深圳上沙村小产权房出售房东：几百万的房子不让我涨租？-2024深圳小产权房信息

近年来，深圳房价不断上涨，曾经看不上的关外片区，现在也成了人们高攀不起的地段。与房价呈现正相关的房租也是涨到让人“心塞”。

作为一线城市的深圳，有着较强的人才吸附能力，随着6月到来，毕业季、求职季、开学季叠加，租房需求大增，又将直接带动租赁市场呈现活跃趋势。

城中村成年轻租客首选

深圳作为移民城市，外来人口多，流动性大，全市约有65%的常住人口租房住，其中超过6成租客住在城中村。

深圳房租价格低廉但周边生活配套便利的关外城中村是许多年轻租客的首选。不过，随着租赁将迎来旺季，城中村拆除重建和综合整治工作的推进，深圳合适的城中村房源也并不好找。

家住龙岗坂田片区的包小姐2018年来到深圳工作，来时租了坂田周边的民房，单间价格700元/月，然而今年也就涨了100元。“当初来的时候，也是有看过周边的小区房，小区一房都是1300元/月起，装修好点的会更贵，那时候刚刚找工作，工资也不高，但又想生活比较方便，所以选择了相对便宜的城中村。”

邓小姐今年才来到深圳，所住的片区在龙华区牛栏前村，“四年间，刚开始的房租是600多元/月，每年大概涨幅50元/月，房间不带家私。不过现在周边的小区价格1200元/月起，两房一厅要2000元/月起了，也是不便宜了。”

▲房间家私摆设

▲城中村周边环境

在福田区同样也住了四年之久的张生最初来到深圳就住在上沙村，“一开始是1200元/月，现在是1700元/月，但是因为住了很久，房东人也熟了，就只是涨了几百，目前租的房子是1450元/月，单间，面积仅十几个平方米。”

除了廉价便利的城中村，也有不少人选择了环境稍好些的小区房。张小姐与自己的姐姐一起租住在龙井地铁站附近某小区房，“期间同样也涨过租，前两年开始涨最快，目前住的房子是2000元/月多的1房，周边农民房也差不多是这个价。”

刘小姐在2013年左右搬进福民某小区房，当时价格是3500多元两房，后来每一年都在涨价，直至去年已涨到7000元/月之高。刘小姐说：现在房租涨太快，房租每年一个价。若不是有室友一起平摊，真租不起了，但是人多自己的私密空间又少了，考虑是否换民房了。我也有朋友已经因为承受不住房租的压力，选择离开了深圳，觉得上班累死累活，房租就占了工资太多，不如回个二线城市，幸福指数高的多。

房东：涨租会视情况

由于住宅用地极少，深圳一直以来房价、租金居高不下，主要原因是供需失衡。除了供应端缺口导致的房价、租金上涨之外，价格低廉的城中村被开发商改造，部分二房东以及代理租赁机构高价收房、垄断市场等行为也间接推动了房租上涨。

在福田水围村的张生（化名）是名”二房东“，租房也有，收租也有。他表示，现在这个片区的价格是1500元-4000元/月不等，户型是单间或是一房，装修好点离地铁近的就贵些，有厨房跟没厨房的也价格不一样。

“其实每年都有涨价，只是2017年涨的最多，一年加了2次租，加了100元-600元/月不等。究其原因我也不是很了解，反正就是看周边房价都跟着涨，就涨了，可能是开发商承包下来，或者什么原因把很多房子都租了，再改房出租，把价格弄得这么贵。"

▲某村民房租房宣传栏广告信息

而在龙华区的房东先生李大爷（化名），就是一手房东，李大爷说：因为我自己也住在这里，每个月月初，就把房租算好了，贴出告示，大家就会自己来找我交。房租我也有涨，但是涨的不多，一些在我这里住了很久的，比较固定的租客，我就基本不怎么涨。

不过相对于李大爷这种良心一手房东，也有房东发表了另外的看法，刘先生（化名）是一名南山后海片区的房东，他认为，市场的事情应该交给市场来解决，房子也是真金白银几百万买来的，在这个片区，租金回报率是非常低的，1%都不到，物价每年上涨，算上房贷利息和首付成本，每年不涨租的话等于还在给银行贴钱。

在罗湖片区做二手房东生意的的曾先生（化名）也是一名设计师，前些年，他从一手房东那边收下十多套农民房，经过“凤变冰”妙手改造，配上一些白领喜欢的风格和家居进行放租，一套两居室差价能达到3000元/月。

而对于控制大量房源的租赁代理机构来说，也是直接的收益。

在深圳一些热门地段，如小户型非常集中的华强北片区等，个人房源在平台上放租较少，这些优质地段房源往往被一些租赁代理机构高价拿下进行装修改造，配备较为简单的家具，整租或者单间出租，租金交付方式也有月租、季租和年租之分。其中，月租价格最高，最低为年租。

住在蛇口片区的王小姐（化名）表示，除了第一个月要装修不交租金之外，租赁代理机构报价往往比市场价格要高出20%-30%，导致许多租客通常更愿意把房子租给这些租赁代理机构，但这些租赁机构一旦拿下这些房源，便开始进行大规模装修改造，按照单间或者整租的形式出租，他们的利润通常更高。正常一套房源市场价在5000元/月，经过改造按房间面积进行各单间组合出租后能达到9000元/月以上。

龙岗租赁占比最高，福田租赁水平最高

就2019年上半年深圳市场情况来看，由于深圳一手房限价以及较多一手房源呈现集体供应状态，却导致了深圳二手房成交较为冷淡，许多准备出售的业主也将房子转售为租，从而释放了大量房源，如宝安片区甚至出现部分租金较高的房源空置了半年有余，转而降价。

据深圳中原研究中心监测显示，深圳5月租金指数205.8点，环比下滑0.34%。当前全市租金71.4元/平方米·月，5月租金回报率为1.62%，继续两个月下滑。全市租金下滑0.34%，达到71.4元/平方米。

▲数据来源：中原研究中心

从深圳各区租金变化幅度来看，仅盐田和南山两区租金上涨。其中，盐田租金58.0元/平方米，环比上升3.16%；福田租金下滑最为明显，环比下滑1.45%。

其中，在5月深圳各区租赁占比中，龙岗租赁占比最高，达23.3%，环比下滑3.8%。罗湖紧随其后，占比为20.9%，环比下滑4.0%。而福田和宝安占比提升，福田占比14.4%，环比上升3.4%。在租赁户型方面，3房户型租赁占比最高，占比达33.0%，环比下降1.7%；而5房及以上户型租赁占比上升1.7%至4.3%。

▲数据来源：深圳中原研究中心

在深圳全市整体租金上涨的大环境下，商务区及地铁沿线附近的板块租赁畅旺，租金上涨幅度更大。目前深圳全市当中，福田区租金水平全市最高，为107.9元/平方米；南山区租金紧随其后，达到103.5元/平方米。

深圳中原地产研究中心预测，虽然5月全市租金水平出现下跌，但随着“毕业季”的来临，租赁市场又将迎来一轮旺季，租金水平有望上涨，并将持续到年后才会迎来另一个租房热潮。

住房租赁完善仍需时日

一边是开发商进驻城中村进行旧改，一边则是政府出台的城中村的综合整治更新计划。

在租售并举的背景下，深圳也相继出台政策，规范租赁市场，多渠道增加租赁住房供应，力争到2022年新增建设筹备各类租赁住房不少于30万套，通过规划统筹、价格指导等手段有序推进城中村改造。

2019年3月27日，深圳市规划和自然资源局正式印发《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》（以下简称“总体规划”）的通知。根据总体规划，深圳城中村作为一大特色空间，将在规划期内保留一定比例，不再进行大规模拆除，将进行有计划更新。控制城中村拆除新建类改造项目的节奏，确定未来7年内保留的城中村规模和空间分布。

其中，规划期内综合整治分区用地规模为55平方公里，占比56%。其中福田区、罗湖区和南山区综合整治分区划定比例不低于75%，其余各区不低于54%。

有业内人士指出，目前深圳市场租赁市场虽然处在“以租为主、租售并举、先租后买”的大背景下，不过整个住房租赁体系真正完善还需要时间，目前，租金的变动仍由市场说了算。

高房租迫使租客压缩开支

高企的房租迫使租房者不断压缩开支。

不少租客把生意跟住宿结合，可以降低开销，一些民房的巷子一楼，会有一些租客不仅将房子用来住宿，还会用来当工作地点。

▲实拍图