深圳安居客上有小产权房？通过“相对产权”实现购房梦-2024深圳小产权房信息

如今，对于面临土地存量短缺的深圳以及珠三角地区而言，城中村的大量未经过正式开发的土地无疑成了最后的“宝藏”。因此，考虑到城市未来发展的弹性，深圳市规划和自然资源局在2019年3月26日出台《深圳市城中村(旧村)综合整治总体规划(2019-2025)》（简称《规划》），一改曾经对城中村“大拆大建”的传统处置方法，变为了更加“温和”的“综合整治”方法来改造城中村。

这一变“拆”为“治”的举措扭转了深圳曾经试图全面铲除城中村的“决心”，也打破了一直以来将城中村视作“城市毒瘤”的话语统治，开始重视起了城中村的保留和文化的延续，肯定了城中村对于城市建设发展的价值。

对于综合整治分区内的城中村住房，深圳政府采取的是规模化统租改造，部分房源满足条件的将纳入政策性住房保障体系。虽然城中村土地和房屋产权的合法性一直是阻碍城中村改造的一个核心问题，但此次《规划》提出“允许政府对城中村综合整治分区内产权手续不完善、但经济关系已理顺的城中村居住用房进行统租并实施综合整治类更新，以及纳入政策性住房保障体系进行统筹管理”。

所以即便是产权不清晰的“非正规住房”，也可以通过规范化的统一改造和管理，重新整装，和正规的房地产市场一样，建立合法化，专业化的城中村租赁业务和正规的市场秩序。但是这一统租策略显然一刀切地忽略了城中村另一个敏感话题——大量用于出售的小产权房。

小产权房是建在农村集体用地上的出售给非本村人的非正规住房，根据法律，集体用地不得用于开发城市住房，且其房屋所有权也不允许转让，因此小产权房的产权“小”在于它的“非正规性”，购买者虽实际上占据了房屋但并不享用完整且合法的房屋产权。换句话说，小产权房游离于正规房地产市场体系之外。

即便如此，这一庞大的非正规住房市场依旧受购房者欢迎，且运作顺畅形成了有着自己“路数”的非正式制度。深圳政府于2011年12月的调查结果显示，深圳小产权房单元总数达到了379400套，占据了405平方公里，达到了深圳建成区总面积的49.27%。小产权房价格是正规商品房的40-60%不等。

购买小产权房，获得不同程度的有限产权成为了许多外来人口和其他中低收入群体应对城市高涨房价和为了实现负担得起的“购房梦”的替代性对策。那这样非正规的小产权房市场是如何在法律的灰色地带“有秩序，有规模地”运作起来的呢？

笔者的团队曾对城中村小产权房的价格机制开展研究，以了解不同形式和不同程度的非正规性和不确定性是如何被资本化并作用于小产权房的定价，进而如何影响购房者决策的。

影响非正规住房价格的三个不确定性

在非正规的住房市场中，因为游离于正规体制和法律的监管之外，小产权房市场是按照非正规制度来运作的。为了让非正规住房买卖看上去“正规”“可靠”，一些充当“产权保障”的文件，例如村集体提供的产权证明、律师见证、购房三方合同等，是从正规市场体制模仿或借鉴过来的，充当“强心剂”让潜在消费者可以放心购买，虽然严格意义上讲，这些非正规制度并没有法律效力。而在学术意义上，这些文件其实是经过长期演变而来形成的“非正式的制度”。

本质上，产权并不是绝对的二元分配。权利的赋予和享用是有限的，分层次的。权利的程度不仅仅，或者说有时候甚至不是取决于法律条例，最重要的是，取决于实施力量。因此，采用传统的二分法——正规与非正规——来定义产权无法捕捉非正规住房产权的复杂性。

我们研究尝试用更动态的“权利束”理论去理解小产权房的“非正规性”。权利束是构成产权的一系列不同程度的权利的排列与组合，最终构成产权这个总体，而不同的组合则会形成不同的权利束，形成不同的产权强度/效力。这种更广义的定义允许了产权的模糊性，不管这种模糊性是源自法律的不完整性，还是来源于非正规权利实践演变出的多元性。

非正规性随着产权强度的变化而变化，并对住房价格产生影响。换言之，产权强度越大，非正规性则越低，则住房价格越高，反之亦然。这一关系的背后体现的是交易成本的问题。交易成本包括了搜索和信息成本、谈判和决策成本、监管和实施成本。

产权的诞生，不管它是通过正规法律批准的还是通过社会关系非正式地确立的，都是取决于它一系列权利所带来的价值，以及建立和维持这些权利的成本。从这个角度来说，交易成本决定了产权的出现及其强度，且与不确定性呈正相关关系。因此，小产权房市场交易中涉及到的许多不确定性对于解释非正规住房市场的价格机制来说至关重要。

深圳某小产权房。

研究中，我们总结出了小产权房市场上的三种主要类型的不确定性：第一种不确定性是来源于政府拆迁。因为不确定性的水平高低是取决于开发者和当地政府在拆迁问题上讨价还价的博弈能力的。如果开发者商讨成本越高，这就意味着其不确定性则越大，房屋所有权强度越小。所以“小产权房的开发者类型”——是军队，村集体还是私人开发商——这一变量可以用来描述小产权房生产阶段的不确定性。

第二种是合同违约的不确定性。此时，不确定性程度取决于小产权房交易过程中运作的非正式制度能够带来多少保障和“正规性”，因为当建立和维持契约保障的成本越高时，其不确定性则越大，那么转让房屋权的强度越小。所以“合同安排”这一变量可以用来描述小产权房交易阶段的不确定性，比如是否有非正规绿本（由村委发给购房者保证其房屋产权的证书），是否有律师认证，是否有村委会，购房者和开发者三方签署的合作协议。

第三种不确定性来源于房屋使用权的维护，体现在了消费者在购房入住后所能够享受到的社区服务和管理，通过“管理安排”变量来测量小产权房消费阶段中的不确定性。因为社区管理制度会影响房屋使用（消费）权强度，比如说，社区是由私人物业管理公司管理还是由村委会统一管理的。

基于我们在安居客网站的持续六个月（2016年8月至2017年1月）的小产权房网络放盘数据的捕获，提取和分析，我们认为产权的定义是一个连续性的、相对性的概念，且市场机制也会在这个连续体中持续运作和演化。尽管小产权房的产权定义模糊，其地理位置，结构和社区属性同样可以像正规住房那样被定价，进而影响非正规住房的市场价格。此外，在小产权房生产、交易和消费阶段中，购房者观察到的非正规制度会决定他们对权利的感知，作用于他们购买小产权房的信心和行为。

我们的实证结果显示，在其他条件一样的情况下，小产权房价格反映了这些非正规制度的重要性。比如，我们发现，在生产阶段中，小产权房开发者的类型对价格有重要影响。与村集体和私人开发的房屋对比，在军用土地上建造的小产权房的价格最高，且这类房子可以给消费者更大的购房信心。与此相反的，第三方私人开发商生产的小产权房是最便宜的。因为如果房子质量或交易合同出现问题的话，他们可能不容易被追究到责任，所以购房者也对这类开发商的信心最少。

在交易阶段中，虽然所有这些非正规住房的交易文件和流程安排得像正规市场交易一样，但严格来说是不受法律承认和保护的。即便如此，这些非正规交易制度可以用来增强购房者所获得的实际产权的信心。然而，当合同安排不同时，这些制度对房价产生的效果也不一样。

比如说，对于村委会建造的产权房，三方签署的合作协议和律师证词对于房价和购房信心的影响就微不足道了。购房者认为这些交易文件并不能对他们的产权保障带来任何显著的提升效果。然而，合作协议在购买私人开发的小产权房时却对价格有显著的正向影响，这是因为这样的合同安排可以部分地降低小产权房生产环节中第三方开发者所带来的产权不确定性。

另一个值得关注的发现是关于小产权房在消费阶段的物业管理制度。我们的研究证实了：由村委会内部来管理物业的社区能够加强非正规产权的强度，因此可以使房价提高；而外包给第三方专业物业公司来管理社区并不会为抬高小产权房价格增加优势。因为村委是土地的所有者，也是水电等基础设施的提供者。

总之，不同的产权强度，体现了不同程度的不确定性，并被定价在非正规住房市场中。因此，权利束构成了小产权房市场定价的基础，使购房者在小产权房的生产、交易和消费阶段得到一定程度的产权保护，同时基于本地知识和话语体系的非正规制度也确立了相对产权和减少了交易成本和风险。

城市发展需要包容的政策

小产权房的大行其道体现了购房者在面对房价的可负担性和产权的不确定性之间的一种权衡，成为了中低收入群体解决正规住房的购买困难的替代性策略。在一个城中村居住人口几乎占全市三分之二，而小产权房面积几乎达到全市住房一半的深圳，有关城中村的任何变化，都很容易牵一发则动全身。

新的《规划》政策对于城中村的非正式住房基本趋向于规模化租赁经营，虽然允许了产权的模糊，强调了城中村供应低成本居住空间的价值，注重原租客利益的保障，但是却忽略了小产权房市场的利益相关者——不仅是“业主”，还有潜在消费者，村集体和开发商。

与此同时，《规划》所释放出的“正规化”的信号必然会影响到各主体之间的社会权力关系，非正规住房的市场秩序和制度，以及城中村原本的生态系统。无疑，小产权房政策的复杂性远高于城中村的房屋租赁经营，这也是相关政策迟迟无法出台的重要原因。因此，决策者需要在充分了解非正规住房市场的运作模式和价格机制基础上制定政策才能保证其稳定和发展，继续发挥其对正规住房的补充性作用。小产权房的完全合法化或正规化不应该被视为唯一的解决方式，而小产权房的完全正规化和低廉市场价格这两者也无法同时达到，否则这也会扰乱正规商品房市场的秩序。

需要认识到的是，小产权房之所以可以作为一个替代性选择去补充城市土地的短缺和房价的高涨，就是因为它的非正规性赋予了它一定的灵活性可以适当地调节、满足中低收入群体的多样化需求。所以，非正规房地产市场的（相对）“正规性”和可负担性之间需要达到一个平衡，而这个平衡的“度”则需要决策者在综合考虑政府收益和各利益相关者的需求和能力等各方面的基础上去平衡。