烟台市物业管理办法（物业大论坛之《烟台市物业管理办法》解读（二））

一、为何要拆分物管服务项目地区？

科学合理拆分物管服务项目地区，有助于设立物业公司大会和议会选举物业公司理事会，方便快捷物业公司在关键性难题上行使职权完全一致下定决心的权利，用自由民主的形式来保证绝多半部份物业公司的权益。

依照：《基础建设措施》第十一条。

二、物管服务项目地区拆分的基本上准则是甚么？

相较分散、服务项目便捷、数据共享、方便快捷管理。

（一）建筑体量不利因素。假如建筑的体量极重，能依照建筑的体量拆分相同的物管服务项目地区；假如建筑的体量过小，能将三个建筑拆分为两个物管服务项目地区。

（五）假如基础建设公共设施电子设备能拆分并分立采用的，能划设为相同的物管服务项目地区。

依照：《基础建设措施》第十一条。

三、对分期付款合作开发或是三个以内工程建设基层单位合作开发的物管，怎样拆分物管服务项目地区？

依照：《基础建设措施》第十一条。

四、物管服务项目地区拆分的职责市场主体是谁？

工程建设基层单位是物管服务项目地区拆分的职责市场主体。

五、物管服务项目地区拆分后还能调整吗？

能。

六、选聘前期物管服务项目人的职责市场主体是谁？

工程建设基层单位。

住宅物管的工程建设基层单位应当拟定物管服务项目方案，选择物管服务项目等级，已发通过招标的形式选聘物管服务项目人，签订书面前期物管服务项目合同。

七、前期服务项目人的选聘必须采用招标形式吗？

对非住宅物管，鼓励采用招标形式选聘前期物管服务项目人。

九、工程建设基层单位办理销售备案需要提供哪些资料？

需要提供物管服务项目合同、临时管理规约、住宅小区基础建设工程建设和住宅小区基础建设建筑和公共设施电子设备的清单及其产权归属等资料。

十、前期物管服务项目合同对物业公司有无约束力？

有约束力。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条和《基础建设措施》第十九条都有相关规定。

《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，工程建设基层单位依法与物管服务项目人订立的前期物管服务项目合同，以及物业公司理事会与物业公司大会依法选聘的物管服务项目人订立的物管服务项目合同，对物业公司有约束力。

由合作开发商配置。

可见，合作开发商具有为物管服务项目人配置物管服务项目用房的法定义务，在工程建设项目的立项阶段，就要做到全面规划、统筹安排，以使物管服务项目用房在工程建设工程勘察、设计、施工的各个阶段得以顺利实施。

十二、新合作开发工程建设项目的物管服务项目用房的配置应满足哪些要求？

《基础建设措施》第二十条规定，物管服务项目用房的配置应当符合下列规定：

（一）分立且相较分散配置，方便快捷服务项目物业公司；

（三）工程建设工程项目总建筑面积十万平方米以下的，按照不少于工程建设工程项目总建筑面积千分之五配置，最少不低于一百平方米；

十三、物管服务项目用房能否设置在地下室？

十四、业委会办公用房能否从物管服务项目用房中调剂采用？

十五、物管服务项目用房的所有权是归物管服务项目人吗？

《中华人民共和国民法典》第二百七十四条规定：建筑区划内的其他公共场所、公用公共设施和物管服务项目用房，属于物业公司共有。

依照：《基础建设措施》第二十二条。

十七、甚么是新建物管承接查验？

物管承接查验的目的主要在于分清各方职责，减少矛盾和纠纷，以利于物业公司的采用和物管管理顺利进行。

物管的承接查验，是物管服务项目人在承接工程建设基层单位的新建房屋，或公有房屋出售基层单位或是物业公司、物业公司理事会委托管理原有房屋时，以物管市场主体结构安全和满足采用功能为主要内容的再检验。

十八、新建物管的承接查验内容有哪些？

十九、新建物管承接的查验流程？

依照：《基础建设措施》第二十三条。

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