深圳小产权房 70年(自动续期！70年住宅或成“永久产权”？)

然而住宅70年后，如何续期，是否要缴纳传说中的“土地出让金”？仍旧是时常被拉出来讨论的一个话题。

近日，深圳发布了最新的土地供应管理条例意见征求稿，其中提到了住宅地续期的相关规定，引发了媒体和网友们的广泛关注。

今天我们就此来讨论下。

深圳发文引争议

自动续期早有律可循

3月17日，深圳市规划和自然资源局发布了关于公开征求《深圳经济特区国有土地供应管理条例（征求意见稿）》意见的通告，于2023年4月16日前向社会征求意见。

实际上，文中关于住宅续期只提到关键的一句：住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。

以下关于续期申请条件、续期年限等表述，都是与非住宅建设用地相关。

从住宅续期相关内容中，我们只能够得出一个信息：住宅续期不用申请，自动延续，至于续期费用，依旧是语焉不详。

那么这个信息算是“新政”吗？其实不然。

2021年1月1日起正式施行的《民法典》中就规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

表述与深圳最新发布的征求意见稿可以说是完全一致。

此外，40年产权的公寓为非住宅建设用地，《民法典》第三百五十九条将非住宅建设用地使用权排除在了可自动续期的范围外。

深圳本次发布的意见稿中关于非住宅建设用地的续期时点、续期条件、续期年限、续期程序等倒是进行了进一步细化。

比如申请时间：非住宅建设用地续期应当至迟于届满前一年内申请续期；

比如申请主体：应以宗地为单位申请续期，但宗地内存在多个权利主体的，各权利主体也可以单独申请续期。

至于70年住宅产权续期，深圳此次发文并没有太多参考意义。

不过根据不完全统计，深圳或是《民法典》实施后，首个将住宅产权自动续期写进本地政策条例中的城市。

早在2020年8月，自然资源部发出《关于支持粤港澳大湾区和深圳市深化自然资源领域改革探索意见的函》，其中提到“深圳将率先探索国有土地使用权续期路径”。

所以之后可以期待下深圳开政策“先河”，出台更多合理可实施的住宅续期相关细则。给到其他城市一些参考。

产权补缴有先例？

杭州：尚未出台相关政策

虽说全国性政策还没有形成体系，从中国的商品房历史来看，70年产权到期也还遥遥无期。但此前20年、40年产权到期这件事已经早有先例。

而产权后期后，大家最关心的，恐怕就是补缴费用的问题。

据媒体报道，深圳有一商业楼，同一幢楼里有20、30、40、50年等四种年限不一的房产证，有的业主的产证早在2001年就已经到期。

解决办法是根据2004年出台的《深圳市到期房地产续期若干规定》，土地期满按照公告基准地价的35%补缴续期，并按约定年期一次性支付。

图源深圳市规划和自然资源局

于是该大厦有业主通过补缴申请土地使用年期从20年延长至50年。按照办公用途基准地价的35%计收该房产延期30年的地价，共计61704元。（信息来源网络）

还有2016年闹得沸沸扬扬的温州二手房产权事件，购房者买了二手房后却无法完成交易，原因是持有的土地证土地年限仅为20年，已经到期。

甚至据传，如果要续期，必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金。这套房子总价才65.8万元，初步估算续期费大约30万元。

刚花钱买了房，又要交几十万，谁都不会乐意，因此这件事引发了全国网友的讨论，也引起了官方的重视。

几个月后，国土资源部召开新闻发布会，针对温州的二手房产权事件提出，可以采用“两不一正常”的过渡性办法处理，即不需要提出续期申请，不收取费用，正常办理交易和登记手续。

待后续相关法律安排出台后或再进行办理和衔接。

以上两个案例实际都不具备参考价值，毕竟都是“特例特办”。

不过2019年前网络上还有传言说到：住宅用地到期后，按照“最高费用不超过5位数，最低不低于15.6元/平方米”的标准补缴。

但是翻阅政策条例可以发现，并没有相关法律法规支撑，后期有地方政府相关部门回应道，这只是为了点击量而传播的错误内容。

秒懂也电话咨询了杭州市自然资源规划、不动产产权等相关部门，得到的反馈是：杭州70年产权商品房到期没有先例，目前关于70年产权的续期尚未出台相关政策，政策发布时间也不清楚。

杭州最早的一批商品房诞生大约在20世纪末，1999年，杭州开始全面停止实物分房，被视为正式启动商品房市场的一年。

桂花城、新金都城市花园，江南岸的江滨花园等一大批具有代表性的商品房，都是2000年初出现的，现在有些二手房甚至已经卖到5、6万/㎡。

而这些房源距离产权到期也还有四五十年。

开个玩笑，未来甚至有可能产权年限还没到，部分房产就要迎来拆迁了。

或与房地产税挂钩

续期明细亟待出台

虽说买商品房要注意看产权，但不用过分担忧，喜欢的房子该买就买。

悬而未决的产权续期问题，总会有一个明确的答案。

此外，也有专家认为房子的产权问题或与房地产税挂钩，“房子70年产权如何续期，还得看房地产税怎么定”。

比如国外部分经济体的私有产权是无限年限，但有房地产税或者物业税等弥补政府的土地出让金收入等。

中国的房子如果自动续期，也是另一种意义上的“永久产权”，需要一定的价值支出，维持财政收入，有专家建议“以税代费”续期。

但也有人持反对态度，认为开征房产税还没有成熟的环境，但产权问题亟待明细出台，两者可以区分开来，后续政策再灵活调整。

个人认为，未来就算要缴纳所谓的“土地出让金”，低价续期也将会是主流。

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