塘厦小产权房房(东莞临深小透明)

为啥黄江这个板块的知名度会低很多呢？

地段稍尴尬，虽临深，但不够近

从地图上，我们可以看到黄江属于妥妥的一线临深，那为什么却没有其他几个镇知名度高而且也不是买家第一选择呢？

凤岗：首先最为“临深”可谓是凤岗了，凤岗板块内的大运城邦片区和龙岗中心城还真的仅仅就是隔了一座高架桥，走路几步路就是龙中产业集中的范围去。所以凤岗这一片的房子会成为在东部工作的买家第一选择。

而且凤岗的雁田板块又靠着平湖，与平湖又是无缝接壤，同样的，不少平湖上班族选择在雁田购房自住。

再加上凤岗前些年出地王的“风光消息”，所以凤岗的知名度和需求是妥妥的。

塘厦：塘厦的情况和凤岗类似，也属于和深圳无缝连接的板块，观澜湖度假区里面甚至一部分属于深圳，一部分属于塘厦。

加上观澜和龙华大片的工厂区，这些就业人口如果买不起深圳的价格，自然愿意买到边上3万的地方去居住，毕竟通勤时间是可以接受的。

毕竟就算在深圳境内工作和居住，其实很多人每天的来回通勤时间也达到了2小时。

冷裤哥有个朋友家就在观澜湖的别墅区里，而且是属于东莞地界的。

他现在就是每天早上从观澜湖开车到福田上班，据他说单程通勤时间就是一个小时，不堵车的时候可以低于一个小时。

所以说如果上班地点本身在龙华的话，通勤时间是完全可以接受的。

所以塘厦也成为了部分龙华上班族的第一选择。

长安虎门：长安也是和宝安无缝接壤的一块地，而宝安西部，包括松岗、沙井、福永一大片的工厂区，其实也是非常庞大的就业人群，不可能所有这些就业人群都能买得起沙井福永的房子。

长安万科中心

一部分人也不愿意买小产权房，加上市场对长安虎门的预期，所以宁愿买长安虎门的商品房，有投资属性在内。

而虎门有一个虎门高铁站，在深圳北站、福田站开车后半个小时内就能达到虎门站。

回到黄江身上，黄江接壤的深圳区域是光明，而光明是近些年才开始发展的区域，就业机会虽然也有，但不算多。

而且光明前几年房子还没炒起来的时候价格不高，还不至于外溢到黄江去，但未来会。

而从深圳中轴往黄江会先经过塘厦才到黄江，自然塘厦已经先了截胡一帮深圳客了。

配套差，本地人接盘力不强

不过黄江有一个很大的一个问题是，本身的发展程度低，人口少，配套也很缺乏。

上述的凤岗、塘厦、虎门、长安的人口分别是38万、63万、84万和81万人，而黄江仅28万人。

东莞几个镇的人口数据

人口少，配套自然不高，大型超市就一个沃尔玛。

黄江沃尔玛

而除了深圳客以外，虎门、长安、塘厦本地买家的接盘能力也比黄江强，加上地段和城市发展轴方向，虎门和长安个别盘已经从同期的2.5万左右到目前冲5万的价格了。

而黄江二手还在冲3万的阶段。

而黄江知名房企不算多，目前在规划稍好的新黄江中心附近的住宅区里面，只有金地湖山大境，中信红树山和碧桂园翡翠山属于知名房企。

碧桂园翡翠山二期

而最近才新开了一个热盘保利和光尘樾。

本该打鸡血的地王却摔了个狗吃屎

如果短期内众多知名房企集中拿地开发，那他的知名度和曝光度一定会高。

而黄江这么多年来，新盘面市特别少，像挤牙膏一样。

前几年，北大资源和融创分别约2.5万/㎡和2.04万/㎡的楼面价拿下了黄江老城区的地块。到现在这两个盘都是凉透了。

当时老城区的隔壁新盘开盘才1.5-1.8万/㎡，而南部黄江新中心的新房尾盘也就2.3-2.5万/㎡，以致于市场出现声音这两块地开盘要卖4万。

结果碰上东莞调控，瞬间凉透。

融创在2018年先建了四栋复试公寓，2万出头的价格开盘，近年推出的住宅产品也是2.4万开卖，基本等于开发商拿成本价开卖了。

而北大资源依然毫无动静，与此同时南部新黄江中心的保利和光尘樾在前段时间以3万+的价格清盘了。

保利和光尘樾

事实证明了融创和北大资源都拿错地段了，黄江的发展向在南部，而东莞的R1地铁也是往南部延伸的。

融创和北大资源地块都不在最好的南部地段

所以这俩本该让黄江火一把的地块，结果摔了个狗吃屎。

凤岗的中海地王打造出了片区高品质的豪宅项目，价格也是新高，让凤岗火了一把。

而这一两年东莞上涨周期中，其他片区这种新盘打鸡血的情况也很多。

但黄江就没有，沉浸在小透明中。

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