买小产权房风险率有多少,买新房还是二手房?

以下苏州购房答疑内容,来自微信公众号“苏叔说房”的粉丝精选提问:

提问:苏叔,你好,坐标苏州,有一些余钱打算投资房产,做长线投资,持有五到十年左右之后出手,在苏州想买一套价值较高的地铁房,交通便利一点,有什么板块值得推荐的吗?

答:你好,如果你愿意等的话,这些地方非常值得!一、苏锡常都市快线也叫苏西城城际铁路,该条经上海浦东、上海虹桥、无锡和常州四大机场。在苏州多个板块是有站点,包括太湖新城、太湖旅游度假区、科技城、望亭,甪直和太仓,弥补了板块内的交通短板。二、如通苏湖铁路、联通、湖州、南浔、吴江、苏州、吴中、常熟和南通注意了该条城铁可达南通的新机场,未来这里也不失为刚需的好选择。三、苏淀湖城际铁路,联通苏州东、雁山湖、青浦和虹桥机场。四、沪苏家城际铁路连通了吴江、汾湖、青浦和虹桥机场,这两条城铁更是主要利好了吴江的南部区域,4条城铁有望在2026年到2029年开通,未来沪苏锡常能够真正的走向一体化。

提问:苏叔你好,我看中了郊区一套新房和市区老破小二手房,两个房子价格总价差不多,所以我很纠结该买哪个?

你好,买房是买新房还是二手房,不少人在购房过程中可能都会遇到相同的困惑,我们从购房成本、配套以及时间三个方面将新房与二手房进行对比。首先是成本,新房与二手房差别较大的主要有房价、税费与贷款。一般来说,二手房价格比新房更加便宜,当然部分有优质学区的二手房除外,还有一些因为限价出现新房、二手房倒挂的情况。二手房的税费更多,条目冗杂手续麻烦,新房税费开支较为简单明晰,比二手房税费低廉。新房与二手房的贷款首付比例不同,二手房的贷款年限相对更短,购房承担的月供压力较大。但总体而言,新房房价相较还是更贵,二手房虽然支付的费用条目较多,但整体上价格更低。其次是房产配套,配套也是选房时尤其值得关注的一点,一般二手房周边配套更为完善,学区确定性也较强,二手房小区物业管理也更容易把握。最后是时间,新房交房时间较长,买了房子之后还需要等相当长一段时间才可入住,而二手房买完即可入住;另外,二手房的产权比新房更短,楼龄更长,产权年限不如新房。总而言之,可以根据个人需要选择;如果希望获得更好的学位或生活居住更为便利,建议购买中心区的二手房,其保值能力也较好;如果城市内新房与二手房倒挂,建议购买性价比更高的新房。

提问:苏叔,你好,我目前在园区内上班,但奈何房价太贵,所以想在甪直买一套房自住,可行吗?

你好,甪直被称为吴中东大门,离园区很近,可享受园区成熟的配套。交通线路通达,网传地铁6号线延伸线将经过用直,更是方便了用直的公共交通;其高新产业园拉动板块人气增长,紧邻的桑田岛聚集大量人才却无住宅规划,甪直热度较高,但商业配套发展不够成熟,但正在规划南库邻里中心,教育资源不多,规划了2宗教育用地,分别为九年一贯制学校和小学用地。目前板块内新房源充足,均价2.3万/平,可以入手。

提问:苏叔,你好,请问作为一名房产小白,我应该怎么做才能最快学会房产投资呢?

苏叔:你好,大道至简,房地产的逻辑,本质并不难,关键是找到本质。关键就在于能不能找到那一道小小的认知门槛。

选择什么样的投资赛道,一取决于你的能力,二取决于什么赛道更赚钱?

更赚钱的赛道,一个是行业老大,一个是终点行业,例如母婴,丧葬,养老保健,教育,房地产。做到行业老大,需要很深的专业知识,雷厉风行的执行力,以及各种专业的商业经营能力。

母婴,丧葬,教育等行业,又属于「专科行业」,必须要有相关专业和从业经验,以及大量前期资本的投入能力。

而我们的目的是,找到一条即使是普罗大众也可以获得稳定可观收益的投资道路。而房地产,恰好同时符合这两个条件:

1.适合普通人

2.终点行业,代表着稳定可观的收益

这个世界上,迄今仍然没有「房地产专业」。

如何用房地产赚钱,很难看到公开正确的传授。因为房地产的底层逻辑是经济学,是中国的货币环境和城市进程。大量的行业发展,早期都依靠海外企业和行业的经验,但不适合套用在中国的房地产上。

基础国民科学素养的缺乏,以及体制教育的驯化,以至于很少有人懂得逻辑和基础的经济学原理。一旦你掌握了基础的经济学原理,你就进入到蓝海领域,拥有绝对的认知优势,这是选择房产投资的第三个重要原因。

买家的竞争对手,是另一个买家。理解房地产的经济学原理,是进行房产投资的第一步。

随着中国经济的发展,居民从单位分房进入商品房时代,产生了新的购房需求;

从8亿人口到14亿人口,产生了更多的购买需求和购买力层次;城市化从20%发展到60%,购房需求长期井喷式上涨;凯恩斯的经济政策流行,zf以增发钞票作为核心财务手段,房地产的黄金10年,即是通胀迅猛的10年。

当90%的中国人,都把买房作为「成家立业」的基础和传统时,房产成为了终极商品。任何人赚了钱,最终都要买房;而买房又是绝大多数人一辈子最大的一笔花销。在种种条件下,一二线城市的房产,成为了货币,与这座城市,这个国家的利益挂钩。房产,就是法币的对冲,国家的股份,是「真钱」。

理解这一点,才能打好房产投资的基础;绝大多数的投资者,看的是「个股涨跌」,而房产投资,看的是「国运」。行兵打仗讲究不动如山,投资忌讳左右摇摆,墙头草一定会追涨杀跌,短期频繁操作,绝对不会是高体量的收益领域。

房产,恰恰相反。

只要通胀存在,人口存在,货币将持续贬值,对标的商品持续上涨,年均12%。理解了这一点,我们才敢在房产上投入全部的身家。既然可以稳赚不赔,那为什么不用杠杆呢?所以,每一套房产,我们才会尽力贷足。

12%并不足以作为理想收益,(12%+20%选筹操作)/(30%-40%首付),才是我们的理想收益,也远远超过市场上99%的投资产品,品类本身处于极低风险率。选筹正确,贷足贷款,是房产投资的正确路径。所有的房产操作技术,都在围绕着这两点开展。

如何选筹正确?

需要理解城市的运转逻辑,分析地段的关系,判断整个楼市的价值分布,做到迅速评估每套房产的合理价值,

如何贷足贷款?

征信,流水,每一项贷款的操作,都是其中不可缺少的技术。

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