农村小产权房买卖陷阱那些低价产权房，是馅饼还是陷阱？-2024深圳小产权房信息

“小产权，承诺能办房产证，能买吗？”、“XX区XX项目说是安置房，才卖5000多靠谱吗？”……

一直以来，后台源源不断有学员咨询非正常产权房能否入手，国庆期间数量更是激增。

而且以低价好地段招徕客户，乱花渐欲迷人眼，是时候来一个拨乱反正了。

本篇我们就来深扒一下市场上比较典型的几种不同的产权房。

认识产权房的外衣

我们都知道，常规的产权房，也就是目前市场上正规出售、完成交易的商品房，都是五证齐全，产权证由政府部门统一颁发，并且能够正常进行二次交易的。

购买正常的商品房，可以对房屋行使占有、使用、收益和处分四项完整的权利，也就是我们通常讲的可以享受拆迁补偿、抵押、转卖等权利，并且受法律保护。

五证包括：

《建筑用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程开工证》、《商品房销售（预售）许可证》，购房要办理房产证和土地使用证，代表完整产权。

除商品房外，其他性质的产权房基本都不能拥有完整的产权，市场上比较常见的主要是以下三种：

序号

产权类别

概念

拆迁安置房

是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。即因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。

一般属于出让用地/划拨用地/集体用地，有些可以直接取得产权证，有些经补交土地出让金后可取得房产证。

小产权

指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发的，所以叫做“乡产权”，又叫“小产权”。

其他产权房

①农民集体所有的土地被征收后，政府为了他们的就业及生活问题，而留给农村集体组织的集体土地，一般属于第三产业发展用地。

②在工业、物流用地、仓储用地，以及综合用地建设的房屋。

这些地块性质均不能进行经营性房地产开发，一般只能满足居住需求，不能办理个人房产证。

透视产权房的内核

1.拆迁安置房

拆迁安置房，因土地性质不同而分为三种类型：

看到上面我们似乎吃了一个定心丸?

拆迁安置房也挺稳妥的嘛，那不是购买之前了解土地性质，按程序办好就可以正常拿证了？

是，也不是。因为——“程序简明，风险难控”。

我们先看下安置房的定义，构成安置房必须符合这几个要素

（1）安置房的主导单位是政府。（2）安置的原因是因城市道路或公共建设项目拆迁。（3）安置的对象仅限被拆迁的住户。

要同时满足这3个条件，才能认定为真正的安置房。

因为安置房的特殊性，在没有取得房产证之前：拆迁安置房安置对象只能是被拆迁住户本人，且在取得所有权的一定期限内，不能更名或转让。

取证以后，如果该房产没有规定限制对外出售，或者限制转让的期限已满，这样的拆迁安置房和一般的商品住宅没什么区别。

但市场上很多拆迁安置房，往往是没有取得产证，或者是刚刚取得产证，按规定5年内限制转让的房子，常常伴随着陷阱：

比如。很多拆迁户未取得房产证，或者在限制交易时间内进行买卖，是无法及时办理房屋产权过户手续的，还可能存在房不对本、一房多卖等交易风险。

还有，由于安置房对象特殊，即使满足正常交易条件，在签订买卖合同的时候，拆迁安置协议内的全部被拆迁人也要出具书面材料，表示他们全体知情并且同意转让，这时买卖合同才能成立。

此外，集体土地性质上的安置房还有更长的路要走，因为:

集体土地上的拆迁安置房想要上市交易，需通过：经农村集体经济组织村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意后，可申请将拨用集体土地按规定程序转变为国有划拨土地；而国有划拨土地转变为国有出让土地的，经批准后按规定补办出让手续并补缴土地出让价款，在两次转变后，在集体土地上建设的拆迁安置房才具备上市交易的条件。

一旦涉及群体表决，那就是无穷无尽的工程了，毕竟人家村民即使不补交出让金也可以长久居住。

当然，也有些城市安置房在建设之初就已经进行过土地变性，走正常商品房程序，但这样的少之又少。

2.小产权房

小产权房是市面上比较常见的了，特别是在深圳，截至16年底，深圳小产权违建面积达4.05亿平方米，几乎占全市总建筑量的一半，一般分为三大类：住宅类、产业类、公建配套类，其中住宅类占总违建面积高达40%。

为了清理历史遗留问题，深圳已于9月17号通过了关于处理产业类和公共配套类两类历史违建的处理办法，自10月10日起施行。

整个处理办法通俗的讲就是：

产业类——生产经营性的厂房，只需补缴50%的市场评估地价，就能转为商品房；商业类办公写字楼，补缴全额地价，也能转。公建配套类——仅能确认为非商品性质。

但是，只字未提住宅类小产权房，后期是否转正各有说法，我们暂且分析一下现在的情况。

住宅类小产权房，主要分为这三大类：

一是个人建的农民楼；二是村集体组织建的统建楼；三是外来开发商购买村集体用地，无合法手续建的出售楼。

这三种大类的小产权房并不都是可以正常立户的（欢迎网友补充）

开发商和村集体建的出售楼，部分可以通过更名后立户

而个人自建的农民房，外来人是肯定不可能独立立户的，顶多挂靠在该村的集体户口上。

而且，立户的前提是你必须是深户（包括集体户），而且必须是一手转让才可以。

所以即使是在试点的深圳，小产权的情况还是一团迷雾，风险却是不胜枚举的：

（1）无房产证、土地证，房屋有可能被强制拆除或被拍卖；（2）不能进行正常行使买卖、赠与、置换、继承、出租等权利，即使签定相关合同也，不受法律保护；（3）不能贷款，即便全款买房后，如果后期遇到财务周转也不能通过抵押方式获得银行的贷款；（4）无拆迁补偿，在房屋被拆迁时无法按国家政策及相关拆迁法规获得拆迁补偿；（5）无法办理落户的小产权房，无法获得免费医疗和义务教育资源；

同样，全国各地针对小产权房的处理也不尽相同，比如说曾经被郑州市金水区列为重点工程的楼盘“郑公馆”，建好入住5年后即被拆迁，原因正是因为小产权。

3.其他产权房

根据上文我们了解到，部分安置房是可以通过获取房产证转正变成一般商品房。而小产权房现阶段不具备转正条件，而且属于违章建筑，随时可能被清理。那介于这两者之间，还有其他不同土地性质上建的其他产权房，既不能转正，经过合法报建后但也不会随时被拆迁，还能满足正常居住功能，但也仅仅能住人而已。

比较常见的是，在农村集体经济组织产业用地上开发建设的住房，土地性质一般是其他商服用地。

因为产业用地的土地权利人只能是农村集体经济组织，用于建设商业类房产发展产业，不能直接建设住宅进行销售。

符合政府相关部门的规划报建后，可以取得集体不动产权证、规划许可证、建设用地批准证、施工许可证，但无商品房预售许可证；

运作模式：

一般是由投资商与村委达成协议，通过租赁集体土地30-50年使用权对地块进行投资开发。

投资商取得土地使用权后，经规划设计、报建、施工，将使用权销售给购房者。

作为回报，投资商通过支付土地租金或收益分成给返给村委。

根据上图我们可以看到，土地完全使用权仍归村委所有，投资商没有取得，所以购房者购买此类项目所签署的《合同》并非购房合同，而是一份合作建房合同。

《合作建房合同》规定：购房者出钱与投资商共同建房，享有房屋使用权（通常是20-40年）

这就意味着：

不能办理个人不动产权证，也就意味着无法享受学区等一系列和户籍相关的福利和权益。

40年的土地使用权到期后，土地仍然会回归到全体村民所有，购房者就不能继续享有它的土地使用权。

除此之外还有开发商在工业、物流用地、仓储用地，科教用地以及综合用地上建设公寓：

以创客工厂，艺术公社，之名冒充商品房公寓销售。

实际基本都是“以租代售”在市场推出。

燕郊的李女士，以市场价的一半买了一套“xxx城”的房子，签订的合同是租赁合同，租赁期仅为25年，用途显示“仓储”。销售人员说：“性质差不多，产权用完了以后继续和国家续约。”“我们签订的合同里写了，以后拆迁款都是租户所有。”“我们是以租代售的模式，政府是支持的，如果说你三五年之后想卖的话，直接找到物业，然后物业帮找买房人，也就是一纸合同的事情。”

由于只能全款支付，那就相当于以市场正常房款的50%租用了一套25年的公寓，这真的便宜吗？

而且，一般工业、物流用地、仓储用地，以及综合用地的使用年限是50年，到期之后，需要怎样进行权利延期，是否需要缴纳土地出让费用，缴纳多少出让费用目前都没有明确的说法，何况搭建住宅还是违背土地用途的。随时有可能因为城市的扩张将工业仓储用地拆迁变形卖给正规开发商建设商品房。后期赔偿问题也是麻烦重重。

租赁和买卖的概念完全不同，最长20年租赁期限到期后，所有权仍归还出租方，所以同样的，拆迁款也归出租方所有。

至于转卖更名就见仁见智了，一般开发商都是不知名小企业，三五年之后资金一回款就人去楼空，谁又能保证什么呢？

更糟糕的是，如果没有履行正规合法的报建，这就是不合法的建筑，租赁合同的法律效力就不复存在了，购房者无法得到保障，一旦发生争议，法院将判处租赁合同解除，购房者还要支付房屋使用费。

大胡子有话说

房价高压之下，可谓，类住宅产品跌生，虽然，此类房产低投入即可满足自住需求，后期还可以通过出租回本或收益。

但，因土地性质的特殊因素、开发商资质、相关部门的监管范围外，风险系数相当高。

即便是70年产权的住宅，还需要多维度多思路的判断价值和投资机会，40年产权的商铺公寓即便五证齐全也仍然是我们一直不推荐的投资标的。