沙井小产权拆迁（小产权房熄火？沙井仍有回迁指标房兜售，价格比新房贵！）沙井小产权房被拆了，

中央电视台财经曝出深圳小产权房消费市场弊病后，这场综合治理龙卷风袭来，全区小产权房买卖被按下中止键。

▷图源：财供销社

在那场小产权房“大震荡”中，观澜是“震央”。更为重要是被包装袋成与商品房有别的小产权房，还是一些已列为旧改的、被消费市场爆炒的“迁离分项房”，都被列为综合治理第一类。

日前，深圳市宝安区住建局也正式撰文明令禁止代理产品销售“小产权房”。

六一前，某控股公司降价违法产品销售观澜京基御景珑庭迁离现房、并被监管机构喊停检举的消息也在各大媒体曝出。

不少以小产权房买卖为主的中介机构公司纷纷停业，或改投邻近地区。

不过，即使在风险较高期，依然有人“由奇吉叫卖”。

NO. 1｜壹

综合治理龙卷风之后，曾光辉的观澜小产权房营生情况欧几里得？

据当地中介机构招商，观澜东山村旧改目前有迁离分项房对内受让，该旧改工程项目由阳光城主导力量，可直接与地产商签下确权，签订合同三年交房。

据中介机构透漏，东山村是近期观澜少见有迁离分项房分项放出来的旧改工程项目。邻近的梁溪区海岸城三期、鲁银投资工业园区等数个城中村模块均无以产品销售分项放售。

虽然无须限牌，但中介机构称需定金纸制还清。按5.5万/平总价估算，70平总价达385万、100平分项总价达550万，成本并不低。

此外，还需交纳10万元确实权费，也就是所谓的“关系费”。

▷去年12月，该工程项目就传出有迁离分项房放出

观澜小产权房和迁离分项房买卖，基本进入休整状态。

对于有关近期消费市场买卖风险提示，推售东山村迁离分项房的经理丝毫未提及。他认为：“除非地产商倒闭了，没有其他风险。”

东塘旧村片区更新模块位于观澜街道的中西部，邻近有已建成的地铁11号线和规划中的地铁18号。

▷东山村物业清拆中

该旧改由阳光城地产操刀，工程项目于2017年启动，签下率达100%，目前部分楼宇已拆除。

▷阳光城东山村工程项目部

东山村邻近城区面貌以统建小产权房和村民自建房为主，人口密集、居住环境较为拥挤混乱。

在小产权买卖不受法律保护的当下，在旧改尚未完成前，花高成本买入迁离分项房，需要赌一把的勇气。

NO. 2｜贰

据财供销社的调查，目前深圳市面上的小产权房主要分两种：一种带迁离分项，即已被纳入城中村计划的小产权房；另一种则是不带迁离分项的普通小产权房。

而后者，近年来，观澜在售的类似统建楼小产权房被“包装袋成商品房”，外立面与商品房没有太大区别，有漂亮的花园小区，且价格优势较大，有物业管理，不限牌，客观上解决了不少刚需在深圳安家的问题。

多年来，这些小产权房虽然买卖活跃，但涨幅并不高，但随着深圳调控不断升级，小产权房价格也水涨船高。

而带迁离分项的小产权房，则是另一种存在感。

新房消费市场大热的观澜，也是深圳小产权房最为密集的片区之一。

▷某中介机构门店张贴的观澜小产权房地图

在中央电视台财经点名深圳小产权买卖弊病后，六一前夕，已经是现房状态的观澜京基御景珑庭迁离房被某控股公司拿出来叫卖被喊停。

事发后，地产商第一时间也进行了澄清：该批物业属于村民集体迁离房，不属于京基在售物业产品。”

▷实拍京基御景珑庭营销中心门口张贴的公告

本号实探时，现场产品销售表示目前对内产品销售产品只有商铺和商办产品。

不过，该风波仍在部分媒体报道中发酵。

目前，宝安住建局已对该批迁离房源锁盘处理，调查仍在进行中。

很显然，小产权房买卖已和商品房买卖一样，正被列为监管范围，大部分中介机构都不敢再碰这个营生。

“中央电视台报道的观澜那边小产权房价格已经很虚高了，现在买入风险很大，迁离分项房要入住要等待的周期也很长。”一位代销红本迁离房的控股公司经理表示，现在他们已经将办公地搬到了龙岗。

NO. 3｜叁

由于深圳商品房占比较低，小产权房占据来的深圳房屋类型的半壁江山。

买不起一路飙升的商品房，不少刚性需求进入小产权房买卖消费市场，实现在深圳上车或作为过渡自住之用。

据了解，目前原关内地区流入消费市场的迁离房分项房已经非常少，最贵的是南山白石洲、后海村旧改迁离房分项总价在9万/平左右，福田石厦价格达6.8万/平。另外近两年开始大举启动拆除计划的光明中心区，迁离分项房价格也已经去到3.x万/平。

这些被成功旧改的迁离房拿到红本后，可与商品房一样进入二手房消费市场买卖，因此和商品房本质相同。

目前深圳最贵的迁离分项房，是华润大冲旧改的迁离房小区——大冲城市花园和大冲都市花园，业主放售价格去到16万一平，已经和商品房润府价差不大。除了原村民外，早前入伙就从村民手中买进的迁离二手房业主，也赚得盆满钵满。

迁离分项房购买价格一般是邻近商品房价格的5-6折，这也是部分投资者愿意入手具有一定风险的迁离分项的重要因素。

不可忽略的因素是，去年以来，不少中介机构、控股公司公开售卖迁离分项房，无形中推高了旧改成本，并对深圳楼市调控带来了压力。

虽然目前观澜片区二手房参考价仅仅在4-6万/平，但业主心理预期普遍达到了7-8万/平。距离东山村旧改最近的万科翡丽郡和华盛西荟城，二手房参考价不过4.9万/平，近期因未划入深外学位而备受关注的博林君瑞，6万/平的参考价已是片区最高。

在中介机构和投资机构的炒作下，消费市场对于热点片区迁离分项房的需求不断膨胀，待征地的“迁离分项房”成为了稀缺品种，报价也水涨船高。下面这张图是宝安区迁离分项房的消费市场价排名。

▷图源：深圳征地网

去年11月，网红盘梁溪区海岸城迁离物业

▷梁溪区海岸城迁离选房现场

目前，虽然梁溪区海岸城的迁离房还没入伙，但市面上已经有买家出高价购买。

4月底，观澜有控股公司持有的迁离房售卖的广告刷遍了朋友圈，令工程项目地产商十分紧张，特地发声明澄清。

据知情人透漏，目前梁溪区海岸城三期迁离分项房报价已达6-7万/平，即使还有部分村民未选房，但已无分项对内释放。

NO. 4｜肆

目前，深圳的迁离分项房一般要求定金支付，由于不在限价体系内，购买门槛已然不低。

从获利空间来看，短期内观澜片区迁离分项房已经失去了性价比，投资客只能长线持有，寄期望于长期价值，一不小心就容易高位站岗。

即使是同一热点片区的迁离分项房，两年前和现在的购置群体已大不相同。

提及购置风险，某控股公司中介机构认为：“除非地产商倒闭，或更换其他地产商，否则没有风险。”

事实上，购买迁离分项房风险远不止于此。

今年年初，深圳盈科律师事务所通过真实案例分析了回迁分项房买卖的风险所在。

业内人士指出，迁离分项房存在权属纠纷、一房多卖、反悔要求降价、卖家的债务风险、周期过长甚至工程项目流产等诸多风险，任何风险一旦实际转化，对已经支付完定金的买家来说，都是全盘损失。

▷迁离安置房买卖合同，图源深圳盈科律师事务所

在上述案件中，由于卖家被限制人身自由，导致后续流程都无法配合，买家无法签订征地补偿协议而无法取得房产证。

目前，深圳暂未出台迁离分项房买卖管理办法。

合一城中村集团董事总经理罗宇指出，在城中村工程项目立项之前，就要先就村改项目的房产确权并迁离给确权权利人，即使购买了也是长期持有等待迁离；而对于已立项的，建议政策细则上也能要求在某个时间点之前，就要对这些小产权房进行确权。这样一来，就堵住了小产权房炒卖的漏洞

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