小产权房涉税问题(建议降低存量贷款利率)

房地产税在美国的征收历史，大约已有200多年，目前在美国地方政府收入中占据重要地位。日本、英国等发达国家，同样也在征收房地产税。不过，我国房产税和土地方面的税收，暂时还散落为多个税种，由于种种原因，我国一直没有全面推广“房地产税”。

房地产税会在何时推广，又当如何征收？近年来，专家们纷纷给出不同意见，其中，苗乐如的观点值得关注。他建议按照“家庭套数”征收房地产税，第一套房免征税，第二套房少征税。他还提到，建议房贷利率直接同比例降低，这样也避免了“先还贷再贷款”的麻烦。

苗乐如是现任中国房地产业协会名誉副会长，曾担任北京市国土资源和房屋管理局党组副书记、局长；北京市建设委员会党组副书记、副主任，北京市住房制度改革办公室主任，具有丰富的住房制度改革和房屋管理工作经验。

建议按家庭套数征收

苗乐如指出，不建议按照人均面积征收房地产税。他认为，结合我国的住房历史情况来看，假设按照人均面积征收房地产税，可能会直接面临一些难题。

苗乐如分析，公开消息称目前单身者大约2亿多人，如果按照人均面积征收，对单身者有失公平。单身者一个人就是一个家，假设他居住在100平的房子里，按照超出人均60平米计算，单身者就要为多出的40平米纳税。

苗乐如分析，假设选择按人均面积征税，人均面积多少为妥？是60平米，还是80平米？这也是要探讨的问题。另外，究竟是按人均建筑面积征税，还是按照人均使用面积征税？这也是值得探讨的问题。苗乐如指出，倘若按照人均面积征收，这其中会涉及到更多、更繁琐的细节问题。

鉴于以上原因，苗乐如认为，房地产税最好按照“家庭住房套数”来征收，这样实际操作起来也更明确、更便捷。如果有的房子面积很大，例如达到300平米，这就属于特殊情况，如果按家庭套数征税，可以单套房屋设定面积上限。

具体怎么征税？

苗乐如拿北京举例，北京二环和三环内许多房子是“老破小”，有的居民家庭仅有一套“老破小”。此时，随着第三代人的出生，居民就不得不购买第二套房去改善住房条件。事实上，这第二套房，也属于刚需。类似情况并不少见，那么房地产税应该怎么征更合理？

苗乐如表示，“建议第一套房免征房地产税，第二套房象征性少收一点房地产税。”苗乐如解释，为满足人们美好生活的愿望，国家也在鼓励改善型住房，而房地产市场也亟待激发活力，居民对第二套房些微纳税，这既是对鼓励购房政策的衔接，也能激发市场活力。

公开信息显示，美国征收房地产税，大约已有超过200年的历史，现在按照地区来征收，一个州一个标准。美国把市场对房源的评估价格作为标准来征收，而不是按照人均面积。美国各州所征收的房地产税，主要用于道路、教育、社区改造等。

苗乐如认为，美国的征税方式相对科学，结合我国各省市的经济状况与居民消费水准，如果将来全面推广房地产税，全国统一标准并不合理，建议按照地方情况来具体征税。

苗乐如强调，房地产税应该是地方税，不是中央税种，可以作为地方收入的一部分，用来推动地区城市建设、服务或社区的改造。

此前，有知名学者提出，对小产权房要特别征收房地产税。但苗乐如坚定地给出了相反意见，他认为，小产权房压根不具备被征税的资格，如果一旦对小产权房征税，这就意味着是在变相地承认小产权房的权属。

值得注意的是，苗乐如指出，如果要征收房地产税，要坚持这样一个原则：房地产税征收的税额应该是原房产税、土地增值税、城镇土地使用税等总税额的转化，而非作为弥补财政困难的手段，通过征收房地产税去弥补财政欠缺。

坊间不乏这样的观点，房屋产权70年，既然居民已经缴纳了土地出让金，就完全不必再交房地产税。苗乐如表示，“我不赞同这个观点。税收是一个再分配、再调整的过程。英国是土地私有制，但土地产权人也同样要交房地产税。”

如果全面推广房地产税，具体从哪里开始征收？苗乐如认为，一定是从新成交的商品房开始，毕竟老房源历史情况太过复杂，原则上只能向前看，不能往后追。

苗乐如举例而言，有人因拆迁获得多套房子，但对这些居民征税合理吗？这值得探讨。如果一旦对拆迁补偿的房屋征收房地产税，恐怕居民会产生极大的排斥心理。另外，苗乐如补充表示，不仅商品房要征税，保障性住房以及出租的房等，也应征收。

建议首套房和二套房均20%首付

苗乐如说，“我们一直在提倡满足‘美好生活’，事实上，24小时内至少有一半时间，居民都在家里度过。吃穿住行，是满足美好生活不可或缺的重要方向，而支持改善型住房，更是满足美好生活的重要方面。”

苗乐如提到，有一些特殊职业的人，他们在异地买房也是为了满足生活的需要。譬如，杀青后的演员需要在异地买房居住，教师寒暑假也可能需要在异地度假，还有过着候鸟生活的许多老年人需要在异地置业等。这些人群，他们购买第二套房，也是生活所需。

苗乐如认为，既然现实生活让许多人对购买第二套房有实际需求，那么市场或政策就应该对应发挥作用。他分析，“中国4亿人是中产阶级，按照人均40平米到60平米的住房需求来预估，4亿人大概需求160亿平方米至240亿平方米的建筑。住房改善需求是房地产新阶段的主要特征，这也是一个巨大的市场空间。”

至少基于以上原因，苗乐如认为，现在的购房政策和信贷政策，可以不必再区分首套房和二套房，可以考虑将两套房的标准完全统一。这样操作，也和国家鼓励二胎和三胎匹配的精神衔接了。

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