深圳沙井新苑雅筑小产权房(农民房价格已经赶上商品房了？)

33分钟，加价152次，最终以1651.63万成交，溢价率高达479%。

这是几天前，沙井某栋农民房在京东拍卖平台的成交数据。

目前，沙井的红本商品新房价格也不过5.2万单价，而这栋农民房，单价已经到了4.9万，已经完全可以对打商品房。

这究竟是一栋如何奇妙的房子，以至于让人疯狂下注至此？

01

这很可能是今年深圳法拍的溢价冠军。

被拍卖的原因，是因为业主和融资公司有追偿权纠纷。

房子位于沙井片区，旁边就是新苑雅筑、丰泽园别墅区，不远处就是沙井海洋新城。

用地性质属于乡村居住自留用地，占地面积105.99平，建筑面积333.99㎡。

是一个小独栋，而且还有单独的院子，类似别墅，里面装修也不错，难怪吸引了47名竞拍人，3.5万人在线围观。

让人跌眼镜的是，这栋房子单价如此之高，虽然位置不错，但是并不在金蚝小镇拆迁范围内。

之所以能拍出如此高价，可能是因为深圳已经全面禁止小产权交易，这栋房子刚好卡在官方“确权”的最后机会点。

最后的疯狂。

02

可能有人会有疑问，为什么农民房能被拍卖？

因为这是绿本农民房。

此绿本，非彼绿本。

这里说的绿本，是指由国土局发放，在国土局有备案。

而不是村委或开发商出具的，给购房者心理安慰的假绿本。

为什么说它是假绿本呢？

因为假绿本根本就没有法律效力，你可以理解为，跟一张打印出来的纸没有任何区别。

因为老是有不懂小产权的小白，上来就问有没有绿本。

他们觉得，有了绿本就有了保障。

所以村委/开发商索性就直接印了一批。

绿色的外壳，成本10块，印出来每套房子身价能涨好几万。

其实在资深投资人眼里，绿本反而不吃香。

相同地段/条件的农民房，绿本比历史遗留/两证一书/猪肝本单价要低至少20～30%。

因为，不管转卖多少手，政府和开发商只认绿本上登记的权利人。

也就是说，如果遇到不讲诚信的业主，只要他想反悔，分分钟可以拿回他的房子。

不遇拆迁时尚且有此可能，如果遇上拆迁，还需要把绿本注销，才能拿到赔偿。

注销绿本，只能原业主才能申请。

所以，在巨大的经济利益面前，千万不要考验人性。

03

资本如果有百分之五十的利润，它就会铤而走险。

如果有百分之百的利润，它就敢践踏人间一切法律。

聪明如专业投资人，怎么可能不寻找绿本的买卖破解之法！

那就是——拍卖。

针对绿本私宅，由于并没有制定过户规则，深圳用的是司法备注产权，也就是将司法拍卖裁定的事项记载到不动产登记簿。

变相等于官方“确权”。

所以，很多资深投资客在购入绿本农民房时，会要求走司法拍卖程序规避风险。

但是，法拍仍然无法解决过户问题，遇到拆迁只能协商。

除了无法过户，绿本房是否还存在其他风险呢？

如果是正常交易，也就是原业主没有其他欠债、诉讼等风险，一般还是能顺利交易和收房的。

但拍卖房产，风险恰恰就在收房这个环节。

法院不负责清场交付，这一点，商品房和农民房都是一样的。

深圳甚至出现过成功竞得法拍房后，十余年都收不到房的案例，直到现在还在打官司。

也就是说，如果原业主不愿意腾空交房，竞买人想收房，分分钟比法拍商品房还麻烦。

而且，农民房天生自带无法贷款的缺点。

当然，实力雄厚的投资客，别说区区一千多万的资金，连几个亿都不在话下，这也就不算什么事了。

但是投资，我们总是要讲究回报率的吧。

拿着商品房全款的钱，不能用金融杠杆，买到的还只是一个农民房，即使拆迁赔偿，也看不到多少利润空间。

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