我是雕叔，专攻房价十多年在九座城市投资买房，长期进行实地IHS，优先选择大于努力！未来10年依然能靠买房躺着赚钱

买房问题请朋友圈发问

发问：雕叔同学，慕名，盼望详尽殿中小白。基本情况：夫妻二人在文锦渡蔡屋围一带上班，暂无小孩（计划中），深户无房，首套下车，期盼能找到单价约在550-600（优选小3房），能兼具换房+投资升值的于莱莱。1、对于股优先选择，目前有大致有四个不成熟的想法：坂田、龙岗（红山、上塘）、南山松坪村、宝安（新安、古田），答以上股与否值得称赞考虑？利皮扬卡？或有无其他更快的股所推荐？2、坂田似乎近期挺炙手可热，特别是坂田北，集交通（10一号线）、学校（省实验？）多项利空消息，与否值得称赞下车？3、对您所推荐的股，有哪些于莱莱所推荐关注哈？非常感谢同学！盼回复。

提问：你好，单价600万，关注炙手可热股临近的刚需溢出股：碧水古田上环大鹏湾圣泉梅林三水杨开第坂田等。比如富宜城，幸福珺湾，汇一城，栖游家园，金地三水道，山海津等。坂田的标杆产品已经开始涨了，坂田也是我看好的地方之一，价格vs价值，地段优势对比南站，地铁和板银开通利空，豪宅税（成本降低）都是利空，地铁周边的次楼盘能侧发力。

提问：雕叔好！入深户已2年，济南三套已卖一套180万，想在坂田区购买换房房。计划一购450万之内的两房，先下车，等济南第一套卖了再买深圳第一套小房子。计划二再等一年将济南第一套卖了一起买个稍小换房？两个小孩在坂田上学。不知道哪个计划更快？非常感谢

提问：感谢付费咨询，选计划二。坂田的刚需小两房年前已完成上涨，现在着急侧发力毫无意义。你又有两个娃，刚需换房，小房子住不下，放松心态，等济南三套都出手再买套大的换房吧。

下无房了，能方便参与新股申购或者首付5成。答此种受赠转让的形式有没有什么潜在问题？以后进行买卖税费会很高吗？到时能再转让回来？另外我此种形式（先成婚再受赠的形式）是最优化的吗？可不可以先推迟成婚计划？多谢解答。

提问：1、赠送给后再次出售时会有20%的个人所得税（满五唯一免征），一般不采用此种形式，而是走亲属进行买卖的形式，费用更低；2、你此种情况最优化的是先过给你弟，然后再买入，至于新股申购还是买二手，泽看你对房子的需求急不急，新股申购能直接套利，但有投资成本。3、目前你此种还能操作三成（你女朋友无贷款记录的情况下），不过感觉口子也越收越紧了

发问：深圳的文凭房价格你觉得趋势怎么样？特别是初中的文凭房。

提问：凡是非理性全线上涨的，未来必然分化。比如2015年深圳全线翻倍，2020全线分化。这一轮名校、分校、潜在名校全部鸡犬升天，未来几年，一定会根据成绩、地段和心理预期产生分化，有的是持续走高，有的是高位横盘，有的是吐出不属于自己的利润。

发问：雕叔，您好！在学历范围内年龄超了，40岁全日制大专能落户深圳吗？有什么办法可落？费用多少？

提问：年龄和学历是硬指标，深圳卡的很严，不能变通，除非有职称或技能傍身，不过即使没有，就算落不了户，房子还是能买的，具体咨询雕叔。

发问：非常感谢大师！昨天从头条新闻看到您指点的帖子，就慕名进来了。读了您之前的帖子，真的是受益无穷。我原想卖掉中海锦城的约摸750万，加手里现金，买套不超1500的面积大些、升值空间大的给儿子住，考虑过深圳湾片区的吉祥龙、太古城、海月华庭、海境界、还有宝中的熙龙湾（太贵），也有朋友所推荐宏发领域。您觉得我该如何优先选择呢？新房还是二首房呢？另外，中海锦城的房子值得称赞出掉不？求您指点迷津[抱拳][抱拳][抱拳]

提问：你好，中海锦城建议继续持有，未来还有潜力。为什所推荐龙岗龙胜片区？1.成片的优质住宅，底商陆续进驻，生活氛围好；2.多为2015年以后交房，社区环境好，居住人群相对纯粹；3.500万左右就能买到3房2卫，下车容易；4.4一号线地铁进村，6一号线即将通车；5.附近有恒裕、莱蒙、恒大、金茂在建项目，价格还有想象空间；6.龙岗实验、高峰、和平实验，文凭不算差；7.中海锦城、壹城中心、港铁天颂都有综合体商业；8.与南站商务中心、坂田中心通勤都很方便；劣势在于:1.城市中心西移，去前海、后海、科技园都不方便；2.片区二手供应量大，短期内无法强拉价格；投资角度建议抵押融资，继续侧发力单价1000万左右的楼盘。楼盘能关注华润城二手房关注太古城，西岸官邸

发问：同学您好，答龙岗的龙悦居，南二外文凭房，双实验南天二花园，香蜜湖明德香荟雅苑。应该如何优先选择考虑投资优先，学校个人理解似乎应该都能。请您指导，感谢

提问：什么样的房子会涨？近两年看，绝大多数的学区房都在涨。恒裕和悦府也在涨？是因为文凭吗？绝对不是！松坪村也在涨，连几年不动的君逸世家、花样年小户型也在涨。这是什么逻辑？答案是，涨的是稀缺。人民日益增长的文凭房需求；供应紧张的优质豪宅需求；优质片区的最低单价需求。上述盘在自身所处的片区内，是稀缺的，所以涨。明德有相当一部分生源来自于非地段生，而且本身是小班制，参加考试的人数并不多，在片区所能提供的文凭也比较少，导致这个学校没有被广泛的炒作。再加上，花园小、楼龄老、单价高、单价起点高，所以成交量并不大。南二外本部文凭，且连年雄踞南山榜首，只要成绩不滑坡，文凭房永远涨的魔咒就不会被破除。这几个优先选择对比，优先南二外，但是也需要看具体的房源和价格。

发问：雕叔好，从投资的角度考虑，广州7一号线延长线，例如陈村，单价2左右，对比广佛线沿线，朝安或普君站，单价也是2左右，哪个未来更有发展的潜力呢？

提问：朝安、普君那边属于禅城了，离祖庙一步之遥，7一号线延长线的陈村、甚至北滘也差不多是这个价格纯投资来看，陈村+北滘，明显好过朝安、普君，因为广州人民的购买力远远大于禅城本地的

发问：同学你好，最近看了你对深圳市场的分析，对我帮助很大，我自己的情况是：预算单价在650万左右，定位小三房，我在科技园上班，小孩四岁了，需要考虑到学区的因素，结合你给的思路，我现在定位了南山区西丽，大学城股，现在关注了西林筑语等小区，宝安这边重点关注了碧水，古田的盘，看了玉湖湾、润恒尚园几个小区，但是考虑到飞机噪音因素，很犹豫，龙岗这边重点看了三水和红山，关注了金地三水倒，和潜龙曼海宁两个小区，结合上述情况，想听听同学的建议，这几个区域哪个更有潜力？还是在科技园附近买个小两房？盼望同学的回复。

提问：你好，感谢大额付费！西丽和大学城股上一轮涨幅不错，但现在的价格有点透支。这个片区保值，没有什么值得称赞期待的利空，如果是纯换房，很方便，如果你想兼顾投资，做好跑平大势的准备。前海宝中碧水都有飞机噪音，目前没有因为噪音折价的，逆势增长，领涨股投资角度首选宝安，次选龙岗。

发问：你好，同学，在头条关注您觉得您分析的深圳房价走势很有道理，果断加入星球。请教一下您，夫妻俩在坂田上班，有一小孩差不多两岁。如果是考虑投资兼换房的话，碧水的幸福珺湾附近(离地铁口远)，古田的中熙香缤山(22年12一号线开通），坂田的大族云锋（坂银通道的开通），答这三个片区现阶段适合下车吗？或者预算800w以内考虑投资兼换房有什么好的建议，期待您的解答。

提问：你好，大族云峰在坂田，坂田虽然属于龙岗区，但是地理位置挨着坂田中心城区近。换房能买，但是投资的角度看短期会站岗。宝安重点关注以下楼盘：万象新天大花园、近地铁、高赠送、楼龄新、小三房缺点是单价高、每天早上地铁口排队500-2000米不等；富通v都会高赠送、单价低、楼龄新、近地铁、大三房缺点是花园小；富宜城一期大花园、户型好缺点是地铁远幸福珺湾楼龄新、近地铁、大花园缺点是赠送少、梯户比低圣拿威楼龄新、近地铁、大花园缺点是没赠送、单价高西城雅筑楼龄新、高赠送、地铁近、近宝中缺点是单价高、花园小这几个小区具备的优势有:1.都能做到7.5成左右的杠杆；2.租金都不错。

很多人在评论区给我留言发问，抱歉因为精力有限，无法一一回复

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