深圳小产权房抵押贷款条件(关于抵押贷经营贷参考深圳的)

如果你是一个有房人群,或者是一个有公司的企业经营者,你一年大概率要接到100个左右的电话营销,都是推销抵押贷款的。如果你身边有做贷款中介的朋友,他们百分之一百都在朋友圈推广过抵押贷款的好处:贷款利息低、先息后本、还款方式灵活、额度高……

事实上并非如此,除了少部分非常资深、全面的金融人士,大部分都不知道抵押贷款的到底意味着什么?又如何和我们现实的经济系统产生互动。

第一个问题:什么是抵押经营贷?

顾名思义,是给企业用于经营性质的、有房产作为抵押增信的贷款。所以一般要求:贷款必须有公司,而且成立必须满一年,有稳定的经营流水,贷款主体之一股东必须持股满一年(每个银行要求不尽相同,从持股满3个月、6个月、一年的要求都有),持股必须达到一定的标准。这个贷款因为是公司、股东双重借款人,房地产抵押只是一个增信担保措施,需要通过股东大会签名决议。一般而言,为了规避炒房人借此降低买房首付,银行有明文的要求:刚过户的房产不能做;贷款资金不能用于偿还首付借款,不能用于炒股。央行目前有成熟的追踪贷款资金流向的工具。

现实中,银行为了业绩考虑,在一二线城市,房子是相对优质的资产,银行都会降低对公司真实经营的要求,类似流水、业务真实性,都有操作空间,这也就是贷款中介的生存空间。一个经营稳健的企业,理论上办抵押贷款不需要中介。中介大部分都是帮忙搞定空壳公司、经营流水作假。

第二个问题:抵押经营贷款真的又便宜额度又高吗

回答这个问题,得回到抵押贷款的特点。中国不同的银行,有不同的风控视角、不同的存款成本,抵押经营贷款作为一个很重要的贷款类别,就有不同的特点。

第一种:低额度、低利率、低贷款成数。类似于交通银行、中国银行、邮储银行、工商银行这样的大银行,在经营中比较保守,倾向于给成立时间久、公司经营状况良好的企业很低的利息,深圳目前看到最低的可以做到3.5%。但这样的贷款往往评估价会保守一点、成数也低一点,期限一般3年。对贷款的要求比较高,但也有中介说,自己可以包装通过,这个就是里应外合。

而少部分大型股份制商业银行,为了抢夺客户,也会阶段性给出这样的优惠利率。但这个利率只是阶段性的,第二年、第三年未必能给。

第二种:额度、利率、成数比较均衡。一般建行、大型商业银行喜欢这样,各方面都比较均衡,对贷款的资质也比较灵活,评估价随行就市,流水有操作的空间。这样的贷款目前3.95%左右(参考的是一年期lpr利率),适合大多数人。

第三种:很多小型商业银行的生存空间,额度高、利率高。很多中小企业,或者有瑕疵的贷款人,会选择这些银行,类似浙商、宁波银行,这一类银行,贷款成数甚至可以给到指导价的100%。但利率非常高!

还有一个贷款的利率本质问题:利率的参考基准是谁?

大部分抵押贷款,都是3年期,但这3年,各家银行规则不同,有的需要做一次审批,有的3年做一次审批和还款续贷操作。他们参考的都是一年起LPR利率。而按揭贷款一般是20、30年,参考的是5年期及以上LPR利率,贷款期限越长,基准利率越高。8月22日,央行授权全国银行间同业拆借中心公布,最新一期贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.65%,5年期以上LPR为4.3%。这决定了抵押贷款利率会低于按揭贷款。

中介都是用最低的利率、最低的条件来做广告,但最后看人下菜,不同的人给不同的方法。

事实上,银行不是谁家开的,也不是行长说了算,银行有银行的规矩,有银行的风控措施,你很难大尺度挑战银行的风控规则。

第三个问题:普通上班族办理经营性贷款并不能节省成本

因为参考基准和贷款性质完全不同,导致看上去抵押经营贷款比按揭贷款便宜得多。从国家的金融政策来说,为了鼓励和扶持中小企业发展,对中小企业的贷款这几年有较大的倾斜。如果你是一个稳健经营、负债率合理的中小企业,那你贷款的成本确实在显著下降。

但对上班族,这个并不成立,这里面有几个成本:

成本1、公司的持有和转让成本

上班族为了办理抵押经营贷款,至少得持有一个公司,按照深圳的市场价,购买+过户的成本,至少是3000元。另外,每年持有公司的成本大概是5000元/每年,就是每年都必须刚性支出5000元左右,包括:记账报税费用、地址挂靠费用、账户管理费、税控盘费用等。而且每年都有一些常规的维护工作。如果是企业经营者,这些成本都是不需要的。

成本2、赎楼和过桥的成本、中介费

一般而言,按揭贷款转为抵押贷款,都有一个赎楼的过程。目前深圳是全中国资金成本最低,大概万分之7每天,整个过程下来,平均1%的赎楼成本。如果你是空壳公司,没有实际的经验,办理贷款大概率需要中介服务,服务费1-3%不等,取决于你的真实情况,最低按照1%计算,整体成本2%。

大部分贷款3年到期之后,需要续还一下,这个成本分摊到3年,每年0.7%。少部分银行贷款在一切正常的情况下,可以9年续一次。整体算下来,不管什么模式,都很难真正起到降低贷款利率的效果。

我所说的费用,已经是行业最低成本。

还有一个隐形的风险,这个被中介宣传为优点:抵押经营贷款可以先息后本,前期还款压力很低。但最致命的地方在于,先息后本是一个双刃剑,你还完三年,发现自己所欠的本金一分钱都没少。在房价快速上涨的预期之下,这个方式有优点:再过几年,你会房价翻倍,你会发现自己的贷款本金少可以忽略不计:例如:一个500万的房子,贷款350万,3年后房价涨到1000万,350万在1000万面前确实可以忽略不计。但在未来房价涨幅预期越来越小,3年后,房价可能是450万,350万的贷款就变成一个沉重的负担。而且,大部分上班族并不具备这样的现金规划能力。银行按揭贷款设置等额本息和等额本金,其实是强制性的降低买房人的人生风险,帮助买房人存下来一笔钱。

你办理了抵押贷款,拿着一大笔钱,不用偿还本金,很容易这笔钱瞎折腾全部亏没了,到头来,房子就成了银行的拍卖物。即便是企业经营者,抵押贷款也应该是人生的最后一道屏障。你在办理抵押贷款之前,应该深刻的问问自己:1、我是不是一定需要这一笔钱,没有这笔钱,会不会挂掉。2、这笔钱的投向,成功的概率有多大,收益率在最保守的情况下,能不能覆盖利息。3、如果有一天经营风险持续恶化,能不能接受损失这套房子的风险。

普通人,完全没有必要折腾按揭贷款转为抵押贷款,这样的折腾,对一个上班族而言,劳心劳力,而且缺乏专业知识和能力。折腾半天,最后一分钱没节省,中介赚得盆满钵满。

第四个问题:贷款中介的话术和陷阱

贷款中介,大部分是一群学历比较低、专业知识比较低,经过公司的专业人士培训洗脑的小弟,他们用统一的话术,在对市场传递一种模糊的认知。银行的从业人员,因为要接受监管,一般不敢对外随便传播不严谨的话术。

在贷款中介的话术里面,常见的陷阱和骗局有这些:

1、这是改革开放以来,有史以来,最低的贷款利率,赶紧来办抵押贷款。然后,朋友圈会附上一个近20年的房贷利率走势,确实在稳中下降。

贷款中介的描述没有错,但是理解有错,贷款利率低,对社会往往不是好事,而是坏事。这就回到利率的本质:利率从何而来?如何定价?利率本质上反应的是一个社会的三个方面:潜在的经济增长预期;资金的供给量;资金的需求量。适度的利率水平,有助于经济的增长,利率水平很大程度上反应的是真实的经济增长率和无风险收益率。欧洲、日本央行持续负利率很多年,但依然没什么人借款,因为整个社会没有发展机会。

中国走到今天,贷款利率史上最低,而且预期还要持续走低,这个时候,其实是一个危险的社会信号,说明我们阶段性发展已经见顶,我们到了一个很难突破的瓶颈期。这个时候,作为一个普通人,更应该降低杠杆水平,因为现阶段,理财的潜在收益也显著下降,你很难找到机会覆盖贷款的成本。所以很多人排队还掉4.5%的房贷,因为我们确实无法找到安全覆盖4.5%成本的资产。

2、贷款3年到期后,政策还是一样,东家不借西家借。

大部分贷款人,如果深入了解抵押贷款后,都会问,那假如3年到期后,银行不给我续期,或者我找不到过桥的资金,怎么办?中介都会说,那你换一家银行办啊,A银行不办我们可以找B银行啊,深圳几十家银行。

事实上是,面对几百万的大额资金,如果有一天你面临这样的局面,你已经是一个待宰的羔羊,意味着你到时候要付出更高额的中介费,肯定不是1%能解决的局面。

这样的情况,往往是:个人在3年期间出现过逾期;个人资产负债表发生恶化,有大额的信用贷款;公司的流水不够(空壳公司,流水无从谈起);房产的评估价大幅下调(2020年到2023年,深圳的房产评估价至少平均下调30%,这是个非常危险的局面)。以上情况的任何一种,你都会面临非常大的风险。

3、我们和银行有很硬的关系,什么事情都能搞定

这个话术,基本上是必备话术。你会感觉,每一个做这个业务的人,银行都是他们家开的。腐败和灰色,确实是很多中介的生存之道。但这肯定不会是长久之道。据了解,确实有网点行长胆子比较大,能给黑名单客户都把贷款批下来,大家一起分赃。

但真实的情况下,银行越来越智能,越来越自动化,未来,大部分银行、大部分贷款的审批都会自动化,人工干预的空间越来越小。每一家银行都有自己的风控体系和逻辑,很难因为每一个特定的个人去改变。我的判断,未来500万以内的贷款,大部分银行,都不在需要任何人工的参与,银行系统完全可以做到自动化、智能化。包装贷款的难度会越来越大。

4、4%的利率很低,先息后本,你做啥都能把这个利息赚回来

真实的情况就是上面说的,贷款利息越低,说明社会的生存发展机会越少。在可以预见的未来,这4%的利息非常难赚回来。大部分企业家,都在艰难的维持公司的生存。

第五个问题:对企业经营者而言,抵押经营贷款往往也不是一个好选择

最近的5年,中国企业的金融环境发生了翻天覆地的变化:获得贷款变得容易,500万以下的贷款基本上全部线上化;有更多的数据和方式可以获取授信支持;贷款利率显著下降。

根据我对金融体系的理解,如果你是一个经营正常、纳税正常的企业(不要偷税漏税太夸张),银行有足够多的方式和产品给你授信,这个授信是足够支持企业发展的。特别是年开票销售额3000万以上的企业,银行已经有很多工具可以覆盖到这类企业。贷款的成本也并不高,介于3.5-6%之间,取决于企业的情况。

如果一个企业,长期的资本投入很大(往往是用于研发和大额的固定资产设备投资),纯粹的信用方式还不能满足企业的融资需求。企业家这个时候不能急于抵押自己的房子,应该做更审慎的评估,这样的项目,可能更适合风险资本进入。如果没有风险资本进入,一定要做这样的投资,在做这个决策前,企业家最好想好家庭的退路。我见过企业家用银行的贷款去支持企业的研发投入,但最后研发失败,最后背上沉重的负担。

一个稳健经营、有持续的现金流的企业,如果想扩大自己的规模,企业家应该想办法和银行等金融机构构建长期的关系,利用更多的金融工具,支持公司的发展,而且把公司的经营风险和家庭资产做一定的隔离。

住房,特别是唯一住房,这是家庭的资产,也是家庭最后的避风港。轻易就拿出来做抵押贷款,那基本上只是山穷水尽后的选择。而类似于公司的厂房、写字楼等资产,则是另外一个逻辑。

银行的客户经理和中介都喜欢说服客户抵押贷款,即便有更好的选择,他也会说服客户选择抵押。因为抵押贷款对银行的风险非常低,只要不要大幅贬值,银行几乎没有风险,而且操作简单,你可以理解为这是银行无风险套利的一种工具。

现实生活中,很多企业主被迫抵押,往往是因为公司的经验长期不规范,长期不开发票,无法采集到足够多的授信数据。公司的治理结构存在很大的问题:我认识的一个企业家,公司的法人和大股东都是自己的岳父,一个年过60的老人,这样是规避了自己的风险,但公司也永远没有做大的机会。没有金融机构和投资人能相信,一个60多岁的老人能带领公司成长。

第六个问题:合适的时候,清掉家庭负债,隔离家庭风险

我倾向于认为,2023年,深圳的房地我倾向于认为,2023年,深圳的房地产市场会面临更大的压力,特别是2020年快速上涨的网红盘。

大多数人对未来过度预期,不管在全世界任何一个地方,1500万以上的房产,都是一个不小的门槛,但2020年一波网红盘暴涨,深圳到处都是15万+单价的伪豪宅楼盘。大多数人过高的估计了自己的个人职业生涯能力,也高估了中国的实际发展速度。

在内外交困的局势中,低增速的调整可能是一个比较长的过程,短期内我们很难找到一个替代的增长方案。而对普通人而言,35岁意味着职业生涯阶段性见顶,45岁意味着职业生涯彻底到头。一个理性的选择是,45岁左右,家庭负债控制在一个比较低的水平,我认为资产负债率要低于30%(这也是二套房七成、八成首付的逻辑);当年的收入是当年支出的2倍,这样才有比较高的安全垫。如果不能,可能就需要处理掉一些低效的资产。

未来的房地产收益率,会无限接近贷款利率,甚至很多楼盘低于贷款利率,房子变成一个真真实实,每年需要支出利息的消费品。如果你是刚需,这完全不是问题,因为安居乐业比什么都重要,人生很短暂,大部分人很平凡。但如果是短期投机,那意味着很可能加杠杆会导致更多的亏损。

本文地址:https://www.fang85.com/hot/112146.html

联系电话
在线咨询
手机版
返回顶部