商品房 小产权房 回迁指标房怎么区分？

一、认识各类房产

　　商品房是房地产开发企业缴纳土地出让金、购买土地开发使用权后，建设住宅在市场上销售，有红本房产证，产权为70年。商品房限购限贷，且购买3年内不能再次出售，目前价格高企，中心区均价已破8万/平米。

　　小产权房是指没有红本的房屋，包括村委统建楼、村委和开发商合作共建的楼盘、村民自建的农民房。部分是有国土局发的绿本，这种房子无法更名交易;而大部分统建楼、村民的自建房，都没有绿本，主要是通过《合作建房转让协议》，外加律师见证来交易。小产权房购买不需要购房名额，价格一般为商品房的5折甚至更低、没有税费，相当于用商品房首付款的钱，全额付清等面积的小产权房，无月供压力。虽然小产权交易上不了法律台面，但民间交易十分活跃。

　　回迁指标房就是符合旧改拆除条件、有回迁指标的房屋，包括城市更新项目回迁指标房、土地整备利益统筹项目回迁指标房和棚户区改造项目这3类回迁指标房。以较低价购买这类指标房，等待几年旧改顺利完成，即可拿到回迁红本商品房，笔者认为这就是另类“期房”。

　　二、回迁指标房是怎么来的?

　　当商品房搭上一座“城市更新”或者“棚户区改造”的桥就会变成回迁指标房，例如南山鹤塘小区更新、福田华富村棚改等项目;小产权房搭上“城市更新”或“土地整备利益统筹”这座桥

　　商品房、小产权房拆迁前后变化

　　何为城市更新?根据《深圳市城市更新实施办法》，城市更新主要是将破旧的旧住宅区、城中村等区域拆除后，建设新的商品房小区，由开发商负责拆迁安置。政府会设定可以实施城市更新的条件，包括土地权属、业主更新意愿、建筑年代、相关规划情况等多项要求，虽然要求比较多，但是解决办法也多，一般开发商会想各种办法搞定。目前，在实施的城市更新项目大约有800多个，未来将继续增加。

　　何为土地整备利益统筹?根据《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》，土地整备主要是将城中村的房子拆除后，建设商品房小区。实施土地整备的门槛低，没有城市更新那么多条件，拆迁赔偿也是由开发商和业主协商。但是，由于利益分配机制的不同，相对城市更新，通过土地整备拆迁后可开发的土地面积及新增物业面积较少，目前在实施的项目有102个。

　　何为棚户区改造?根据《关于加强棚户区改造工作的实施意见》，棚户区改造主要针对房龄满20年的老旧住宅区，这些房屋本身是有红本房产证的，拆迁后新建的物业，除了回迁部分是红本商品房，其余全部是保障房(安居房、人才房、公租房)。因此，棚改后的小区楼盘品质可能会略低于更新、整备项目开发的楼盘。目前正在实施的棚改项目近30个。

　　城市更新、土地整备、棚户区改造是深圳拆迁市场的三驾马车，除了满足政策要求，也涉及多方利益主体的谈判，进入计划完成旧改立项是第一步也是最难的一步。假设你的房产已经被划进了旧改的拆迁范围，但后续是否可以顺利实施仍要打一个问号。

更多小产权房资讯及楼盘信息请关注

本文地址:https://www.fang85.com/hot/98831.html