设计标准》里，有提出过办公用途下，可以存在有公寓式办公、酒店式公寓、商住概念。

所以，当时在商业用途的土地上盖的物业，有出现过在房子用途上登记：公寓式办公、酒店式公寓、商住等用途的情况。按当时的政策，这些房子都是属于具备临时居住属性用途的房子。

当时买到这些房子，除了没有学位之外，在实际居住使用上，和住宅还真没太大的区别。最多只能追究，房子属于短中期居住属性的房子，而非长期居住属性的住宅，这个使用中的界定就很模糊了。

后来，这份2006年的文件，在2019年废除了。

2019年的《办公建筑设计标准》中，没有了办公用途下公寓式办公、酒店式公寓、商住等用途的概念。

可以理解为，那些在办公用途下具备临时居住属性用途的房子，已经成为过去式。

二、上有政策，下有对策。

尽管国内的政策对商业办公类的非住宅类建筑有明确规定，要求不得采用住宅套型的设计，必须设立公共卫生间的要求；对于那些需要设置独立卫生间的房子，对套内建筑面积有大面积的要求；甚至还有附带了对项目不可分割销售的前置要求。

虽然，政策监管较多，但是，房企有办法！

现在我们来拆解一下房企的套路。

简单来说吧

房企对项目做建筑规划设计时，需要报备一版图纸给国土规划局审批，在获得审批之后，还得再将这批图纸提交给住建局，才能获得施工许可。

毫无疑问，这版报建图纸是办公设计，当然是合规的。因此，在图纸里是没有设计井管、上下水、室内卫生间的。

是不是很纳闷？

实际交付的LOFT公寓中，烟管、上下水、室内卫生间是怎么来的呢？

其实，房企另外有一套实际施工图纸，这是一套报建与实际施工的结合版图纸。图纸上当然已经预留好了井管和上下水的位置。

建造时，房子里看起来是封闭的空间，但只要通过验收，这些预留的位置就可以打开和轻松恢复了。

可以这样做，无非因为相关部门对项目的验收审查都是分项开展的原因。在分项验收的情况下，已经通过验收的部分，房企都会对应实际施工做处理，因为不用再重新整改回去了，后续只要不断通过其他的验收项目就行。

所以，也变相说明了，这些LOFT公寓基本上都有采取不合规的建筑方式。

对于这些违规的情况，政府都无法监管吗？

其实，这些LOFT公寓的出现是有一定的原因的。每五年，国家都会分配一些建筑指标给当地政府。然而，不是所有的建筑指标都是住宅，一起的还有商业和工业等建筑指标。

历史的发展里，面对回款慢周期长的商业项目，与高需求、高周转的住宅比，当然没有房企愿意接手。可是地方政府根本没有那么多的住宅用地可出让。

那怎么办呢？

于是就有2006年那一份《办公建筑设计标准》的文件。自从商业得以转变成类住宅后，自然就换来了土地出让的去化。

但是，在政府收回政策，政策已经转向时，房企却没有改变策略，更没有停下来。才有了现在的违规情况。

不过，现在一些地方政府已经开始改革。由原来的分项验收改为统一验收。能极大可能地避免申报与实际交付不符的现象。

或许，以后LOFT办公可能还有，但LOFT公寓就不会再出现了。

好了，最后来说一下LOFT公寓的持有成本问题

我们已经很清楚，LOFT公寓的产权用途是办公（属于商业性质），因此也界定了其属于非住宅，并不归于非营业用房产的类别。

因此，根据《中华人民共和国房产税暂行条例》，是需要按年征收、分期缴纳房产税的。

房产税的税率依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计缴，税率为1.2%；

我们现在来假设一下：

一套300万的LOFT公寓，产生的房产税为：25200元

3000000×70%×1.2%=25200（以最高扣减30%来计算）

分摊到一年中的每个月，成本是2100。

哪怕一些城市的单价比较便宜，是一套150万的LOFT公寓，所产生的房产税也得是：12600元1500000×70%×1.2%=12600（以最高扣减30%来计算）

分摊到一年中的每个月，成本是1050。

这成本高不高，就得自己感受了。

如果每年没有缴纳，一般税务部门也不会催缴，但是所产生的滞纳金会一直滚动下去。

现在可以不去缴纳，并不能视为这个税费就不存在。

毕竟将来有机会需要出售这LOFT公寓时，也必须处理好房子的完税后才能出售。

结尾：

有单价比住宅便宜，实用性还比住宅强的房子，谁不想要呢？前提当然是，买到的是合规用途的房子。

当然，可能有人在考虑购买LOFT公寓前，已经接受房产证登记的办公用途；也有搭板加层违建的抗战准备；还能解决商业房产税的成本问题。

谁知道呢？

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