深圳小产权房好坏判断方法？如何判别一个好楼盘的标准？得从这些方面来看-2024深圳小产权房信息

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提问：雕叔你好！200万左右投资房，天府新区新房又摇不上，考虑二手房，是主城区地段好带二类学区的小套二次新房，如攀成钢，还是二圈层比较成熟区域地铁附近改善套四，比如大面，华府等！

回答：主城区学区地铁房优先，租售比高更优质，如果租售比能达到3-4%以上，意味着这笔资金可以随时拿出来白嫖，大户型尽量不考虑二圈，二圈层小钢炮优先。

提问：雕叔你好！现在这局势，买房为了投资，会不会进到坑里，普通人是不是可以把资产配置到基金？或者说，基金股票会跑赢当前的房产投资回报率？

回答：未来20年用优质资产跑赢大势没有问题的。为什么我们坚定不移的看多房地产?因为长线看，5年后的经济总量一定大于现在。10年后又一定大于5年后。20年后一定大于10年后。因此，排名前20的城市房产长线结论就是坚定看好，无视任何阶段性宏观要素影响。普通人如果不踏实着眼微观执行层面细节，而是考虑太多自己无法理解和把控的宏观要素，是投资、资产配置失败的根源之一。我们赚的就是他们那些意志不坚定、追涨杀跌者的钱。在高峰顶点，他们觉得整个社会买房气氛都非常浓烈，沉浸在巨大的方向感、确定感、安全感中时，抛给他们最后一棒。

提问：雕叔你好，第一次提问。现在新婚准备购置一套学区房。本人武侯户口，高新南社保，老公外地户口社保。预算首付100-150万，总价350万。目前大源的中洲、高投熙悦、凯德都有在看，但是刚三进摇号池概率较低，凯德年底要看年底公司集体户口能否顺利迁到高新南。考虑到总价会低些，也有看新川的楼盘。雕叔求个建议，在大源二手和新川新盘里面怎么选择呢，双流的北辰鹿鸣有没有入手以后升值出手的价值呢？

回答：你好！1、你们当下是350万的全城刚需资格，在高新的刚三，买中洲预算可能不够，而且也很可能抢不到，高投倒顺销了，但是都是些高总价的房源或者低楼层房源了吧？凯德如果不是顺一，那么更是难上加难，除非你户口搞定到高新来，但是年底的话，凯德不一定会等你。整体来看这几个盘都有点不切实际。2、如果一定要看高新学区房的话，当下选择大源小套三倒还是可以上手的，而新川整体而言，一方面教育还有所欠佳，另一方面基本上可以买到的楼盘也没什么，不是预算低了就是顺位度低了或者在无限期的捂盘当中。从务实的角度，更建议大源二手。3、双流的北辰，你们是刚四资格了，这个价格吸引人，确实有较大的升值空间。但是低总价低门槛，抢的人很多，你们也应该很难选到心仪的房源。

提问：您好，深圳罗湖，上月刚落深户，打算在罗湖片区购学区房方便小孩读书。前期首付大概能凑足140-150W，后期月供压力不要太大，考虑总价在300W或以内二手房（需带学位)，小两房最佳。之前一直租住翠竹片区，现在这边房价已涨到常人难以接受的程度，本来想在重点考虑这边楼盘，现在涨势仍旧强势，想入手又担心资金不足。有哪些好的建议和推荐。

回答：总价300万左右，还有小学学位要求，可以买罗湖学位房，不过考虑到区域升值我会更建议买福田的景田片区，新建的荔园外国语小学，风评不低，300万还可以买到缔梦园的一房。罗湖目前300-400W总价可选择面还比较广，15年之内的楼龄、塔楼，避免楼龄过老或者户型奇葩。考虑投资，可以关注笋岗、水贝、湖贝旧改辐射区，并且带有深圳小学、翠园东晓、螺岭这些名校的学区房，增值潜力更大;具体性价比高的楼盘。详见知识星球内部。

提问：雕叔你好，我在成都有一个2005年的安置房套一，一个2006年的住宅套二，一个2001年的住宅套三(三个住宅全款全出租了)。一个商铺临街60平方年租金16W,还有两个铺面在北站建材市场每年各约15W的租金(建材市场铺面有价无市，不好卖)。全部都是全款，我自己住的房子是银行按揭。现在想把资产重新配置下。

回答：你好！买房一般不建议全额付款，没有杠杆作用，资金利用率太低，后期利润无法放大。对于房地产来说，不是数量，而是质量。要把手中的资产经营得越来越好。2001年的住房年龄太老了。老破旧就建议出手，不值得长期持有。另外，安置房的升值潜力比较差，社区内的环境各方面都不好，这就决定了升值能力会很差。住房投资的目的不是为了出租。核心是房子升值。好的购买是成功的一半，坏的购买是进退两难的开始。

提问：雕叔您好!请问海伦玫堡悦府可以入手吗?以投资为主,房价清水约1.5至1.6万/平。谢谢!

回答：海伦堡这个楼盘。一白遮百丑，价格确实很不错，可以做一个中长期投资。整体来看，它优缺点都明显，海伦堡玫悦府优点是百亩大盘，近期开的是二期高层，主打新房市面少见的建筑面积为95-105平的小套三，加上清水单价1.6万，所以总价控制在了150-220万左右。加上两梯四户采用连廊设计，可以户型方正，南北通透。缺点，你也要清楚，海伦堡玫悦府北侧和西侧是大片的安置房，不远处还有4S店和蓉遵高速，因此板块的城市界面不佳,也缺乏活力。另外正因为采用连廊设计，因此得房率不高，公摊约23%,且中间户隐私较差，建议首选边户。

提问：雕叔你好，刚刚加入请教一个问题：1:卖掉父母的老破小后大概80w,可买总价260W成熟地段的套三可用于出租。2：老婆名下还有套二圈的电梯房，近两年也没怎么涨，想一起卖掉加上父母的80个直接买400W万的改善新房。目前比较纠结:选择1压力较小，相当于一套老破小直接置换成成熟地区套三，且新买的和老婆二圈层房子租金加起来一个月6千，还贷无压力，对生活无影响，一年还有结余。选择2相当于一套老破小和一套二圈层电梯换核心区域改善，但是每个月月供变多，且没有6000租金现金流，压力较大，以后每年基本无存款，以后对孩子家庭等压力较大。求雕叔指点选择那种置换比较好呢?

回答：在这样一个红利时代和红利城市当中，现在处于平静期尽可能只争朝夕把家庭的资金和资格等综合资源用足，多年以后你会发现多出100w甚至1000w，所以选择2，压力更大，但是盘子会变得更大。几年之后，你的起点和规模都截然不同。不要动不动就说压力巨大，没有压力才是最大的压力。闲来无事才是最有压力的，人容易废。没压力是过日子，有压力才是过的幸福的日子。

提问：雕叔你好！你提到投资潜力区的板块尽量不要购买该区域的高价标杆楼盘，逻辑是什么？因为区域标杆的价格昂贵，难道升值还不如其他的楼盘吗？谢谢。

回答：1：因为品牌楼盘有“品牌溢价”。2：房地产市场和其他所有具有马太效应的系统一样，具有高度集中品牌效应，市中心的价格是郊区的好几倍。好房子的价格是破房子的好几倍。3：“品牌溢价”是这种马太效应的微观表现。4：问题就是，当你买了一个产品，它是现目前很火的品牌；如果你持有它10年，那到时候未必就是头牌了。以后该区域会有新的更好的房子建造，将不再是一个基准。它将失去“品牌溢价”。5：比如过去的老破大也是当年的标杆，有品牌溢价，单价明显高于公房。现在，老破大不再风光，单价通常比同区域的公房还便宜。6：但是，如果品牌楼盘在开盘时定价合理，而且与它小区的价差还没有拉开，那么它可能有一个潜力区。在此期间，与第二梯楼盘的价差将明显拉大，以享受马太效应带来的好处。7：不过，现在不适合这样玩了。一方面，定价合理的品牌楼盘太难找到；另一方面，成都税收因素也不适合5年后出售。此外，这个策略必须长期关注新盘，对于大多数有全职工作的业余投资者来说，这太累了。

提问：雕叔好，之前问过你大源西和熙悦府的问题，你提到熙悦府从产品的纯粹性，楼盘的聚集度和性价比不如大源西。我的理解是熙悦府位于高新区区界上，周边都是刚需小区，还有伏龙安置小区，这叫聚集度不够。小区内部有一栋楼是套一和套二，这叫不够纯粹。我的理解对吗？但是大源西基本都到3.2以上了，也不通地铁。熙悦府才2.7，户型南北通透，离5号线和未来16号线都近，性价比是否更好呢？另外新川那边还有一个高投新悦府，它和熙悦府比哪个好一点呢？人才房5，6年后在二手市场上是否会受到歧视呢？没想明白，请雕叔专业指点下。

回答：任何楼盘都是有各自优劣性的，如果看后期的抱团增值性，大源是可以的，去年大源西和熙悦府价格差距不大，今年就拉开差距了，说明大源西确实更受市场追捧，你熬到现在再来对比两者，其实势均力敌，但并不是价格更低的熙悦府就翻身了，这一点看你怎么考虑。新悦府也是人才公寓，卖了很长时间了，地铁两不沾，虽然价格便宜，但是配套又比熙悦府低了一个等级。大源西>熙悦府>新悦府。人才房就当做普通的商品房，不会受到歧视，如果一定说受到了歧视，那是他自身产品的不纯粹性导致的。

提问：雕叔你好，想要咨询一下，成都因为东进政策修建龙泉山森林公园，那么龙泉驿区龙泉山脚下是否适合买房，现在在龙泉大面有一套，准备卖掉去龙泉山下换大一些的是否划算呢?

回答：投资一般，自住改善可以考虑置换。一个森林公园拉动不了房价。