买东莞的小产权房东莞公寓值得买吗？-2024深圳小产权房信息

具体说一下分析一下:

其实现在的公寓在市场上已经成为主流产品了，可能你并没有深入去了解过公寓这个产品，现在的公寓和以前很多人认知的公寓不一样了政策已经有了翻天覆地的改变了

生活水电成本高：就好比如说以前的公寓产品很多人说的水电费贵的，东莞的公寓都是七毛的电费比住宅贵一毛钱两毛钱而已，水费贵一点一家人住能用多少吨水呢，一年下来都不用一顿火锅的钱

其次：就是很多人说的公寓没有阳台，准确地说是没有外阳台，现在很多大开发商的阳台都是内阳台来的，我们自己也可以设计一个内阳台在东莞扬灰度这么高的一个城市，你看看有多少小区业主的自己的阳台都是封闭起来的，为什么，因为如果不封闭起来的话天天都要搞卫生，天天都是脏的，而且家里有老人有小孩的，室内天天都是灰尘对身体也不好了，现在不用外阳台，有个内阳台就可以了，是因为现在的洗衣机都是自带烘干功能的并且自带紫外线消毒功能，完全就能替代阳光直射，现在都是高科技时代了，现在很多中高品牌的衣服都是不能在阳光下暴晒的。

再有公寓不能明火：其实现在公寓很多都是自己用煤气的，但是现在更多的都是用电了因为第一个安全有保障，没有明火，再者现在用电做饭菜也是已经很普及的了，像现在出去吃火锅，烤鱼，其实全部大多餐饮都是用电的，节能环保，国家也是不断在更新换代，比如不断造新能源汽车呢，这也是一个趋势。

公寓没有学位不能读书：其实现在的整个东莞的政策，并不是说你买了住宅就能读书能入户的，现在都是不分公寓住宅的了，看积分、看学历、看社保、看居住证，只要你满足入户，积分入学政策，就算你没有房子一样能读书，一样是可以落户东莞，所以现在为什么这么多人买公寓就是这样子的。

税费高：现在全国都是做税改，其实早在2019.3月就已在人大会议上提出议案的了，现在最新的就是未来商办物业转让个人所得税有望下调，或将从差价20%调整为按合同总成交价2%征收，和住宅类产品一样，只要这个政策一出来，就意味着未来的公寓就是和住宅一样的那现在价格买回来，绝对就是买多少赚多少，而且现在很多都是做备案价去降低税费的，实际成交200万，打税都是按照100万去拉评估价格的，做二手的都是知道这种操作手法的，但是其实又想回去，公寓就是增值税，你交的越多说明你房子升值的越多！

产权年限短：虽然说我们只是40年的但是不是小产权，是有房产证的，到期是可以自动续期的，有红本的，如果到期不能续期拆迁赔偿是1:3的，住宅只有1:1的赔偿，再看回来住宅70年又有几个人一套房能住70年的呢，能住个15年不换房的都是很厉害的了，现在的人换房的概率都是5到8年都是要换房的这套房子就是用来过渡置换的，买了第一套都是想着买更好的更大的房子在升值自己又在赚钱想换大房子自然而然就简单多了，上了车才有机会换座位的啊

那么，为什么会有这么利好公寓的政策出来呢就是因为现在的住宅真的太贵了，特别是市中心的，能有多少人买的起，给的起首付又有多少人能够供得起几万的月供呢？

公寓的好处就多了

面积小、总价低、首付低、月供低、入手门槛就自然而然地低了，买得起房的人就多了，符合国家房住不炒，人人都能买得起自己的房子的政策，基本上没有什么压力就能买价格低了流通性就高了，符合预算的群体多了，特别是当代90后甚至接下来的00后、10后都是购买公寓的主流人群，因为现在的住宅太贵他们根本买不起，就算家里给了住宅的首付月供一两万也是供不起的，所以都是买公寓，所以现在买了未来不愁卖。

买一层送一层，使用率高买个住宅最起码七十多平方米才有两房公寓一般四十方就有两房了，而且还是大两房两个厅两个洗手间，六十方可以做大三房，这个实用率住宅是不能做到的这个不管你投资还是自己住都是非常大的一个优势，面积虽然小，但是房子够用，那你自己用是不是很好，那你投资未来转手卖的群体是不是又是更多了。

不限购不限贷、不占购房贷款名额，也不限制网签价格，完全就是无敌的存在，有钱可以买一栋，银行都给你贷款，这就是银行认定的价值，买再多都可以，因为这个产品可以投资出租回报高。

回报率高：一般一万多的公寓周边住宅卖30000一平方米300万一套首付100万，月供13000，供三十年，租金三房2500左右，年回报率接近1个点，都不如理财，一套单价10000,40万一套公寓，首付20万，月供2000，供10年，月租2500，年回报率10个点，是住宅的10倍，房价上涨所有都上涨，单单看租金回报率就不是住宅可以比拟的，况且商业的还有挂牌注册公司，挂牌一个月可以收500到800一个月，又是一笔收益，这是纯租给一家人住的，如果是租给一些做楼上铺的比如说做美甲的、纹眉的、做发型的，或者说自己做主播的，小青年创业的一楼可以办公，二楼自己住人，这种随便都能租四五千一个月，回报率更加高现在很多都是入室经营的，我很多客户都是买来自用。

公寓一般都是在中心位置：商业配套交通都是很方便的板块，生活设施都是完善的，况且都是年轻人居住，整体素质都是比较高，管理各方面都是会更加规范，住起来就是都更加安心舒心。

但是也不是所有的公寓都能买，不限购区域的公寓，就没必要了，住宅都卖不完，更不要说公寓了，那什么样的公寓能买？

比如道滘的时代公寓就很不错，看看他都有啥：

项目就在道滘城区，下楼就是商业广场，周边房屋入住率超过80%-90%，项目自带15000方的商业综合体，公寓楼下就是麦当劳，电影院，年轻人首选的地段，最重要的东莞地铁R1号线预计2023年年底完工，道滘就有两个站点，就目前而言，没有地铁，到城区南城也才10多分钟的距离，非常方便。正所谓，地铁一响，黄金万两，在一线城市，地铁盘升值空间都是最大的。

对比周边住宅价格，30000均价，买个70方两房，总价随便去到200万，首付60万，月供6000多。而现在这边公寓两房才多少钱，41方Loft就可以做大两房，均价11000,45万左右总价就可以买下，月供2000出头，相当于租个房子的价钱。供房子和租房子就是两码事了，租房子是消费，供房子相当于在存钱，是资产，供完了钱还在自己身上。相对来说，公寓的优势还是相当大的，总价低，不过住宅的首付，月供低，相当于租房子的成本，压力小。