2021年，深圳、东莞、中山、珠海、惠州等房价走势预测(小产权房如何用小用电)

在深圳715所谓最严格的监管之后，每个人都在等待下跌，我们媒体圈开始预测，下一个房价必须回调，评论区，每个人都咬紧牙关说深圳房价太高，应该下跌。

看跌者支持房价下跌，

看多派还是鼓励大家抓紧时间进入市场，很多人吹房价上涨，结果是真的？

12二手房均价8.7万/平，一举夺得全国房价上涨龙头城市。

本来买了三房，等一等直接换两房。

深圳到底能不能跌，都经历那么多年了，大家得清醒一下了。

今天小1就给大家讲讲深圳都市圈的买房策略。

你最不想听到的:深圳还会涨！

深圳去年真的疯了，西部地区一般涨了30%以上，一般这个词很吓人，因为有的可能涨了50%以上。

如果深圳有六环路，那么去年年底，深圳的五家公司将看看北京的小产权房价格是多少。一平环路的价格已经达到了5万元。随着大幅上涨，深圳几乎没有萧条。

如此涨幅之下，到底深圳还能不能继续涨，又是不是到了悬崖边上，稍微刺激就掉下去？

我的结论是:三年内，深圳二手均价突破10万，板上钉钉！

看起来有点渗人，但这一切都有根据：

2019-20202000年的这一波增长首先取决于政策的高度积极性。广东、香港、澳门湾地区规划的出台正式确定了深圳的核心地位，社会主义试点示范区赋予了深圳在全球城市中的地位。纵观全国城市，没有人像深圳那样受到青睐。

(2019年发布粤港澳大湾区纲要)

(2019年8月，先行社会主义示范区政策)

许多人无法理解社会主义示范区的意义。全球城市可以走社会主义道路，而不是资本主义道路。如此成功，他们只能问我国小产权房屋交易的风险。

深圳是社会主义主义先行示范区

这是深圳政治高度赋予的活力。

此外，深圳市场自然导致供应短缺的矛盾继续存在。一方面，全国前三名的人口流入，另一方面，土地越来越少。人口增长和商品房供应的长期不对称是深圳房价长期上涨的根本原因。

而且深圳的人口增量不仅多，质量还高，每年涌入大量的高端人才，甚至深圳还全球招募人才，高端人口数量越多，对购买力支撑越大，要下跌，谈何容易。

深圳楼市的政治 市场，即使靠行政手段控制，最多也是稳定的，不能真正打击房价。

就像我一直说的:如果不扩容，深圳房价会上涨，没有解决办法！

至于2021年深圳的预测，我给出了几个方向:

1、深圳还得涨，但涨幅放缓，预计约10%。

2、龙岗大运、中心城等东部地区；罗湖笋岗、蔡屋围将迎来一轮补涨。

3、房地产税可能会跳过立法程序直接落地深圳。

4、深圳扩容莞惠依然值得期待。

而深圳买哪里？一点也不复杂。

记住我之前提到的核心点:

1、买东西不买东西，越接近未来CBD前海越近，价值越大。

2、现在我们可以从东部核心区的好项目入手，而在西部，建议我们只需要全力以赴打新项目，打就是赚！不需要，可以花足够的时间比较二手，西部二手市场短期内会稳定！

3、即使现在没有深圳名额，深圳还是一个值得等三年的城市，先定居，三年后，又是一个英雄。

4、一夜暴富的最佳机会是打新房，这是深圳买房最赚钱的机会。

虽然很多看涨深圳的人都会不开心，但他们还是要理性看待深圳的房价。

除非有非常复杂的国际环境，深圳的房价仍在稳步上涨。

东莞有点疯狂：等一等。

2020东莞比深圳更疯狂，去年以47%的涨幅成为全国房价涨幅最高的城市。

东莞凭什么？

核心逻辑是供需严重失衡。2019年，东莞一手住宅供应面积大大低于交易面积，交易面积近100万㎡，需比仅为0.78，这就埋下了去年东莞房价上涨的原因。

2020东莞增长最快的地区不是著名的临深凤岗塘厦，而是东莞主城区的南城、松山湖和滨海地区。

可以理解，松山湖的崛起取决于华为，滨海地区取决于深圳。

南城依靠城市运营商的战略。东莞和佛山一样，是以镇域经济为主的城市，但佛山已经建成了千灯湖的核心CBD东莞也必须有自己的城市CBD，因此，南城的崛起有政治推动因素。

去年，东莞仍然是一名非常听话的学生。涨幅如此之大。7月，他从长沙学习回来，立即成为一名模范学生，并出台了房地产市场监管政策。不幸的是，房价仍然没有上涨，但由于限购和升级，二手房交易急剧下降。

基于去年东莞的整体情况。我给东莞一些预测:

1、东莞地区、城区、滨海、松山湖等，去年涨幅较高，今年将迎来小幅回调

2、2021年临深板块将强势补涨，临广区也将补涨

3、未来五年东莞楼市仍将供不应求，长期看涨！

在这个预测下，东莞应该如何买房？几个核心:

1、要涨，首选临深！2021年临深凤岗、塘厦将迎来最明显的补涨。

2、滨海新区和松山湖仍然是不错的选择！在城市买房时，建议从城市发展中购买自住。投资不是东莞买房的最佳目标！

3、东莞二手房相对低迷，可以关注一些新房，有一定的捡漏概率

4、2021年临广水乡地区将迎来补涨，若投资，不建议大家碰碰

说实话，东莞这波涨幅太大，即使长期有价值，短期站在高位，想要流动也要等购买力。

深圳东莞已经飙升了一轮，投资基本上是最好的时机，短期暴击增长不高，适合大量资金的高级玩家等待几年。

深圳都市圈其他城市隐藏着房地产投资真正的暴击机会。

中山靠桥改命？！

说到深圳都市圈，我们只想到东莞和惠州，但事实上，有两个城市通过桥梁与深圳关系密切，即中山和珠海。

自2016年深中通道正式建设以来，深中通道开工后，房价一直处于领先地位。2016-2017中山的房价在2018年翻了一番，但在2018年突然停止，并开始了两年的低迷和调整。

但从去年11月开始，中山楼市又开始动起来，成交量明显开始复苏。

中山马鞍岛的项目甚至遇到了成千上万的人排队认购，价格也去了2.8-3万/平，还有人买单。

甚至在中山马鞍岛也有万科X项目，价格最贵3.8万/平，这样的价格也让人目瞪口呆。

即使从地铁站出来，也能看到多年未见的中山广告单，打着首付6万起，买中山三房的口号。

沉迷2年的中山会崛起吗？

冷静，想清楚中山能从哪里升起吗？

中山马鞍岛之所以有如此底气，靠的就是深中通道连深圳，想靠着这条桥引深圳人口和产业，但对此我不禁抛出灵魂3问：

根本没有基础，产业真的能做到深中大桥诞生的区域规划吗？

离中山市通勤30公里，中间有很多断裂带。人口能引导吗？区域能发展吗？

桥的另一边是深圳机场和会展中心。深圳人真的会因为房价便宜而开车过桥来这里生活和工作吗？

这三个问题的答案呼之欲出。

中山产业一再衰落，没有抓住转型升级的机遇，也没有发展出含金量高的高科技产业。它已经从广东的四只老虎变成了一个普通的三线城市。

光靠桥就想吸引深圳的工业溢流。为什么？如果只是成本低，隔壁惠州不香吗？

珠海能在行业上与深圳一脉相承，难道不是最好的选择吗？

还有一点就是我们常说十个新区九个坑，要看新区能不能发展，要看离主城区的距离，而马鞍岛离中山当地人居住的主城区东区有很多断裂带。

中山人可能根本不会去马鞍岛买房，所以马鞍岛与其说是中山的一个地区，不如说是深圳的飞地

但是可以吗？我给出的判断是:

太难了！马鞍岛没有任何工业和人口基础，一座桥能迅速完全改变它的命运吗？难度太高，时间太长！

中山买房建议：

1、沉寂了两年多的楼市今年会复苏，东区、火炬、南朗等核心板块会补涨。

2、只需要买住，中山就可以开始了！在机会多的湾区，不建议投资中山，浪费名额！

珠海是2021年深圳都市圈最大的暴击点！

珠海也计划与深圳连桥，但与中山相比，价格上涨，珠海仍有机会赌博。

而且说是赌，但基本确定。

去年5月和11月，深圳前海和珠海对深圳通道连接进行了招标。12月，市委书记在公开会议上公开表示：努力在十四五末建设深珠铁路！

与中山薄弱产业相比，珠海的产业得到了足够的支持。截至2018年底，珠海共培育了28家上市公司，汤臣倍健和格力集团就是其中之一。

珠海梁家湾北侧有各种科技创新企业，也是深珠通道的立足点。桥两端的房价差异是6倍以上。这是珠海最大的暴击点。p>

至于珠海最受欢迎的其他地区，价值如何？

横琴的规划确实很高，但目前珠海写字楼空置率最高，近70%的土地都是澳门企业征地的。习大大四次考察横琴，四次是因为澳门。最重要的是珠海的房价已经5.5万/平方米，起点真的太高了。

对于横琴来说，我认为这是一个政治意义大于经济意义的地区。高价决定了后续增长的空间太小。

金湾航空新城怎么样？

航空新城以行政业务为主，没有高净值和未来产业，也是个别住宅区，人气低，入住率低，最后只会睡在城里。

珠海去年迎来了各种重大好处，我们从珠海市场了解到，开发商已经在调整价格，二手房价格也在暗中上涨。基于此，我今年对珠海的预测：

1、在湾区上涨和人口增长的影响下，限购继续放宽，珠海房价将在今年年初迎来一波补充上涨

2、当下！梁家湾北围必须提前布局！一旦政策实施，趋势就无法逆转！

3、珠海只需要自住买房，在哪里买，但尽量在西江东岸买！选择珠海投资买房板块，梁家湾北围＞保十区＞金湾航空城＞横琴！

惠州：我想稳步上升

惠州，与深圳联系最密切的弟弟，其实在去年都市圈的轮涨下也涨了。临深板块部分项目涨幅超过20%，惠州在湾区火爆下必然上涨。

此外，去年的惠州也迎来了亮点时刻。最高官方网站批准深圳14号地铁线延伸至惠阳，并明确规定2年内开工！

虽然惠州后来回复说地铁修复不在计划之内，但原因是惠州不想付钱，但大都市区融合了大势所趋。即使深圳付钱，这条线也必须修好。

因此，我们仍然坚定，惠州临深板块有价值。

今年惠州楼市怎么走，我给出的预测和建议是:

1、深圳房价持续上涨，惠州房价整体上涨！特别是惠阳和大亚湾的核心板块，深惠交界将继续上涨。

2、预计深圳都市圈将于2021年3月发布，期间将引发新一轮扩容的讨论和思考。

3、惠州投资惠阳白云新城＞在大亚湾西区，惠城区买房住房，惠城区是最合适的。

4、惠东的高铁、龙门环境、海都是惠阳买房的坑！

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