深圳买小产权房旧改？“限价房”是宝，还是“旧改盘”好？

根据深圳市房地产信息平台数据显示，今年3月深圳新房住宅成交量3199套，比2月份2041套多出1158套，环比增长58%。根据各开发商公布的销售数据计算，有超过200多亿资金流入楼市。

图片来源：深圳市房地产信息平台

另一方面，购房者心态转变最直观的体现：龙岗万科金域学府3月加推的产品整体与一期在价格上相比，涨价约3000元/平米，涨幅约8%。但开盘销售情况据观察，还是很不错的。（具体销售数据请以开发商公示为准）而楼市一贯是买涨不买跌，市场的信号非常明显了。

仔细观察深圳三月份入市的住宅项目（未计入可售型人才房）会发现，“限价”楼盘还是占据大头。同样在销售率方面限价盘也是胜出一筹，开盘当天销售情况较好的就有三个。分别是华润超核中心润府、颐城瑧湾悦二期和招商会展湾雍境花园。

但其实除了近几年因为“土拍”而涌现的这么多“限价盘”之外，深圳的城市更新“旧改盘”供应量也是不容小觑。（点右边标题可查看深圳2023年限价房楼盘数据库→急，在线等！深圳“限时限量限价”最低3万多的新房还值得买吗？）

尽管“旧改盘”价格上不像“限价盘”那样能让购房者“提前”知道楼盘大致的价位。但得益于城市更新项目本身“天然”占据的地段优势，房源供应量更多和生活配套设施醇熟的特点，对于购房者来说也是一个不错的选择。

尤其是“普通刚需”购房者看中的“三宝”，即：地铁、学校、商场。“旧改盘”的优势可能相较“限价盘”更大一些。当然，“旧改盘”的劣势也同样明显，如：有回迁房、价格无法预估、交房周期相对较长等等。

孰胜孰劣，作为近期准备买房的购房者，还是要从自身的迫切需求，如：小孩读书的急迫性、生活工作的便利性、“六个钱包”的厚实度等等各方面综合去考虑。还是老生常谈的一句话：没有十全十美的房子。

01

金地环湾城

旧改：金地工业区旧改（大金沙旧改组团之一）

区位：

进度：已开展厅，预计二季度入市

价格：参考附近中洲湾迎海9.93万元/㎡在售均价

产品户型：住宅约125-183-252-270-380㎡

周边学校：新沙小学、绿洲小学、红岭实验学校

配套：

交通方面：地铁7号线上沙站、沙尾站双地铁口物业；

商业方面：项目西南侧紧邻绿景佐阾红树林购物中心，距离KKONE购物中心约1.5公里；

公园方面：与福田区体育公园仅一路之隔，与福田区红树林生态公园直线距离约700米。

综合评价：福田中心难得一见的超级旧改项目，享深圳湾海景、红树林湿地及香港米埔开阔自然景观。项目集住宅、办公、商业、文娱、酒店、公寓、教育、公园八大多元业态于一体，一站式解决工作生活需求。

02

绿景尚悦府

旧改：沙嘴村二期旧改（大金沙旧改组团之一）

区位：

进度：已开展厅，预计二季度入市

价格：参考附近中洲湾迎海9.93万元/㎡在售均价

产品户型：110-113-143㎡3-4房，可售住宅约85套

周边学校：绿洲小学、红岭实验学校

配套：

交通方面：距离地铁7号线沙尾站约700米；

商业方面：自带约1.1万㎡商业体积，约7万㎡绿景佐阾红树林购物中心位于项目西侧；

公园方面：南侧紧邻福田区红树林生态公园。

综合评价：南侧直面红树林湿地和一线深圳湾海景。家门口7万㎡的商业，距离地铁也近，生活便利性较佳。不过回迁房比重太大，居住属性不纯粹，周边大量旧改将面临一定时间施工带来的噪音、粉尘等影响。

光明

01

宏发悦见公园里

旧改：公明达叁旧改

区位：

进度：基坑建设中，预计今年下半年入市

1月31日项目工地实拍

价格：参考附近深业云筑4.42万/㎡在售均价

产品户型：待定

周边学校：自身配建一所小学，光明二中，红花山小学，公明一小，公明中学，光明高级中学

配套：

交通方面：双地铁口物业，地铁6号线与13号线北延线（在建）公明广场站；

商业方面：距离公明最大的商业中心大仟里约600米。

综合评价：光明本地老大哥宏发集团项目，公明核心区域，毗邻公明最大商业中心大仟里。双地铁口物业加持，懂的都懂。

02

润雅园

旧改：13号线车辆段一期旧改

区位：

进度：基坑建设中，预计今年四季度入市

价格：参考周边新房松茂御城4.1万/㎡

产品户型：82-143㎡3-5房

周边学校：北侧规划有一所9年制学校

配套：

交通方面：南侧紧邻地铁13号线月亮路站（在建）；

综合评价：项目是光明区13号线车辆段一期大体量旧改的组团之一，地铁13号线贯穿旧改，未来可见一个高质量高颜值的光明西南综合新城区，后期潜力巨大。

龙华

01

宏发悦见倾湖锦府

旧改：彬峰桂工业园旧改

区位：

进度：出地面多层，预计今年下半年入市

价格：参考附近盛璟润府6.5万/㎡在售均价

产品户型：待定

周边学校：清泉外国语学校，自带一所18班幼儿园

配套：

交通方面：地铁4号线清湖站地铁口物业；

医院方面：周边有龙华区人民医院、深圳市人民医院龙华分院、深圳军龙医院、龙华区新华医院（在建）、深圳市第二儿童医院（在建）；

商业方面：盛龙时代广场、壹方天地。

综合评价：宏发集团首进龙华项目，地段位置、周边配套、交通方面都还不错，别走隔壁盛璟润府定价太高的老路估计还是好卖的。

02

鸿荣源尚云花园

旧改：龙华商业中心旧改（南二片区）

区位：

进度：出地面10多层，预计今年下半年入市。

价格：参考附近壹城中心十区6.8万/㎡在售均价

产品户型：户型待定，可售商品房共计1278套

周边学校：龙华学校

配套：

交通方面：距离地铁4号线龙华站约500米，远期有25号线从项目周边穿过

医院方面：龙华区人民医院；

商业方面：紧邻龙华最大商业中心壹方天地。

休闲方面：龙华文化广场、龙华文化体育中心、龙华公园。

综合评价：整体旧改体量巨大，一旁就是龙华最大商业中心壹方天地，未来周边一站式解决各项生活所需。

03

金地宸峯府

旧改：龙华商业中心旧改（南一片区）

区位：

进度：出地面，预计今年下半年入市

价格：参考附近壹城中心十区6.8万/㎡在售均价

产品户型：户型待定，可售商品房共计648套

周边学校：龙华学校

配套：

交通方面：距离地铁4号线龙华站约500米，远期有25号线从项目周边穿过

医院方面：龙华区人民医院；

商业方面：紧邻龙华最大商业中心壹方天地。

休闲方面：龙华文化广场、龙华文化体育中心、龙华公园。

综合评价：整体旧改体量巨大，一旁就是龙华最大商业中心壹方天地，未来周边一站式解决各项生活所需。缺点是片区庞大的人群、狭窄的道路和长期拥挤的交通，生活还是非常便利。

宝安

01

鸿荣源珈誉府

旧改：塘尾旧改

楼盘区位：

进度：已开展厅，预计二季度入市。

价格：网传约5.5万/㎡（参考周边：万丰海岸城均价约5.75万/㎡）

产品户型：预计首推约2000套住宅，建面约75-85-93-95-105-150-180㎡住宅。

周边学校：项目北侧计划将建设一所63班的九年义务学校

配套：

交通方面：靠近地铁11号线塘尾站；

商业方面：根据规划，鸿荣源奥特莱斯项目与地铁站相邻的A308-0125地块为商业用地，预计将建设成近30万㎡的奥特莱斯商场。另外位于项目北侧在建的万丰海岸城也将建设18万㎡的商业以及西侧在建的华强时代城。

（以上信息请以楼盘开发商公示为准）

综合评价：超大的旧改项目。规划总建筑面积约120万㎡，其中住宅建筑面积约70万㎡平方米，商业、办公及旅馆业建筑面积约46万㎡（含母婴室，酒店≥30000㎡）。是沙井打造成为“西部中心”区域重要一环，和周边城市更新项目一起，建成后将极大提升沙井的城市面貌和居住氛围。

龙岗

01

百合世纪广场

旧改：金稻田旧改

楼盘区位：

进度：展厅已开，预计二季度现房入市

价格：待定

产品户型：72-83-95-118-143㎡2-4房

周边学校：百合外国语学校、百合世纪小学、华中师大附属可园学校、贤义外国语学校。

配套：

交通方面：5号线百鸽笼站地铁物业

商业方面：自身配建1.9万平方米的商业，邻居万科红小区配建的万科生活广场引进了沃尔玛超市，百鸽笼地铁站C出口坐落着布吉最大的购物中心华润万象汇。

综合评价：城市综合体，布吉核心区域，配套丰富。

南山

01

绿景白石洲璟庭

旧改：白石洲旧改

区位：

进度：已出地面多层，展厅预计近期开放，预计今年下半年入市

价格：参考附近2021年入市的华润城润玺二期13.2万元/㎡均价

产品户型：55-80-100-120-160-180㎡1-4房，260-275㎡复式（网传信息，以官方公布为准）

周边学校：项目自身一期规划了一所36班九年一贯制学校，二期规划一所27班九年一贯制学校，以及一所9班、一所12班幼儿园。

配套：

交通方面：距离1号线白石洲约800米

综合评价：小户型上车门槛较低，南山区核心地段，配套资源丰富，地段独一无二，区域价值极为优越。不过大型旧改等待周期较长，11.5的超高容积率会可能给居住舒适度打点折扣。

绿景白石洲璟庭

02

卓越九珑

旧改：南头旧改

区位：

进度：基坑建设中，入市时间待定

价格：预估吹风价9字头

产品户型：90-115㎡，住宅约1100户

周边学校：大新小学，前海学校初中部

配套：

交通方面：距离1号线大新站步行距离约320米，属地铁物业；

商业方面：与金海岸商业广场、常兴天虹购物中心、大新商业中心、欢乐颂等优质商业距离均在1公里内。

综合评价：项目处于南头中心区，地段价值突出，各项配套齐全，同时项目属地铁物业，生活便利性非常高，预计9字头的价格适合改善人群。不过片区目前新旧小区与农民房混杂，城市面貌不佳，还有待长时间改善。

卓越九珑

罗湖

01

京基天韵府

旧改：布心旧改

区位：

进度：接近封顶，展厅近期开放，预计二季度入市。

价格：参考附近翠园华府8.88万元/㎡在售均价

产品户型：70-180㎡2-5房

周边学校：布心小学、布心中学、东晓小学

配套：

交通方面：距离5号线“布心站”约300米，7号线“太安站”约700米；

医院方面：周边有龙华区人民医院、深圳市人民医院龙华分院、深圳军龙医院、龙华区新华医院（在建）、深圳市第二儿童医院（在建）；

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