深圳小产权房 是风口猪还是待宰羊？

深圳小产权房简介。小产权房在任何情况下都是一个不可回避的话题。深圳的小产权房数量众多，分布广泛，门类复杂，在全国范围内无人能及。据有关部门公布的数据，深圳市的违法建筑约有40万幢，建筑面积4.2亿平方米，占深圳市总建筑面积的49.27%，基本占据了深圳楼市的半壁江山。目前，深圳将近一半的人口住在小产权房里。看到这些数据，你会觉得震撼吗？让我们回顾一下深圳小产权房的前世。当年的小渔村深圳，在总设计师画了一个圈之后，迅速崛起为深圳的奇迹。在土地国有化过程中，深圳为了照顾原住民的利益，将原住民户口改为城镇户口，并留出不超过120平方米、不超过5层、每户不超过480平方米的建房名额，超出部分视为违章建筑。在此基础上，随着外来人口涌入深圳，深圳原住民的自建房开始陆续兴起，这就是深圳农民房的由来。稳定可观的租房收入，让当地原住民升级为当地富人。在巨大利益的驱使下，农家住宅开始在海关内外的每一片土地上遍地开花，加高加宽，农家住宅建在农业耕地上，各种违法建筑层出不穷。目前深圳小产权房主要有三种：一种是原住民自己出资的农民房；二是村集体组织在集体土地上修建的统一建筑；第三，外地开发商在村里买集体土地，盖房子卖房子，没有经过法定的审批程序。所以，目前小产权房的建设者有三种不同的主体：个人、村委会、公司，不同的建设者签订的销售合同是不一样的。深圳最常见的握手楼类型是农民房。近几年开发商建的小产权房发展成了高层和小区，主要在沙井地区，外观和商品房差不多。一般来说，个人小产权房以出租为主，村委会和开发商建的小产权房以出售为主，因为没有产权证，缺乏法律保障。另外，小产权房往往是独栋，建筑质量差，偷盗面积严重，格局不合理，通风采光差，周边环境差，价格一般只有同地段商品房的三分之一。因为价格的巨大优势，吸引了一大批收入不高但想在深圳拥有稳定住所的人。因此，小产权房的地下交易一直非常活跃。2小产权房突然起火。深圳的小产权房，在他们的流通体系不温不火地流传了很多年之后，今年突然开始暗流涌动。买小产权的人越来越多，卖小产权的人不愿意卖，价格上涨了。深圳小产权市场明显动荡主要有两个原因。第一，深圳海关可建设用地稀缺，政府和开发商不得不把重点放在小产权房最难啃的骨头上。事实上，城中村的旧改造一直在进行，但进展缓慢。在过去的两年里，这一进程明显开始加速。随着港下、蔡武威、大冲、白石洲、上沙、下沙等著名城中村相继被拆除，一栋农民的建筑被夷为平地，随之而来的是原住民的拆迁。最受欢迎的方式是去年底罗湖水贝村的拆迁。拆迁之后，一段话开始在网上和朋友圈疯狂流传。虽然政府紧急造谣，但是原住民一夜暴富是不争的事实。

对于深圳的很多人来说，虽然上天赐予的财富看似让人嫉妒，但毕竟不是深圳土著，也不是第二代土著，只能暗暗羡慕和痛恨自己。但是，还是有很多外国人买了小产权房。那几年他们以很低的价格买了小产权房，很多也在拆迁过程中。他们是否也得到了相应的补偿，房屋被夷为平地后是否被扫地出门？据说在拆迁过程中，当年购买小产权的业主大多与开发商签订了拆迁补偿协议，获得了同面积商品房的置换补偿。除了置换商品房，很多还得到了现金补偿。这是一个让很多深圳人感到兴奋的谣言。这就意味着，以上沙为例，5年前每平方米1万元的价格买下的农房，现在可以替代价值9-10万元的商品房，足以让人心跳加速，血流不止。很多人可能会说小产权房的业主没有法律保护。一旦原主反悔，打官司，现在的主人肯定会输，导致丧妻、丧兵。事实上，这样的事情在现实中很少发生。第一，因为很多小产权房多次易手，现在的业主与最早的原住民没有任何联系，只有原住民才有资格主张产权，而不是以前的业主。如果一个农民房的住户大部分都是外来买家，那么即使土著想上法庭，也要权衡如何对抗整栋楼的业主，如果犯了众怒会怎么样。第二，小产权的卖家更多的是村委会和开发商，他们不具备索回的资格和条件。所以，小产权的大部分业主，其实都收到了补偿。第二个原因是深圳8月份出台的棚改政策。深圳今年8月9日发布的《关于加快推进棚户区改造工作的若干措施》中明确指出，棚改计划由原来的30年缩短为20年。棚户区是指城市中危险的老房子、住宅区和村庄。目前，深圳大量的城中村和老旧社区是未来棚改的可能目标。相对于旧城区改造更新，棚改政策会强硬很多，主动权掌握在政府手里。对拆迁条件不服的，可以依法申请启动强制程序，进行行政征收和行政处罚。明眼人都能看出来，深圳政府大力推出棚改政策，主要是因为旧房改造拆迁进展一直很艰难。由于必须获得100%的居民同意，许多旧住宅区的拆迁在咨询的早期就停滞不前，许多居民要价过高，还钱，使得拆迁工作无法推进。比如福田圆岭小区拆迁工作组十年前入驻，经过十年的努力，签约率只有80%。其实1: 1.3置换商品房原址已经对原住户非常有利了，只是有些人的野心和需求是无穷无尽的。在著名的罗湖木头龙小区拆迁案中，开发商益田集团在2011年与小区内大部分居民签订合同后，开始拆除一些已经全部签约的建筑。本来以为这样可以给钉子户施压，让他们签合同尽快离开，结果被钉子户挟持，手脚好的钉子户开出离谱的价格拒绝搬迁。因此，一方面，伊田集团无法清理场地并新建场地，不得不为承包户支付大量过渡租金。到目前为止，支付的费用接近10亿元。可能有些“人权斗士”会说人权第一。看看日本，因为一个老太太不肯动，政府让飞机改道。