小产权房加装电梯流程，如何破除城中村“尴尬”处境？

和刘先生一样，不少城中村农民房房东都动了装电梯的心思，“有电梯的房子更好租。”

在寸土寸金的深圳，城中村农民房成为了许多“深漂”的第一站。

“住房租赁先锋智库”珊瑚数据出品的小程序“城中村助手”显示，深圳城中村数量超过1700个，常住人口超过1343万人。

然而，目前，针对“城中村”楼房加装电梯的相关规定及办理方法则仍属空白。

游走在“灰色地带”的城中村电梯房

沿着福田下沙村往里走，时不时能看到有“电梯房”招租。中介说，这些电梯是“合规的”“安全的”。

若像房东刘先生说的，城中村农民房加装电梯“无路可走”，那这些电梯合的是什么规？又是怎么装上去的呢？

研究员梳理发现，由于许多城中村自建房属于“历史遗留违法违建建筑”，针对其加装电梯的相关规定及办理办法仍属空白。

现有的《深圳市既有住宅加装电梯管理规定》及《深圳市既有住宅加装电梯工程工作指引》仅针对具有合法权属证明，非单一产权住宅，已建成投入使用且未设电梯的地上四层及以上的单元式住宅。

近期，南山、福田、宝安等区印发的老旧电梯更新改造的相关方案和管理办法，亦不覆盖大部分城中村农民房。龙华区住房和建设局的公开信息中曾提及，目前，针对“城中村”楼房加装电梯的相关规定及办理方法则仍属空白。

想装却不知道怎么装。这一背景下，城中村曾滋生出了加装电梯的“灰色地带”。例如，依照“小散工程”等条例备案，但实际作业过程中，超出备案范围加装电梯。

研究员走访过程中发现，有农民房正在围合装修，张贴的文件中，标明属于“小散工程和零星作业”的工程，作业内容为“二次装修工程”。工程究竟是简单装修，还是在加装电梯，外人无从得知。

公开报道显示，龙华区曾“叫停”过城中村农民房违规加装电梯行为。《深圳市龙华区小散工程和零星作业安全生产纳管实施细则（试行）》方案里面明确规定：对巡查发现新增违法加、改（含违法违规加装电梯）、扩建行为的，要立即依法予以整改或查处。

同样，宝安区也加大了对“违法违规”加装电梯的巡查。宝安区某城中村农民房，近日因超出备案范围加装电梯被社区巡查发现，根据《深圳市小散工程和零星作业安全生产纳管暂行办法》，社区对该电梯进行了封顶、禁止使用的措施，并上报相关部门。

被“叫停”的电梯加装工程

通过“灰色地带”改造的电梯房，不合规，也缺乏安全保障。正在加装的电梯一经发现会被叫停，房东将面临处罚。已经投入使用的，由于缺乏系统的管理办法，难免会存在安全隐患。对于基层工作而言，也出现了“管理难”的问题。

某社区工作人员透露，社区并无电梯房专项管理办法，只能并入日常巡查，与相关部门一起，仅从消防等社区管理的角度对楼栋进行例行检查。除此之外，受限于相关管理规范的缺位，社区对于既有的电梯房很难进行系统化的治理。

怎么把“灰色地带”变得黑白分明？

没有系统的指引和管理办法，但“装电梯”的需求确实存在。面对这一民生需求，相关政府部门也意识到了，与其让房东“偷着装”，倒不如看看能不能协助他们解决“无路可走”的问题。

此前，已有多位人大代表建议政府部门拿出解决办法，相关政府部门也就此进行了回应。

2021年，龙华区住房和建设局发布《深圳市龙华区住房和建设局关于深圳市龙华区一届人大六次会议第20212124号建议答复的函》，其中提到，多位人大代表对城中村农民房加装电梯这一现象表示关注，提出《关于推进“城中村”楼房加装电梯工作，改善居民生活品质的建议》。

该函件指出，“目前，深圳市已出台的《深圳市既有住宅加装电梯管理规定》及《深圳市既有住宅加装电梯工程工作指引》仅针对具有合法权属证明，非单一产权住宅，已建成投入使用且未设电梯的地上四层及以上的单元式住宅，而针对‘城中村’楼房加装电梯的相关规定及办理方法则仍属空白。”

为此，龙华区住房和建设局起草了《深圳市龙华区住房和建设局关于请求对推进“城中村”楼房加装电梯工作给予政策指导的请示》，向市住房和建设局反映了龙华区部分城中村居民加装电梯的诉求，并希望市住房和建设局能给予相关政策指导，并与区规划土地监察局积极沟通，探索研究针对“城中村”楼房加装电梯的工作措施及路径。

距离该请示已经过去两年了，城中村农民房加装电梯的指引和规范并没有进一步的公开动态。奥一网就该文件联系龙华区住房和建设局，其表示，目前关于城中村自建房加装电梯事项，暂未收到相关政策文件。

建议：部门联审或许可以成为“一条出路”

律师臧建指出，目前，城中村区域自建房加装电梯相关政策往往是模糊的，甚至存在政策障碍导致“无路可走”。

“大量的自建房是客观存在的，确实有加装电梯的需求，因为没有明确的政策规定和路径指引，所以很多有门路的当事人往往是八仙过海各显神通，通过‘打擦边球’和‘灰色地带’来实现。”臧建分析，“通过这种方式加装的电梯，实际上后续监管是缺位的，不排除存在较大安全隐患。”

臧建呼吁，要想化解城中村区域自建房加装电梯的尴尬处境，需要疏堵结合，从解决实际问题的角度出发，重点是要给有需要又符合安全条件的建筑“一条出路”，同时对不符合安全条件的坚决杜绝。

具体而言，是创新工作思路，结合城中村综合整治和环境优化提升，从上至下，建立可行的指引和管理办法，主要考虑安全指标，实行部门联审。

“如此一来，符合安全条件又想装电梯的人有路可走，他能看到一个较明晰的标准，达到了就可以申请，并且纳入规范管理，这才能使得城中村加装电梯变得规范起来，尽可能解决目前的难题。”

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