天津西青新小产权房(孬也罢！这就是天津楼市的“底色”……)

真实的市场情况到底如何呢？且看最新出炉的2018楼市“成绩单”！

01

房价下跌1%市场冷静了下来

房住不炒，并非一句空话。而是实打实的行动力。

在这一总方针的指引下，之前大步昂扬的上涨势头已经得到了有效遏制，很多人期盼的大跌也并未到来，只是微跌1%“冷静”了下来。

2018年，天津新房成交均价为15662元/平米，同比2017年下跌了1%。

全年房价走势似乎一条平行向前的波浪线。

最高的峰值发生在2月份，16531元/平米；年底最低值则为4月份的14223元/平米。

同时，5-8月以及12月，全市房价都在1万6以上。

翘尾的11月由于“以价换量”的缘故，价格上反而并不出彩，成交均价仅为14981元/平米。

分区域来看，和平区依然占据着房价制高点，全年成交均价47600元/平米，为全市唯一一个破4万的区域。

河西、河东、河北、红桥房价都在3万+。

出人意料的是，南开反而拖了后腿，全年成交均价仅29547元/平米。究其原因，都是小产权转正的王顶堤故里惹的“祸”。

市内六区中，另一个反常的是红桥区，34464元/平米，一举超过南开、河东、河北，成了全市第三。

这真是“士别三日当刮目相看”，昔日的房价洼地，如今已渐趋“豪宅化”。

九和府开盘之前，最便宜的都在3万5。比如惠灵顿国际社区、公元大观、北岸中心、朝阳领御等。

环城四区中，除了西青区外，其他三区房价都在2万元以下。

最便宜的是津南区，成交均价14173元/平米，最高的是西青区，24670元/平米，差一点就赶上南开区了。

02

供求反转中小户型成热销款

这一年，成交量方面也没有大起色，全年共计成交了10.58万套，比2017年多卖出了1281套，同比上涨1%；

成交面积为1157.83万平米，比2017年少了10.42万平米，同比下跌1%。

套数多了，面积少了。由此也可以看出，2018年最畅销的无疑是中小户型。

2018年天津月均成交96万平米。全年呈现“前低后高”的走势。

上半年前4个月一片“凉凉”，最低的时候，一个月才卖出30.48万平米。

从5月开始，量开始发力，6月份登上了制高点，全月卖出1.5万套、168万平米，创下了331政策出台后的最高纪录。

有意思的是，金九银十成了下半年的谷底，月成交量都没有过百万方。

另外，还有一个点值得注意——供求。

从今年5月份至今，天津已经连续8个月供大于求。供需结构长期失衡，直接导致天津库存规模持续累积。

截至2018年12月底，天津商品住宅库存规模达1945万平米，同比增加38%。按2018年月均去化推算，去化周期约为20个月。

03

南开“翻身”咸水沽“挑大梁”

全市16个区中，跑量最为积极的为滨海新区、津南区和东丽区，成交套数分别为22608套、13465套、12568套，成交面积分别为247.81万平米、155.51万平米、126.16万平米。

滨海新区本身体量就大，再加上是天津唯一一个不限购的区域“护体”，走量自然不成问题。全年成交248万平米，成交均价13782元/平米，环比上涨11%。

不仅生态城和塘沽热销不断，连大港、汉沽等板块也与市区节奏不一样。

比如大港的保利海上五月花，几乎开一次清一次，全年签约了656套，成交面积超9万平米。现在已经清盘。

汉沽最热销的是保利东郡，全年成交603套，成交面积超6万平米。这两个项目的开发商都是保利，且都进入了2018年滨海热销排行榜前十。

另外，保利在宁河开发的保利天汇同样热销，全年共计成交1275套，成交面积超15万平米，稳居宁河热销排行榜首位。

可见，虽然保利在市区项目少，也没有太大亮点，但区域市场做的相当不错，叫好又叫座。

这除了有项目本身产品力出众外，也与郊县没有大的房企有关，所以像保利这样的大品牌大房企备受买房人认可。

市区成交最多的是河东区，全年共计成交2028套，成交面积22.1万平米。

其中，最大的实力干将就是路劲太阳城，全年成交了777套，成交面积7.7万平米，大步领跑市区楼市。

不过，增幅最大的却是南开区。南开悦玺、天塔喜马拉雅、南开喜马拉雅等项目纷纷入市开盘，让南开区摘掉了“房荒”的帽子。

全年共计成交1665套，比2017年大涨了246%；成交面积17.21万平米，同比上涨186%。

分板块来看，2018年最热销的三大板块是咸水沽、东丽湖、团泊东，成交套数均在5000套以上。

咸水沽成交最多，一个板块就卖了7373套，比市区6个区加起来的销量还多。当然，价格方面是没法比的。

咸水沽新房新房价格大多在1万4左右。比如蓝光雍锦香颂、世茂璀璨公园、沽上江南槿堂、富力又一城等。

地王恒大悦府还继续趴着，海蓝城已经开盘，小高均价约14000-15000元/平米，洋房，均价约18000元/平米。

纯新盘新城和兴咸水沽项目，也就是原来的惠安花园三期还在路上。项目共规划有9栋住宅948套，产品以小高、高层为主。

位居第二、第三的东丽湖板块和团泊东板块，都是刚需最为青睐的板块，全年成交量都在5千套以上。

比如东丽湖板块的东丽湖万科城、天津华侨城、金融街听湖小镇、东湖小镇、北大资源阅府等销售都不错。

最值得一提的是东丽湖万科城，全年卖出3083套房子，可以说东丽湖板块54%的成交都出自它！华丽丽拿下了全市的销冠。

团泊东最大的热销优势就是价格，尤其价格战燃起后，更是一个赛儿一个的低。

富力新城，全年卖出2250套房子，但价格却连万元都不到，全年成交均价仅9589元/平米。

04

土地“冰冻”地王身价大“缩水”

2018年的土地市场，一边供应放量，一边土拍降温、地价下滑。

先来看下供应。2018年全年，天津共计成交107宗居住类用地（含商住用地），成交土地面积850万平米，同比上涨24%。

尤其下半年“卖卖卖”模式最为明显，最少的月份都卖出了8宗地，12月份更是创下了全年峰值，一个月卖出了14宗地。

分区域来看，滨海和远郊成了卖地大户。2018年滨海新区共计成交22宗地，揽金约130亿元。其次为宝坻，一年卖出了21宗地。

但成交金额不增反降，地价也大幅下滑。

据统计，全年共计揽金960亿元，环比下降16%；平均成交楼面价7126元/平米，环比下降31%。

与此同时，地王身价也大幅“缩水”。2016年的地王是双峰道地块，成交楼面价5万6；2017年的地王是天房迎水道地块，成交楼面价4万8。

2018年单看地价，数王顶堤故里地块成交楼面价最高，为33742元/平米，但该地块出让时包含地上已建成建筑。

所以，这样算下来的话，2018年的地王应该是天保天拖二期地块，成交楼面价32927元/平米。

高溢价不再，近八成地块都是底价成交，溢价率超20%（含）的仅11宗。

流拍、停牌更是高频率事件，加起来多达24宗。甚至还出现了不少“无限延期”地块。

整体来看，怎一个“冷”字了得！

05

二手房“跌跌不休”价格“回吐”

据保利顾投数据显示，2018年天津二手房共计成交726万平米，比新房少了些，同比2017年下降了1%。

成交金额为949亿元，同比下降3%；成交均价13071元/平米，同比下降2%。

全年的高峰期，在5、6月份，这要归功于海河英才计划的刺激。可惜，只是“昙花一现”。

之后随着政策不断打补丁，市场也大幅降温。7月份价格不仅大跌，成交量也几乎“腰斩”。

整体来看，下半年和上半年俨然是两个画风。

另据365数据调查组统计，2018年上半年，天津二手房价格上涨了12%，在下半年基本全部“回吐”。

全年平均跌幅为0.6%，年底的房价基本回到了2018年初。

06

预见2019楼市何去何从？

2018年已经成了过去式，展望新一年，政策将“触底回暖”，天津楼市将“量涨价平”。

“三价联控盘”将成为2019年楼市的主角。他们有高价地给抬轿，价格上早就定好了，不用再费力计算利润空间。

尤其是下半年，三价联控盘会密集入市。预计2019年天津成交量会超过1300万平米。

而高价地必须要靠政策拯救，暂时还看不到曙光。重点关注低价地的存量。

二手房价格还会在底部徘徊段时间。假若三四月份房贷松动的话，二手房市场定会有一波小行情。

新房150万以内和二手房120万以内仍有较大市场份额。

如果限购限贷没有放松的话，改善需求仍然得不到释放。

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