深圳上合小产权房出售 红岛高新区究竟是不是青岛楼市四大坑？

我们从人口现状及导入、高新区的现在、高新区的未来这三方面来看看高新区到底坑不坑？

一、人口现状及导入：

1、如果从人口热力图来看，高新区现在的人口确实与城阳城区、黄岛城区，甚至即墨城区没法比。城阳西四社的总人口不到20万人，基本分布在各个村，较为分散，目前高新区的中东部，以前是一片纯新区域，之前确实是一片滩涂、空地，基本可以认为原著居民极少，因此区域人口提升度前期确实比较慢；特别是在18年之前高新区销售的项目中，交付的只有世茂、中欧、星雨华府、珊瑚湾等几个项目，因此目前的入驻情况主要来自以上这几个项目。从18年下半年至今销售的项目中（近8年高新区销售的房源中18年摇号至今销售占比60%），由于购买及交房的时间本身就比较晚，所以入住的时间有所延迟，或在未来两三年进行入住，到时区域内的入住率可得到提升。

2、区域内购房者的购房目的一定程度决定了后期的入住率，大多区域的前期都是需要刚需首先入住提高区域人气，有了人气后配套跟上来，入住的人也会越来越多。高新区前期大多卖给了投资客，但是17年开始高新区执行了青岛市最严的限价，18年下半年正式开始了公平摇号，同期其他区域好多项目客户额外花了好多十几二十几万的茶水费大家也都了解，高新限价13000带装修，同期城阳青特小镇五期18500带车位装修；三年后的如今中欧已经涨到了14000多的毛坯，小镇的六期（比五期偏一些）回落到了14000的毛坯，除了高新区之外，其他区域基本都出现了或多或少的降价；18年下半年的限价给了刚需机会，因为当时其他区域的价格实在是太贵了，因此大批刚需去高新摇号；因此在18年下半年开始购买高新的拥有高比例的刚需客户，不可否认有一定比例的投资客群，但是这部分中刚需+改善自住的有50%是没问题的吧，因此这部分刚需改善自住的客群会极大的提高高新区的人气。

3、交付后表现:什么叫楼市大坑？买房子无非是投资增值、租赁、好出手这几方面；蓝谷、上合、西客站这三方面被称作楼市大坑的无非就是这三方面的原因：

（1）、投资增值：西客站目前刚兴起，价格变动不算特别大，蓝谷、上合基本在18年购置的客群，如今房价部分项目降个2000没问题吧？蓝谷中建10500带装修卖的，如今8000卖不掉；高新区显然与其他三个板块不一样；

（2）、租赁：买到坑的房源有一个指标就是租不出去，目前蓝谷、上合的是很难租出去的；西客站能不能租出去，我们到时候看一看；高新区的房子是能租出去的；

（3）、好出手：蓝谷、上合的二手房是否能卖出去，大家可以去网上看看挂了多少，看看近期成交量及一二手房价格对比；高新区的二手房是能卖出去的，且与新房价格类似；

二、高新区的现在

1、政府到底搬不搬；

三年前高新东部13000、中西部15000、红岛湾15500（红岛湾），红岛价值＞高新中西部＞东部；如今随着搬迁消息逐渐落空，中铁建海语城12000多毛坯（紧靠高速，位置差一些）、中欧14000毛坯、卓越一万四五的装修，尽管M8开通，但是红岛的价值目前依然落到了最后；

几年前政府搬迁到红岛的事人人皆知，我一在红岛某村的同学土著，他们认为红岛和麦岛是一个级别的，是绝对未来最好的位置，拆迁绝对是要高补偿的，逐渐的红岛有了宇宙中心的调侃。政府也进行了辟谣：暂无计划。那么试问一句：如果政府告诉你10年后搬迁红岛，那红岛现在是不是得涨到3万4万，炒房的是不是得提着全款去买红岛；那现在告诉你确切的答案对红岛的发展是否有益处。对于政府是否搬迁我们无法准确判断，或许在10年或者20年后搬，或许就是不搬；

但是有这几个点我们可以了解下：

（1）、曾经在政府报告提出三湾三城的时候，是这样说的“发挥中心湾区的中枢作用”，中枢是人的大脑；当然啦现在提三湾三城有些过时了，政府都不提了；

（2）、红岛的控规中留出了一片区域在观涛村，这个村也是之前谣传市政府搬迁的位置，这里政府叫做红岛发展中心，为什么控规中留出一大片地不做规划，叫个红岛发展中心，或者在其他区域是否有这种先例，留出部分区域不做规划叫个发展中心；

红岛发展中心位于观涛村

（3）、全国GDP排行前十五的城市除了青岛之外，其他的全部是环状发展城市（深圳面积小，只有2000平方公里，虽然是以“带”带面但是城市面积小），只有青岛是带状+组团式发展；环状发展就是以一个点位中心向外扩散，环状也确实有优势一些，而红岛确实是青岛的几何中心、中心湾区的湾底；

我们在这里关于政府是否搬迁不做判断，引入以上这几个点我们可以思考下。

2、配套落地；

（1）、商业是一个区域是否有人气的重要判断，上合的新城吾悦、蓝谷的金狮相继落空代表了商业企业对该区域未来几年的人口判断；任何一个商场的开建都是代表对未来人口、潜在客群的预判，高新东部有了世茂52+的前提下，18万方的览秀城明年年底开业，难道这两家是要冲着长期赔钱去了吗？当然不是。

览秀城

（2）、北部的妇女儿童医院（属于棘洪滩）据说停车都不好停现在、西部的市民健康中心、康复大学也会逐渐落定；会展中心把常年在蓝谷国际博览中心的中国国际渔业博览会从2021年开始将改在红岛举办，因为红岛有足够的交通优势，红岛高新落定的配套太多了，就不一一展开了；

（3）、从环境来讲，就东部的澜湾艺术公园、中欧的滨河公园那一片以及在建的伊甸园环境是真心不错，反正城阳主城区找不到环境这么好的河，比起城阳城区未修的墨水河强多了吧；

伊甸园

3、教育情况：红岛高新区的居民既可以考城阳的高中，又可以考58中，是不是还不错，已经落定的青岛中学、银海、北京实验二小，这些学校是否可以碾压其他三大坑？

4、产业引入：开发商迫于拿地条款，每个区域都建了大量的写字楼，都面临招商难度大的问题、部分项目落空其实都会遇到，但是像中车研究所、中铁建的山东总部等也是在逐渐落地的；

三、高新区的未来

我们不要去纠结政府是否搬迁，因为我一直以来也是告诉大家：没建的利好你暂时就当他没有就行了，就算按照现在高新的配套、环境、位置、性价比，高新区也是不错的。高新区未来发展及人口增长、置业自住都是没有问题的，比起青岛其他区域动辄一万五以上的价格，高新的性价比也不错。

1、高新区的区域：

高新区，特别是高新的中东部有一重大优势就是距离青岛市区近，甚至比城阳的白云山距离市区都要近一些，可以很大接受一部分主城客户（市南+市北+四方约240万）的到访置业，距离城阳也不远，也可以接受城阳城区的部分客户的到访置业，距离市区、城阳的距离都相对适中，配套又优于白沙湾等区域；

2、价格：

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