日本房地产新乐小产权房

2020年，是世界疫情之年。全球各国的经济无不受此打击，多数企业受到明显影响。然而，日本的不动产行业，却存在一些例外。2020年10月，这是株式会社缘在日本房地产行业里生存的第11个年头，也是疫情之后公司最忙的时候。

最近14号台风临近，天公不作美，株式会社缘的员工小李却还接受了2组客户看房预约，地点分布在日暮里、中野、西川口、北浦和车站。虽然横跨了埼玉县和东京都，但是因为东京的地铁线路四通八达，从日暮里到西川口16公里的路程乘坐电车19分钟即可直达。

东京是一座世界级的大都市，面积为2193平方公里，常驻人口虽然只有1400万人，但是每天有350万人从千叶县、埼玉县、神奈川县，甚至山梨县、群马县，搭乘地铁轻轨城际列车赶到东京来上班。所以，白天的人口总量，大约是1750万人。

自从8月份开始，越来越多国内外客户咨询在日本购房事宜，10月份则几乎天天有人定房。日本的楼市现在是什么形势呢，未来何去何从？本报围绕这些问题对株式会社缘进行了采访。

株式会社缘首先展示了一组最新数据。10月5 日，《日本本经济新闻》发布了《1～6月不动产投资额，首都圈首次成为世界第一》为题的报道，其中指出，“日本国内的不动产受到海外投资家的广泛关注，正是因为新型病毒的影响，在欧美，中国等国的投资逐渐减少，16月份在东京的投资额竟然达到150亿美元（1兆6000亿日元）超过伦敦，纽约成为世界首位。”

其次，2020年8月的不动产交易量，东京都首都圈成交公寓的数量同比增长了18.2％，是自1990年5月东日本不动产流通机构成立以来的历史最高数据。与年相比，成交的每平方米的单价上升了1.8％，该上升状况与前一年同月相比持续四个月；成交价格同上一年相比增加了5.3％，并连续3个月超过去年的同月。房屋面积同比增长3.4％。至于成交数量，首都圈二手公寓在8月成交数量是3,053件，比上年同期增长18.2％，是6个月来首次超过上年同月。

因此，目前许多不动产公司都面临着同一个问题，就是咨询多，房源少的情况。

在东日本不动产流通机构的新登陆物件数量，统建楼和小产权的区别，8月份的新增注册的二手公寓数量为14,069件，比去年同期下降了13.3％，连续12个月低于去年同月。与上个月相比也下降了8.2％。关于在库件数，8月在库物件数为42,731，比去年同期下降11.3％，连续9个月低于去年同月。比今年的7月下降了3.7％。

为什么会出现僧多粥少的情况？其实还是因为一场疫情改变了整个日本的经济和日本人的思想。株式会社缘分析，影响房产价格变动的因素主要有以下3个。

一、银行利息高低

利息高低影响房产需求。从结论上来说，利息的上浮有导致房产下滑的倾向，而利息的下降也有可能导致房价的上涨。近年来，日本的低利息政策一直在持续。伴随着还款额度减少的情况，大家购买房产的欲望上升。同时，房产需求度的增加也导致了房价的不断上升。

二、投资回报率

回报率是选择房产的一项重要指标，所以回报率的高低也对房产的购买欲起到关键性的影响。一个房产在回报率较低的情况下，选择以投资为目的而购买它的概率就会下降，房产本身的价格也有贬值的可能。特别在疫情期间，日本东京的低于1%的空屋率引起投资客的关注。

三、经济趋势

因为疫情影响，日本社会人们现在的工作方式已经悄悄发生改变，很多公司都采用在家办公的模式，上班族突然开始在家办公，在家待的时间变长，想要低息贷款换个大房子的人增多，导致日本的自住购房需求变大。

小李的客人最近购买了一套公寓房，价格为4580万日元位于东京台东区新御徒町徒步5分钟的一套2009年筑的2室1厅的中古公寓。0.45%的低息贷款，100%贷款额度，贷款35年，月还款为117，880日元。比起他原来月租金16万日元的租金负担还减少了，房子更加新了。这样看来，也就难怪最近楼市火了。

投资客早已蠢蠢欲动。压抑已久的旅游行业，估计未来也会迎来春天。小李的客人成功融资，买到心仪的一栋楼，自己支出2500万日元，深圳绿本可以转红本吗，购买一栋7900万日元大楼，贷款5500万日元，利息2.5%，贷款15年，银行月还款36.6万日元，月租收入有48.2万日元。也就是说，用租金还款后每月有11.6万日元的租金收入，而15年后这栋楼就是他的永久产权了！

四、政策导向

由于安倍政府敲定在年10月1日将消费税提高到10％，政府提出了各种政策和消费奖励措施，以维持消费者在耐用品、汽车、房屋等各项商品在价格上涨时仍保持旺盛的购买力。居住用途房地产的主要奖励措施为由所得税中扣除房屋贷款额优惠“住宅贷款减税”将再延长3年（由10年延长至13年），这有助于增加对新建房屋的需求。