王东京：中国为何会有“小产权”上川

    目前政府打压“小产权”，明令不许“小产权房”转让，有人说是因为法律不承认其产权，以讹传讹，于是很多人还信以为真。其实，“小产权”并非法律不承认，而只是政府不承认而已。不信你可把相关法律拿出来，无论“物权法”还是“土地管理法”，看有哪条禁止过农民卖房？

　　写这篇文章实在有些难，话题太敏感，苦想多日竟不知从何处下笔。困难明摆着，国土部门目前态度很坚决，要叫停“小产权”；而下面的乡镇受利益驱动对建“小产权”却情有独钟，欲罢不能。另外还有消费者当初买房花了钱，现在政府说拆就拆，他们怎能答应呢？大家立场不同而利益复杂，剪不断，理还乱，怎么说都难免有人要反对。

　　明知不好写还得写，勉为其难吧！不过为避开锋芒，恕我先不对“小产权”的“好坏”表态，而是换个角度，转而探讨中国为何会出现“小产权”房。所以这样做，是因为在我看来价值判断不是经济分析的重点，而且我也相信黑格尔的一句名言，“存在即合理”。是的，任何现象存在都有它特定的约束条件，或者说都是特定约束下的结果。经济学的任务，就是要指出约束现象的条件是什么。

　　先说我的看法。“小产权”作为一种经济现象，虽令人棘手，但也怪而有趣。说它怪，因为此现象今天西方国家并没有；改革开放前中国也不曾有。而说它有趣，是到了近20年，骤然间在城乡结合部风生水起、遍地开花。为何会这样？学界有多种解释，而我认为是与以下条件有关：第一，土地分属国家与集体所有；第二，城市房地产用地不足而导致房价虚高；第三，对集体土地征用的补偿明显低于市价。没有这三个条件，“小产权”是断不可能出现的。

　　不是吗？让我们设想一下，假如没有土地集体所有，当然不会有“小产权”，皮之不存，毛将焉附？如果城市用地敞开供应，地价不升也就不会有虚高的房价，“大产权”房价不高，“小产权”房怎会有市场？再有，即使房价高，但若土地征用按市价补偿，无利可图，乡镇也用不着自己去建“小产权”。两年前我在成都做过调研，当时城郊土地市价每亩约200万元，而给农民的征地补偿仅五万元，暴利之下，乡镇政府自然要放手一搏。

　　以北京为例。有数据说，北京市“小产权”至少占全市商品房总量的20％。何以如此？说到底还是上面三个原因。我观察过，有个规律性的现象应该不会看错，哪个城市土地供应紧，那里的房价就会高，于是“小产权”也就越加泛滥。几年前，北京商品房均价每平方米约1万元；而昌平某乡开发的“小产权”房每平方米却不到3000元，龙岗最新小产权房出售，尽管开发商言明没有“大产权”，可消费者仍趋之若鹜。为什么？因为有人买房是为自住，产权大小无所谓。

　　由此可见，“小产权”在中国普遍存在，不但是供应方受利益驱动，而同时也是市场有需求。无论你个人怎么看，也不管你喜欢不喜欢，我敢肯定，只要约束条件不变，“小产权房”就不会消失。换句话说，政府要叫停“小产权”，若单靠行政封杀怕是不灵，上有政策，下有对策，不改变约束条件，利益摆不平，政府再怎么强调也于事无补。“走私”是典型的例子，经济逻辑说，高关税会导致“走私”。想想看，世上有哪个高关税国家不降低关税而能杜绝“走私”的？

　　是的，政府若要叫停“小产权”，那么就得先改变它的约束条件。问题是这些约束条件能变吗？依我看，有的能变有的不能变。首先，农村土地的集体所有性质不能变。土地集体所有受国家宪法保护，法大如天，政府怎能儿戏？其次，由于城市土地稀缺，建设用地日趋紧，僧多粥少，所以今后房地产用地也不会大幅增加。这样就只有第三点，即征地补偿可以变。此点不仅可变，而且应该变。但能否变关键还在政府，第一，政府不得强征集体土地；第二，地价要与农民商议决定。

　　说到这里，有个误会要澄清。目前政府打压“小产权”，明令不许“小产权房”转让，有人说是因为法律不承认其产权，以讹传讹，于是很多人还信以为真。其实，“小产权”并非法律不承认，而只是政府不承认而已。不信你可把相关法律拿出来，二手小产权房，无论“物权法”还是“土地管理法”，看有哪条禁止过农民卖房？相反《土地管理法》明确规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地不予批准。意思是说，农民宅基地可以卖但有后果，那就是不得再申请宅基地。

　　不必讲高深的理论，很简单，宪法既然把农村土地界定为集体所有，理所当然，农民就应享有土地的完整产权。而经济学说得清楚，产权不仅包含“使用权与收益权”，而且包含“转让权”。若限制了“转让权”，也就侵害了收益权。如此一来，产权也就形同虚设。再想深一层，集体产权与国有产权其实并无不同，产权就是产权，无论归谁“权能”都应一样。可奇怪的是，国有产权可转让，私人产权也可转让，唯独集体产权转让不行，这岂不是咄咄怪事！

　　当然，政府所以设此限也有些理由。我知道的，主要是说“小产权”未交纳土地出让金。奇哉怪哉，“小产权”用的是集体土地而非国有土地，转让自己土地为何要给政府交出让金？另一理由，据说是为了保护耕地或者避免扰乱城建规划，这更是让人一头雾水。耕地会否被占或城建规划会否被扰乱，那是政府监管的事，与产权大小何干？退一万步，即便有这种现象政府依法查处或拆除就是，有病治病，何必不分青红皂白对“小产权”赶尽杀绝呢？