解决小产权房买卖问题的法律对策

随着最近十几年各地房价飞涨，有购买需求的居民碍于购买能力的不足，纷纷将目光转向的特殊的小产权房。小产权房地处农村和城市交界，价格低廉，尽管没有法律保障，仍然吸引众多购买者。最近几年，小产权房发展速度越来越快，交易中产生的各种纠纷层出不穷。笔者认为，小产权房在农村的发展阻碍了城市化进程，尽快解决小产权房问题是当务之急。此外，法律对于小产权房交易行为的性质、相关争议点没有相关规定；在司法实践中也都认定小产权房买卖合同无效。为了深入研究小产权房买卖中的各种法律问题，本文首先通过引入案例、分析案例中的具体问题从而深入分析小产权房产生的制度、社会和直接原因；其次，为了探求小产权房买卖合同的效力，笔者从《物权法》、《宪法》等多个角度对合同的效力问题进行了分析，同时对其它的法律争议问题进行了探讨。最后，在研究分析的基础上对如何解决小产权房问题提出了自己的建议。笔者认为，小产权房不断地发展不仅有损法律权威，也不能保证民众的权益，同时会对农村集体土地的正常使用流转产生影响，这些都是城镇化背景下必须解决的问题。本文分别根据小产权房的产生原因和现有法律制度两个角度提出了建议，一方面期望从根源上解决小产权房，另一方面希望从现有角度遏制其发展，在相关法律制度完善之前作为过渡。

解决小产权房买卖问题的前提是城乡二元户籍制度的逐步转型

城乡二元户籍制度导致的身份差异是小产权房交易中的天然障碍。前面论述过我国特有的户籍制度导致了很多的待遇差异，它不仅是小产权房问题产生的根本原因，也是其他社会问题产生的原因。因此户籍改革是顺应时代要求的，也是时代发展的趋势。为了切实贯彻城乡一体化的方针，就必须要对户籍制度予以改革。但是，户籍制度改革并不是一朝一夕的事情，因为它存在了几十年，渗透进了我国的政治经济生活的方方面面，并不是简单地改变一下户口登记管理的方法。此外，改革应该有步骤、有条理，科学地进行。若是贸然改变，有可能会打乱稳定的城乡资源分配的格局，甚至会导致经济的突然瘫痪，破坏大好的发展局面。

本文以为，城乡二元户籍制度转型的第一步，应该先在事实层面上承认小产权房合法的地位，首先是因为小产权房已经在现实中大量存在了，更重要的原因是小产权房为实现城乡的一体化发展创造了客观人口分布的条件，有助于城乡户籍制度的改革：第一，小产权房的特殊地理环境为城市的居民提供了新的生活方式。在城市里居住的人一方面面临着沉重的生存压力，另一方面承受着喧嚣的生活环境。而小产权房地处城市和农村的交界处，很多城市居民认为在农村居住有助于放松心灵、改善身体健康，同时也能兼顾事业。他们想要生活在农村，但因为户口的限制不能安家置业。若是可以允许城市的居民真正取得小产权房的产权，不但可以满足城市居民的需要，还可以缓解城市的人口压力；第二，小产权房可以为农民提供额外的收入。农民一直是我国的弱势群体，一辈子靠土地生活，收入少且形式单一，若能通过小产权房交易实现财富增值，农民也有机会到城市中购买房产到城市中发展；第三，在一定程度上，小产权房是农村与城市间人才交流的枢纽。一些城市高素质居民通过小产权房交易实现人才向农村转移，有助于农村经济发展和文化水平的整体提高。毕竟，除了小产权房的原因，在农村与城市生活条件悬殊的当下，农村的青年人都走出农村生活，城市居民也不会愿意到农村发展的。假设国家承认小产权房交易并不限制交易，那么多年以后，城市与农村的联系越来越密切，双向流动越来越多。农村中居住着大量的城市居民，并且农村的经济也会大幅度增长，与城市的差距也会缩小。这就是为城乡二元户籍制度的改革创造了人口分布条件。这样过了一段时间，影响稳定且良好的时候，再将进行城乡户籍的统一，城市与农村之间无差别对待，那么小产权房问题也就从根本上解决了。

建立农村建设用地自由流转制度

由于实现城乡二元户籍制度的改革是一个缓慢持续的过程，且改革的第一步是对小产权房的事实承认。若是建设用地能够自由流转，小产权不论在事实上还是法律层面上都是合法的。且实现建设用地的自由流转不是没有依据，我们可以根据平等原则，实现国有土地与农村集体“同地同权”。

2008《城乡规划法》正式施行了。虽然与《城市规划法》只有一字之差，但体现的是城乡统一的法律体系的建立。此外说明了中国正在努力打破城乡二元结构，从而进入城乡一体规划时代。[24]内容也不是简单的合并，而是基于城乡协调发展的考虑，提出了城乡统筹概念，目的在于打破城乡分离格局，有助于城乡经济的可持续发展。以此可以让更多的民众享受经济发展的成果。[25]

《城乡规划法》在某种程度上是实现农村建设用地自由的机会。根据《城乡规划法》，全部的城乡规划都将会被统一纳入法律的管理，包括乡规划和镇规划、城镇体系规划、村庄规划和城市规划。[26]主旨是为了改善人居环境，协调城乡空间布局。但是，目前的农村集体土地无法自由流转的现状不仅使得城乡经济协调发展难以实现，也限制了城乡一体化发展。所以，必须克服这一个困难才能实现目的。