城中村有什么价值？一定要拆吗？(广东哪里有小产权房) -2024深圳小产权房信息

城中村有什么价值？

1.特色空间价值

中国当代城市新区的空间往往被批评为规模过大、汽车导向、道路无街道、千城一侧、道路宽阔、广场大、高层建筑成为其突出的特点。相比之下，绝大多数村庄都有不同的空间特征：小规模、密集的路网、细纹理。

村里的房子一般不高，主要在4层以下；街道又窄又密，社区相对较小；建筑高度接近而密集，整体纹理更加细致和紧密。此外，虽然每个家庭的建筑规模大致相同，但会有一些不同，形成个性化的表达和一定的空间变化。

其背后的制度原因是采用了宅基地自建房屋的模式。小宅基地保证了建筑和邻居的小规模；自建房屋必然会产生基于个人需求和意志的多样性。这种宅基地自建房屋模式是在当代普遍采用的大规模、代建房地产行业兴起之前

中外常用的模式也是我们欣赏的小规模、密路网、细纹理、统一下多样性的来源。

因此，当村庄被纳入城市并成为城市村庄时，它自然会成为一个不同于现代城市空间的特色空间。如果村庄本身的空间模式和建筑风格具有独特的特点，如许多著名的历史文化村庄和传统村庄，它自然会成为城市特色的重要组成部分。

即使是普通村庄，其自身的小规模、密路网和细纹理也应视为城市的特色空间资源；虽然观看起来很普通，甚至没有特色，但每栋建筑都有可能更新为特色住宅。

现在我们经常可以看到将普通村民的住房改造成舒适美观的住宅的案例。厦门曾厝庵村等著名景点已成为著名景点。因此，在城市规划建设中保留现有村庄，可作为与基地现有山、水、林相同的特色空间元素；拆除基地现有村庄，一张白纸好画，是对村庄作为特色空间资源的价值缺乏了解。

在传统村庄，村民们一代又一代地建造自己的房子，拍卖小产权房屋需要维护多少钱，每个家庭根据自己的需要逐步更新，整个村庄呈现出小规模、渐进的空间演变，基本保持原来的规模和纹理。

因此，保留村庄作为特色城市空间的关键是保留宅基地自建房屋和自我更新改造的模式，进行微更新，而不是大规模拆迁改造。后者往往需要高层高密度建设，因为它需要平衡巨大的成本，只会把原有的特色空间变成普通的城市空间。

2.弹性空间的价值

城市和社会的发展对空间的需求有很大的不确定性，而现代城市空间的生产和控制往往是刚性的落后于需求，不能很好地适应这种不确定性。现代城市建筑的建设和使用采用了严格的审批许可制度。空间改造和功能调整都需要政府部门的审批许可证。周期长，程序繁琐，往往扼杀了许多新的尝试。

城市村庄是不同的。过去由于各种原因，政府对城市村庄的控制不如国有土地建设严格，一方面导致小产权证据需要支付城市村庄非法建设、管理，另一方面也容纳了一些国有土地城市建设空间不能及时提供供应和创新，成为试错空间。

例如，一些城市村庄为低收入人群提供了生活空间，发挥了与政府经济适用房和廉租房相同的作用；深圳大芬村油画产业、景德镇范家井、老鸭滩村陶瓷产业等一些新产业在城市村庄发展成长。许多大城市的城市村庄功能高度混合，随时根据需要进行调整。

这些都不是自上而下规划的，而是自发形成的。当政府主导的城市建设不能及时或足够响应自下而上的需求时，城中村已成为满足这些需求的灵活空间。

如果社会需求的变化和不确定性是永恒的，那么未来，城市空间仍然需要大量的弹性空间。一方面当然可以通过国有土地上的城市空间提供这种弹性，比如增加功能混合度和空间调整的灵活性，但这需要大量的制度创新和调整。

另一方面，充分利用现成的城市村庄，具有一定的模糊空间，同时加强非法建设管理，继续发挥城市弹性空间的作用，给予一定的创新、探索、试错空间，未来新的生活、商业和社会文化形式，可能在这里萌芽。

此外，由于城市村庄的建筑高度和发展强度相对较低，一旦城市发展迫切需要，拆迁改造的经济成本相对较低。目前，城市村庄的更新模式基本上是建设以高层建筑为主的现代面对新的城市需求，这些居住区的调整成本很高。

因此，也有必要保留一些城市村庄不进行改造，为未来的城市发展保留灵活性。目前，深圳部分企业租赁城市村住房，整体更新改造成景观特色、生活标准较高的租赁公寓，如水围村，展示了城市村的灵活性和可能性——可以更独特、更舒适、适应新的需求。

3.抵抗空间全面商业化的价值

空间过度商业化是近年来中国城市空间生产的主要问题。陈英芳指出，中国的城市发展是以权力和资本为主导，以土地和空间效益为目标的经济发展模式；余海指出，住宅空间的私有化（住房商业化）导致住宅服务的市场化和住宅区的门禁，导致社会空间的碎片化和人群隔离。

商品房地产已成为城市建设的主要动力和内容，体现在城市景观上。追求商品交换价值最大化的高层住宅越来越成为居住区建设的主体。大量的空置新房和高房价反映了住房金融化和商业化的本质。空间越来越成为商品，追求交换价值而不是使用价值，导致越来越明显的金融、社会和风格危机。为此，2016年中央经济工作会议甚至不得不呼吁房子是用来居住的，而不是用来投机的。

在空间商业化的过程中，土地征用、拍卖、挂牌转让是关键的制度支撑。根据国家法律法规，集体土地不能直接交易，只有在被征用为国有后才能进行市场交易（通过拍卖、挂牌通过拍卖、挂牌等方式进行）。

因此，城市有两种土地，一种是国有土地，其中越来越多的住宅、工业等土地通过拍卖、市场交易成为商品；另一种是城市村，保留集体所有权，宅基地不能进行市场交易，不能成为商品。

这种制度安排使城市村庄有条件成为抵御城市空间全面商业化的空间。村民不需要购买商品房，可以住在当地宅基地，是城市商业化程度最低的空间；村民有改善和创造生活空间的主动权（这是列斐伏尔倡导的城市权利之一），往往可以保持原有的社会网络和文化遗产。

以租赁经济为主的村庄已经有了一定程度的商业化(房屋使用权的商业化)；为了最大化租赁空间，房子越来越高，甚至在一些城市到处都是握手楼。越来越多的房东住在村外，与租户和其他村民日益分离。村里原有的社会网络和文化传承面临巨大挑战；但由于无法上市自由交易，仍然是不完全商业化的，基本没有房屋投机。与商品房相比，可以保持较低的租金水平，容纳低收入群体，客观上起到城市经济适用房的作用。

将城市村拆迁到可自由交易的商品房社区，总体上减少了城市的非商业空间，增加了商业空间。如果社会主义社会的空间生产应该主要追求使用价值而不是交换价值，那么以土地使用价值为主的城市村庄就是现成的空间，似乎可以成为未来城市土地制度改革的空间载体，探索房屋用于生活而不是投机。或者至少，在以商业空间为主导的城市，以及城市村庄等非完全商业空间作为补充。传统的以追求空间交换价值为目的的大拆迁建设模式，带来了城市整体发展的高成本。

首先，经济补偿成本很高。据研究，我国土地出让金用于征地拆迁的补偿成本接近80%，最终将传递到房价，增加城市运营成本。

二是维护社会稳定成本高。目前，征地拆迁信访在我国信访类型中排名第一。虽然我们不知道村庄拆迁的比例，但由村庄征地拆迁引起的社会群体性事件和恶性事件并不少见，导致了巨大的社会成本。例如，一个城市新区计划在5年内投资900多亿元，约20个村庄1.5万户、6.4一万人被拆除和安置。一方面，这种模式承受着巨大的财务压力，另一方面，数万人在短时间内搬迁和安置往往会造成更多的社会问题。

城中村，一定要拆吗？

如果我们打开城市的图像图或现状图，我们可以发现几乎所有的中国城市或多或少都保留了城市村庄，有两种不同的纹理：现代城市空间的大尺度、粗糙的纹理和城市村庄的小尺度、细纹理。这两种纹理已经并置和拼贴在一起，共同构成了当前中国城市的空间形式。

然而，在几乎每个城市的规划图中，这些城市村庄都被规划为以许多高层集体住宅为主导的现代住宅区。这一蓝图和发展模式已深深扎根于人们的心中，成为领先甚至毫无疑问的城市生活空间范式。然而，村庄的拆迁和建设提高了城市发展的经济和社会成本，破坏了城市的历史记忆和特色空间资源；

对城市村庄有意或无意的视而不见，导致了现有城市村庄的环境、风格、基本公共服务等问题。因此，有必要从多个角度了解城市村庄的价值，反思现有的主导生活空间范式和城市建设模式，探索新的可能性。

从历史文化的角度来看，城市村庄是城市历史记忆的重要载体；从特色空间的角度来看，村庄的小规模、细纹理是塑造城市特色的战略资源；从社会经济的角度来看，村庄是丰富多样的社会空间、低成本空间和弹性空间；从异质空间的角度来看，它也是一个战略空间，抗过度商业化的空间，探索新的方向。

因此，城市村庄并不一定意味着低质量，而是塑造高质量特色空间的战略资源；不仅拆除一种方式，而且有很多可能性。对于现有的城市村庄，积极解决问题，而不是大规模拆迁建设；对于新区，应主动做好城市村庄的综合发展，即使必须拆除一些村庄，也要保留一些痕迹和记忆。

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