小产权房2018年新规？信息量很大

在铁锤看来，“新规”在此时主要起到两种作用，一是刺激购房需求，比如下调利率、松绑限购、解除限售等；

二是弥补市场不景气造成的财税损失。比如近期全网热议的“公摊面积杀了个回马枪”——住建部新规，3月1日起，新建商品房将外墙和幕墙层计入建筑面积，毫无疑问，这在一定程度上增加了公摊面积。与此同时，购房者还要为多出的建筑面积部分产生的物业费、取暖费、税费，甚至是未来的房产税等买单。

铁锤今天要说的另外一个楼市新规，不仅涉及面大，而且具有重要意义。这个新规就是，湖南省隐秘发布的《湖南省居民自建房安全管理若干规定》。

为什么说“隐秘”？该新规于2022年11月23日湖南省第十三届人民代表大会常务委员会第三十四次会议审议通过，2023年1月1日起正式实施，但近期才被媒体挖出，然后一经公布，就掀起了强烈的关注。

这条新规之所以会瞬间引爆舆论关注，在铁锤看来，原因有两个：

第一，它第一次正式意义上对我国的居民自建房（小产权房）进行了“打压”，具有重要的信号意义；第二，仔细挖掘该新规背后的深意，我们会惊奇的发现，它的亮相还和地方的土地财政式微有很强的关联。

首先，新规的主要内容是什么？根据湖南省住建厅发布的实施工作意见，铁锤总结，新规的核心主要有五点：

第一，城市、县城现状建设用地范围内不得新建居民自建房。

第二，新建居民自建房一般不得超过三层。

第三，三层及以上、工程投资额在30万元以上或建筑面积在300平方米以上的居民自建房（限额以上）新建、改（扩）建、重建应依法办理施工图审查、质量安全监督、施工许可、竣工验收备案等手续，县级住建部门加强日常监管。

第四，对经营性居民自建房中从事餐饮、住宿、娱乐、教育培训、养老等人员密集型经营活动的，新增了房屋安全鉴定合格证明且需公示等严格的要求。

第五，自建房办“身份证”，实施居民自建房镶嵌永久标志牌制度。

五条新规，可以看作是对居民自建房设置了条条框框，以前是农村自建房新建扩建约束不大，盖到四五层的也不少，城市县城建设用地只要不太夸张，跑跑手续也可以建，现在是彻底堵死了这条路。

有人形容，这是给居民自建房做了节育手术，从源头上限制自建房的野蛮生长，铁锤也认同这种说法。事实上，铁锤了解到，在很多省市，这两年陆陆续续都对居民自建房按下了“暂停键”，或设置了繁琐的申请和审批流程，湖南省算是限制比较宽松的。

其次，为什么是从湖南省先开始，而不是全国自建房最多的深圳开始？

要知道，深圳可是目前全国唯一公布小产权房数据的城市，2014年的数据是37.3万栋，建筑面积4.28亿平，非商品房和商品房五五开。8年过去了，深圳的小产权房建筑面积，即便按照5%的速度递增，现在也超过5亿平了。

这个其实不难解释，个人觉得有两方面原因，一是，去年4月29日，湖南省长沙市望城区金山桥街道金坪社区盘树湾一栋居民自建房发生过倒塌事故，造成了极其恶劣的影响。中国有句老话，“枪打出头鸟”，长沙在居民自建房管理与监督方面没做好，理应带头检讨，试点先行，无可厚非。

二是，很多人可能不知道，长沙的自建房数量也非常庞大，更是乱象丛生。事实上，长沙全国首屈一指的低房价系数，也正得益于其小产权房的泛滥——正因为长沙自建房的野蛮生长，分流了购买商品房的需求，才使得长沙的房价，能在全国各大省会城市、二线城市中，具有很高的性价比，房价居民收入比最为合理。

再者，国家为什么开始“打压”居民自建房？信息量很大，有三点是非常明确的。

一，基于第二条的分析，不难看出“安全问题”永远是政策制定的主旋律。但自建房、小产权房等恰恰违背了这一条，因为自建房基本上由居民自行设计，请三无施工队建设，整个工程没有设计、规划、监理、验收等程序，从建房正常的施工程序考虑，自建房的质量无法保障。

尤其是从事经营性活动的自建房，安全隐患巨大，长沙自建房坍塌的前车之鉴，必须引起重视。所以新规才明确“居民自建房一般不得超过三层”。换言之，国家开始“打压”自建房，首要考虑是安全。

二，铁锤觉得，新规打压自建房的第二重要的原因是，自建房未缴纳土地使用费、契税费等，且没有使用年限限制，这等于是在整个自建房建设过程中，地方未参与到任何利益分配，有人形容自建房相当于是商品房之外的“王炸”般的存在。

直白点说就是，自建房很大程度上分流了城市商品房的购买需求，在房地产狂飙猛进发展时期，国家可以对居民自建房睁一只眼闭一只眼，但房地产后开发时代，下行周期，对居民自建房的打压就顺理成章的开始了。

这个逻辑不复杂，懂的都懂，没什么可隐晦的，这一天早晚会到来。

实际上，新规第一条“城市、县城现状建设用地范围内不得新建居民自建房”这个硬性要求，已经体现得淋漓尽致了。

城市、县城建设用地范围内居民肯定有新建自建房的需求，既然不准建，就涉及到解决居民居住的问题，参照过去的经验，处理的结果一般有两个：一是硬耗着，逼你去购买商品房；二是统一搬迁，发房票去购买商品房。

最终腾出来的土地，自然要上市拍卖，然后完成我们再熟悉不过的，开发商拿地开发建设再出售的流程。

三，这背后其实释放了一个清晰的信号：房地产逐渐饱和，购房需求锐减，房子不好卖了，土地更不好卖了，所以过去单纯走“靠出让土地获得融资再发展”的模式，也已经到强弩之末了。

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