买了小产权房能住人吗吗(懂行的人都知道有这几个风险)

前段时间，一位朋友跟我说准备买房。我很吃惊：这家伙是中彩票了还是傍富婆了？同为打工人，为什么他忽然有钱准备在广州买房了？还是说以前他其实都是在闷声赚大钱，真正穷的只有我自己？

朋友说都不是，他是想买小产权房。相对来说，小产权房价格便宜，把自己的全部积蓄拿出来，再找亲朋好友借一点，拼拼凑凑还是可以够得着的。

我一听，赶紧阻止他。想趁现在疫情影响房价走低的时候上车的心情我可以理解，但是也别上小产权房的车呀。

小产权房的定义

“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。它指的是在农村集体土地上建设的房屋，通常未办理相关证件，也未缴纳土地出让金等费用。其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委颁发的，一直以来在房产交易中几乎被列入灰色地带。

为什么不建议大家买小产权房？

（1）合同效力风险

小产权房交易流通中签订的合同通常都属于无效合同。但也要区分不同情况：

1.对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。

2.对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。

3.对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

（2）产权风险

小产权房拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。

（3）政策风险

购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，一旦国土主管部门、建设主管部门、城管部门、农业农村主管部门严肃整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。一旦被行政强制拆除后，购房人很可能面临既无法取得房屋又不能索回房款，一家人无处安身的尴尬境地，到那时悔恨已晚。

购房后如果遇到国家征地拆迁，由于小产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。

（4）质量风险

小产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，一般由土地开发所在村开发，大多数都是“一张简单图纸”搭配“一个草台班子”，监管存在缺位。同时，开发单位没有资质，房屋质量和房屋售后保修难以保证，入住后的物业管理也极容易出现问题。

（5）资金风险

小产权其房屋的产权证并非由国家的房管部门颁发的，房屋不具备上市交易的条件，因此购买小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，这样无形中会加大购房人的资金压力，增加购房的风险。

如果实在非常想买，那千万要记得：

第一，要保留所有的原始凭证。发生矛盾的时候，至少有维权的基本依据。

第二，在房屋买卖合同里面约定：卖方承担所有的法律风险，比如说违章建筑的拆除（小产权房可以说是违章建筑来的），或者是办理其它的过户、继承等等，他要给予必要的协助。

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