5200平米小产权房，全城36个安置房小区价格大起底

去年5月，《关于试点推进安置房网签工作的通知》让安置房开始试点办理不动产证，可以获得合法手续入市交易。

这个信号，让不少人开始把目光转向安置房市场。以往安置房只是零星买卖双方私下交易，而今，有专门的机构开始做起中间方，协调安置房买卖。

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安置房到底卖多少钱？

我们搜罗整理了全城36个在售安置房小区的价格，一起来看一看。

安置房小区价格

注：1.数据来源网络，价格受卖家主观性影响较大。

2.单价、面积、交房时间来源网络，与实际或有稍许偏差，仅供参考。

这基本上是目前市面上比较全的安置房的价格。

通过对比之前，我们能发现，郑州的安置房市场也发生了巨大的变化。

1，在售的安置房，以前基本上都是以现房的形式来出售，而，当下，在售的安置房房源中出现2020年交房的期房。郑州的安置房市场，从出售现房、准现房向期房过渡，逐渐向新房市场靠拢。

2，付款方式增多，出现分期付款，但一次性付款方式仍是主体。分期付款主要集中在交房时间较晚的项目，一般是80%或者60%的首付，剩下的余款要在交房的时候全部支付。

3，以前，在售的安置房主要以三环内的城中心为主要阵地，而今，伴随着城市框架的拉大，城中心土地稀缺，安置房的分布也逐渐和新房市场一样，开始转向三环到四环的区域。

4，在售的安置房数目开始增多，郑州的城中村拆迁迎来大批量集中安置，完成交付时期。

5，安置房的价格和小区品质、绿化等关系不大，有三个因素起作用很大，第一个是地段，第二个是个人要价，第三个是是否现房。整体而言，价格比较稳定。

6，大多数安置房取消了本村村委会来管理物业，转向外聘专业物业公司维护，收取的物业费用和普通社区的物业费用是一致的。

我们再来看第二张图表。

做个对比，把周边在售的商品房项目价格进行对比。

对比价格

对比周边在售的商品房：

目前三环内安置房价格平均在8500元左右，口碑好一些的社区价格在9000元。

三环到四环的安置房价格普遍在7500元左右，口碑好一些的社区价格在8000元。

对比周边在售的新房，差价平均在6000-7500元左右，基本上安置房是商品房的一半儿的价钱。

而7500-8500这个价格，放眼郑州，基本上在城区之内已经买不到商品房。这个价格了。

南龙湖均价基本上已经在10000。

荥阳东的均价目前也在8700元。

洞林湖片区均价9000元。

中牟西片区均价9800元。

平原新区的价格目前毛坯在7000-8000元。

主城区老破小最低价格也在1万以上了。

我们从不推荐买安置房，因为有不少劣势。

但，你不得不承认，对于不少经济压力比较大又有自住需求的家庭来说，他们中不少人，把目光投向了安置房。

有个朋友对我说过，要想在这个城市继续生活下去，我只能东拼西凑，去买安置房。

所以，我们接下来来讲讲，到底安置房能不能买？如果真的要买，你得注意哪些情况？

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安置房之变？

为什么有些人会买安置房？因为安置房有它一定的优势。

第一个，就是位置的优势。基本上，郑州以往的城中村拆迁安置都采用原地安置的模式，也就是大多数安置房都在城市四环内，而且，在同一批地块上，基本上最好的位置也是优先考虑拆迁安置。

第二个，就是价格的优势。我们在第一个部分也说到了，基本上安置房的价格是普通商品房价格的一半儿，对于经济压力大的人来说，确实是优势。

而这两个优势，恰恰也是那些最刚的刚需首先会考虑到的两个问题了。

但，安置房的劣势，我们也不能回避。以前，谈起安置房，很多人认为：第一，安置房质量太差；第二，安置房物业管理太差，居住氛围太差；第三，安置房没有证，不能正常入市交易。

而现在，这三种情况都在好转。

先说安置房质量。近些年，村民对居住品质要求提高，有不少品质开发商进入拆迁安置工作，在市场上，确实出现了不少品质不次于普通商品房的安置房社区。

比如，已经回迁的永威十八里河的安置社区。

安置房社区大门

社区大门，会客厅概念，占地约380平方，三面通透，配备自动门、可视对讲等智能化设备，公共区域全部为精装修。

电动车棚，造价20万

西区某安置房的镜面水景

至于安置房社区的物业管理，现在大部分安置房社区都是外聘的有资质的专业物业公司。

关于安置房的产权、入市等问题，我们来重点谈一谈。

目前的现状是，郑州的安置房在有序试点，办理不动产证。而关于今后，安置房上市交易的问题，暂时，还没有下一步的规定。

但借鉴无锡、上海这两个安置房交易已经成熟的城市，我们来看看。

无锡模式，缴纳部分土地出让金，就可以上市再交易。

上海模式，拿到不动产证，3年后可以上市交易。

具体到无锡模式，什么样的安置房能入市？

依法取得不动产权证（国有土地使用证和房屋所有权证）。

以安置时间起算满五年。

补交土地收益以及享受优惠的有关规费等相关费用。

住房专项维修资金按《无锡市住宅专项维修资金管理办法》标准缴存到位。

法律法规规定的其他条件。

安置用地的拍卖价都不高，在入市再买卖的时候，要补交土地收益等费用，目前无锡是每平米700元-2000元不等。如果把这部分费用加上去，那安置房的价格要比购买的价格再贵上700元-2000元，价格优势会丢失一些。

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一些建议

如果经济能力可以购买商品房，我们是不建议、不推荐购买安置房的。

但，如果你真的需要购买安置房，有一些小建议，你可以考虑。

你必须要解决好这几个问题。

第一个建议，最好是考虑首批房源，要适应社区的氛围。

大多数情况下，安置房的第一期基本上是回迁村民比例最高的一期。这些房子大多都是自住的，出租得较少，人员相对简单。

购买安置房，要处理好与原住村民的关系，融入社区。

第二个建议，不要选择体量太大的安置房社区，要小而精。

如果体量太大，社区太大，物业管理难度大得多，也会出现把首层改成底商的问题。房源多，用于出租的房源比例也会加大。

目前，在郑州，有些小体量的安置房社区在绿化、景观上做得很精致，可以关注。

第三个建议，一定要买在城市三环内，最好是新拆迁社区。

一来，购买安置房自住的，肯定最最重要的要满足日常的便利生活，买在城市三环内，是位置的最基本要求。二来，已经有相关文件对于今后三环内安置房的改造提出了绿化率、容积率等基本的要求，用来提高居住舒适度。尽管三环内还没有回迁的安置房数量很少很少，但是要考虑这一点。

第四个建议，优先考虑已经交过房的社区。

已经交过房的社区，可以直接入住，免去中间等待期间可能产生的扯皮、涨价等问题。

而且，已经交过房的社区，还能对小区的环境、绿化、户型、品质、居住氛围等有一个最最直观的感受。

第五个建议，选定的社区一定要外聘品质物业。

最后，我想说的是，在安置房交易的过程中，要注意防范违约现象。

比如，像2016年10月，郑州二手房市场出现大量反水、涨价现象。这在安置房交易中同样容易出现。

比如，由于房价上涨，卖家不甘心，某安置房在协议签订之后，买方已经交纳一定的定金，在需要协助办理不动产证的时候，卖方临时要求必须加几万元的现象。所以，在签订买卖协议的同时，要注意补充条款保障自己的权益。

最后，如果经济允许，还是要优先考虑商品房。

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