小产权房动了谁的利益?不签协议只能以违建拆除?

■本文作者:北京在明律师事务所

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导读:社会高速发展带来居民日益增长的物质需求,居民对居住环境及居住条件的要求日益提高,面临有限的土地资源,极易产生“人地矛盾”,在城中村中尤为突出。

城中村周边城市化发展迅猛,使得城中村的空间越来越局促。而村民的嫁娶、生育属于社会发展的正常现象,人口增加,居住空间的需求势必会增加,而商品房售价偏高。

为了改善这一状况,小产权房应运而生。要么村民集资建房,要么引进外来资金建房,总之,村民会以很低的价格得到宽敞舒适的居住环境,因此极为受欢迎。

但是此类房也容易产生纠纷,更易被执法机关盯上。尤其是遇到拆迁时,本着“违建不赔”的原则,拆迁单位总会以各种手段给小产权房戴上违建的帽子,从而降低拆迁补偿。在遇到拆迁时,小产权房是否应当被认定为违建?

基本案情

周女士所在村,村委会为解决村民住房困难,村民代表大会决议通过,决定集资兴建集体住宅楼。周女士参与了出资建房并分得一套120多平米的房屋。

2021年3月,该村被纳入拆迁改造范围。拆迁单位有意压低对村民兴建的集体住宅楼的补偿,部分村民因各种因素影响,签订了补偿协议;但是部分村民觉得补偿太低,拒绝签订补偿协议。

拆迁单位为加快拆迁进度,由城管局、街道办、城棚改事务中心、资规局四单位联合作出《关于拆除违法建设的联合通告》,督促相关人员尽快搬离集体住宅楼。后,资规局和城管局又作出《违法建设认定的函》。最终由街道办实施强拆行为。

周女士不服强拆行为,提起行政诉讼。一审法院判决确认强拆行为违法,但是在事实认定部分将上述集体住宅楼认定为违法建设。周女士只看判决结果,当然觉得已经胜诉,但是律师立即发现问题所在,决定提起上诉,请求二审法院纠正一审判决关于违建认定的事实。二审法院组织了庭询,最终在二审判决中纠正了一审判决的错误。

律师说法

1.暂且不说集体住宅楼的建设是否符合法律规定,但是结合建设背景,以及周女士作为买受人支付对价的事实,以违建拆除确有不妥,势必会给周女士等人造成财产利益的减损,并且也是对多年以来形成的稳定的占有使用权益的侵害;

再者,征收项目就此类房屋已经作出征收实施细则,并对部分购房者进行了补偿,不能因为不签协议就认定为违建实施强拆。“区别对待、选择性执法”不可取。

2.即便为了达到加快拆迁进度的目的,也应当由职权机关经法定程序作出相关行政决定。要么由规划部门依据规划法的规定,以未办理规划许可手续为由认定违建;要么由土地行政主管部门依据土地管理法的规定,以违法占地,未办理用地相关手续为由认定违建。

具体到本案,上述《关于拆除违法建设的联合通告》《违法建设认定的函》并非对外发生效力的行政决定,只是行政机关内部公文来往,没有具体相对人,没有查明违法建设的基本事实,也未告知救济途径。周女士等人根本无法通过独立的程序维护权利。

律师认为只能起诉强拆,并在强拆案件中对强拆依据进行附带审查。

一审法院未对强拆依据进行审查,直接采纳被告的意见,二审法院对此作出否定,认为没有具体行政决定,周女士也未对联合通告提起诉讼或申请复议,作为实施强拆行为的依据,法院应当对此进行附带审查。最终认为无论是从规划法律规范,还是土地法律规范,均无充足的证据证明已经进行了法定的违建认定程序,一审法院认定缺乏法律依据和事实依据。

律师提醒

购买小产权房有风险,作为村民,如有建房需求,建议您首先依据法律规定向村集体申请宅基地,申请宅基地是您的权利,至于村集体及相关部门是否会审批同意分配宅基地给您,是他们综合考量后履行法定职责的表现,如您对相关结果不满意,可以提起相应的法律程序进行救济。

如您确实已经购得小产权房,也请您不要担心,单纯以违建的名义拆除小产权房的可能性微乎其微。小产权房建设于村集体土地上,随着城市化进程,势必会面临拆迁,面临拆迁时,您就有获得补偿的权利。

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